買(mǎi)房過(guò)程中常見(jiàn)的買(mǎi)賣(mài)糾紛、開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)、以及由于離婚而引起的房屋產(chǎn)權(quán)分割等各種問(wèn)題，如今都有了更為清晰的指引和解答。

        1、在不知情的情況下，買(mǎi)房不是通過(guò)房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)的，該怎么辦？

        因?yàn)閷?ldquo;善意取得”，房子仍歸買(mǎi)家所有

        新《司法解釋》的規(guī)定有一個(gè)重要方面：“善意取得”。意思是說(shuō)，交易的一方在沒(méi)有征得房屋真正產(chǎn)權(quán)人的同意，而擅自作主把房子轉(zhuǎn)讓給了不知情的買(mǎi)家。買(mǎi)家支付房屋款項(xiàng)后，如果真正的產(chǎn)權(quán)人來(lái)要回房子。按照《物權(quán)法》的“善意取得”制度，則買(mǎi)家擁有該房子，而產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向賣(mài)房的交易人索賠。

        何謂善意，“善意”是指不知道“轉(zhuǎn)讓人”無(wú)處分權(quán)而受讓了不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，而動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記（到受讓人名下）。

        這里提醒大家要注意的是，除了“無(wú)權(quán)處分人”處分了財(cái)產(chǎn)外，“善意取得”還有三個(gè)條件：一是買(mǎi)受人受讓時(shí)出于“善意”，也就是說(shuō)確實(shí)不知道無(wú)權(quán)處分這回事；二是買(mǎi)受人是以合理的價(jià)格有償取得，如果是贈(zèng)予就不行；三是轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，即已經(jīng)完成了過(guò)戶(hù)登記。

        按理說(shuō)，無(wú)權(quán)處分人是不可能在房管部門(mén)順利地將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到他人名下的，之所以會(huì)出現(xiàn)這種問(wèn)題，很可能是無(wú)權(quán)處分人曾經(jīng)是有權(quán)處分人，第三人來(lái)不及知道或真實(shí)權(quán)利人來(lái)不及讓別人知道無(wú)權(quán)處分人已經(jīng)成為無(wú)權(quán)處分人。比如，兩夫妻感情惡化，商量把夫妻共有的房子賣(mài)掉，賣(mài)掉后離婚，買(mǎi)受人把房款打進(jìn)了丈夫的賬戶(hù)。離婚后，妻子拿不到錢(qián)，就會(huì)主張前夫無(wú)權(quán)處分，而買(mǎi)受人此時(shí)就可主張“善意取得”。

        2、夫妻離婚法院把房子判給誰(shuí)房子就歸誰(shuí)嗎？

        影響并不大，沒(méi)拿到房的會(huì)有相應(yīng)補(bǔ)償

        新《司法解釋》規(guī)定，如果法院判決準(zhǔn)予離婚，且判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時(shí)起，房屋的所有權(quán)就不再屬于雙方共有，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下，但卻只歸屬于夫妻雙方中的一人。

        理論上講，房產(chǎn)證上規(guī)定是誰(shuí)的，房子就是誰(shuí)的，但國(guó)家明確規(guī)定，法院判決生效時(shí)起，物權(quán)就已經(jīng)變動(dòng)，這是為了操作方便起見(jiàn)。一般的普通家庭，不可能同時(shí)擁有很多套房子，判決書(shū)在判決房屋所有權(quán)歸某一方的同時(shí)，往往還會(huì)同時(shí)規(guī)定取得所有權(quán)的一方必須給予未取得所有權(quán)的一方進(jìn)行補(bǔ)償，未取得所有權(quán)的一方要及時(shí)行使判決規(guī)定的其他權(quán)利。另外，離婚雙方婚姻存續(xù)期間，確實(shí)只有唯一的一套住房，判決其中一方取得所有權(quán)對(duì)于另一方來(lái)說(shuō)確實(shí)沒(méi)什么保障，如果取得所有權(quán)的一方確實(shí)拿不出那么多錢(qián)來(lái)補(bǔ)償未取得所有權(quán)的一方，這時(shí)雙方可協(xié)商房產(chǎn)不歸某一方所有，而是仍然維持共同共有的形式，或者改為按份共有。

        3、開(kāi)發(fā)商將房子一房多賣(mài)或抵押房產(chǎn)，該怎么辦？

        買(mǎi)房人切記預(yù)告登記

        新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開(kāi)發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。也就是說(shuō)，只要買(mǎi)房人預(yù)告登記了，開(kāi)發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押，是無(wú)效的！

       購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同后，一旦開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者買(mǎi)的標(biāo)的物向他人設(shè)定了抵押，而開(kāi)發(fā)商卻破產(chǎn)了，這個(gè)取得抵押權(quán)的他人是享有優(yōu)先權(quán)的，購(gòu)房者的合同訴訟可以勝訴，卻無(wú)法得到執(zhí)行，因?yàn)槲餀?quán)優(yōu)先于合同權(quán)利。而《物權(quán)法》和《司法解釋》規(guī)定的預(yù)告登記制度直接排除了設(shè)立新的抵押權(quán)的可能性。

        買(mǎi)房過(guò)程中，常見(jiàn)的糾紛主要集中在以上3點(diǎn)。在買(mǎi)房時(shí)，為了防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)而侵害自己的利益的現(xiàn)象發(fā)生，買(mǎi)房時(shí)，要切記預(yù)告登記。只有買(mǎi)房人預(yù)告登記了，開(kāi)發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押，就是無(wú)效的！