國(guó)家出臺(tái)租賃新政
日前，國(guó)務(wù)院辦公廳通過(guò)中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），公布了一系列或?qū)母旧嫌绊懼袊?guó)未來(lái)樓市格局的新政。雖然《意見》的著力點(diǎn)在于租賃市場(chǎng)，但在培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，將逐步構(gòu)建并完善購(gòu)租并舉的住房制度，對(duì)于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)意義重大。
細(xì)細(xì)梳理《意見》，不難發(fā)現(xiàn)不管是對(duì)住房消費(fèi)行為，還是個(gè)人房產(chǎn)投資，甚至包括去庫(kù)存等方面，都將產(chǎn)生積極影響。
就住房消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)，《意見》建立的購(gòu)租并舉住房制度，將會(huì)對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)產(chǎn)生深刻影響。此前人們習(xí)慣于購(gòu)房，認(rèn)為安家樂業(yè)的前提條件就是必須擁有自己的住房，“居者有其屋”，因此，人們難免會(huì)過(guò)于關(guān)注房?jī)r(jià)的變化。但從海外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房消費(fèi)過(guò)程往往從租房開始，具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之后才會(huì)考慮買房，不少歐美發(fā)達(dá)國(guó)家首次置業(yè)人群的年齡基本都已經(jīng)達(dá)到35歲左右。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)人首次置業(yè)年齡為34歲，美國(guó)為33歲，均高于我國(guó)不到30歲的水平。就我國(guó)當(dāng)前樓市現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，對(duì)首次置業(yè)提出了更高的要求。與此同時(shí)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展并不充分，消費(fèi)者的選擇有限，因此國(guó)家在這個(gè)時(shí)點(diǎn)推出購(gòu)租并舉的住房制度，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，將會(huì)合理引導(dǎo)人們的住房消費(fèi)行為，也有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。
同時(shí)，《意見》使得個(gè)人住房投資更加合理，并有利于消化市場(chǎng)庫(kù)存。在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)期，住宅變成了投機(jī)品種，人們購(gòu)買房產(chǎn)之后選擇空關(guān)而不是出租，而另一方面住宅租賃市場(chǎng)卻又面臨房源匱乏而導(dǎo)致租金大幅上漲的尷尬情形。新政鼓勵(lì)包括個(gè)人、機(jī)構(gòu)在內(nèi)的投資者投資房產(chǎn)并出租，這將大大改善當(dāng)前住宅租賃市場(chǎng)的供需狀況，同時(shí)也有利于消化現(xiàn)有庫(kù)存。從海外國(guó)家和地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)約有三分之一的居民家庭租房住，德國(guó)居民家庭租房比例則超過(guò)50%。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，未來(lái)租賃市場(chǎng)需求非常大。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，《意見》將從制度上保證我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也將改變我們今后的居住理念。新政目標(biāo)是，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”的目標(biāo)。
五大關(guān)鍵詞影響你我
那么，新政將如何影響未來(lái)樓市，以及對(duì)我們未來(lái)的住房消費(fèi)又會(huì)產(chǎn)生哪些影響？尤其是對(duì)當(dāng)前個(gè)人投資房產(chǎn)方面又會(huì)帶來(lái)哪些影響？
關(guān)鍵詞一：鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資
《意見》原文：支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。
解讀：在此前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，由于樓市投機(jī)性需求太過(guò)旺盛，因此出臺(tái)了一系列抑制投機(jī)需求的政策，如限購(gòu)、限貸、提高二套房首付比例及上浮二套房貸款利率等，來(lái)抑制投機(jī)性需求。但《意見》鼓勵(lì)社會(huì)富余資金購(gòu)買庫(kù)存商品房并出租，并將推出鼓勵(lì)個(gè)人住房出租的優(yōu)惠政策，此舉意義重大。鼓勵(lì)民間資本投資房產(chǎn)并出租，既改善了住宅租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得大多數(shù)人租得起房，同時(shí)還對(duì)去庫(kù)存會(huì)起到一定的作用，另外有望減輕熱點(diǎn)城市的需求壓力，可謂一舉多得。
關(guān)鍵詞二：分割出租
《意見》原文：允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
解讀：《意見》允許在合理范圍內(nèi)進(jìn)行合租，這有利于房東靈活出租自有住房，提高租金收益，但給予了一些限制性措施。這一政策對(duì)消費(fèi)者和房東都是利好，通過(guò)改造出租，一來(lái)能夠降低租戶的開支，二來(lái)更有利于住房出租，增加房東收益。
關(guān)鍵詞三：商改住
《意見》原文：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
解讀：允許“商改住”，這被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是《意見》的亮點(diǎn)之一。因?yàn)檫@既是“去庫(kù)存”的需要，同時(shí)也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個(gè)重要渠道。另外，后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個(gè)較好的政策空間。同時(shí)也為個(gè)人投資者帶來(lái)了福音，不少無(wú)法出租的商鋪，也有望通過(guò)“商改住”的方式對(duì)外出租。
關(guān)鍵詞四：租賃補(bǔ)貼
《意見》原文：落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
解讀：租房與買房所享受的權(quán)利一樣，這相當(dāng)于給很大一部分買不起房、但一直在城市打拼的人吃了顆定心丸。通過(guò)推進(jìn)公租房，并給予一定的補(bǔ)貼，享受與買房類似的保障權(quán)利，在減輕租戶負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也增強(qiáng)了這部分人群的消費(fèi)意愿。
關(guān)鍵詞五：規(guī)范出租
《意見》原文：住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。
解讀：近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，導(dǎo)致租金水平也“水漲船高”，房東隨意提價(jià)而造成的侵權(quán)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，從而引發(fā)了一些糾紛。此次《意見》重點(diǎn)提到這個(gè)問(wèn)題，相信未來(lái)地方政府在規(guī)范住宅租賃市場(chǎng)方面會(huì)下大力氣，從而保證市場(chǎng)健康發(fā)展。而這對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，其實(shí)也是一個(gè)利好，因?yàn)橹挥姓麄€(gè)市場(chǎng)持續(xù)向上發(fā)展，投資收益才有保障。
