我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改，農(nóng)村土地制度不改，大城市住房供不應(yīng)求，小城市卻買(mǎi)家難求的問(wèn)題就會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

ink="" style="margin: 0px auto; padding: 0px; border: 1px solid rgb(231, 231, 231); display: block;" />我國(guó)當(dāng)前的“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略導(dǎo)致房地產(chǎn)兩極分化

　　這一輪房地產(chǎn)的風(fēng)波最突出的現(xiàn)象是“兩極分化”，少數(shù)特大城市加上若干人口集中的大城市房?jī)r(jià)飛漲，人們感覺(jué)很恐怖。與此同時(shí)，三線和四線城市高喊要去庫(kù)存，但房子賣(mài)不出去。以前是特大城市泡沫漲了，其他中小城市也跟著漲，但是這次是一方面暴漲，另一方面卻是下跌；一方面是供不應(yīng)求，另一方面卻是賣(mài)不出去，這是基本的事實(shí)。我們需要解釋這其中的原因，于是出現(xiàn)了很多似是而非的解釋。

　　第一種說(shuō)法是貨幣太多了。中國(guó)的M2這么多，已經(jīng)超過(guò)GDP多少倍，自然房?jī)r(jià)就要漲，這是一個(gè)似是而非的說(shuō)法。當(dāng)然，任何價(jià)格上漲都跟貨幣有些關(guān)系，但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，貨幣是一般等價(jià)物，它可以交易任何東西，即所謂的大水漫灌，水可以流到任何一個(gè)縫隙里，也可以流到任何一個(gè)市場(chǎng)上。

　　可是，這次貨幣怎么沒(méi)有流到豬肉市場(chǎng)、食品市場(chǎng)和蔬菜市場(chǎng)上？怎么沒(méi)到股市上呢？而是跑到樓市上了，為什么沒(méi)去二線、三線城市，而只是集中在大城市？貨幣總是和價(jià)格有關(guān)系，任何價(jià)格上漲背后都有貨幣因素，但是用貨幣這個(gè)一般等價(jià)物，無(wú)法解釋某些市場(chǎng)上的特殊現(xiàn)象。

　　相對(duì)比較歷史上的貨幣總量，并不是最多的，盡管比例在提高，杠桿在加大，但是現(xiàn)在每年 M2的增長(zhǎng)速度是 10%、11%，而以前很長(zhǎng)時(shí)間都在 18%、19%。說(shuō)錢(qián)多了，這是一個(gè)并不能解釋問(wèn)題的說(shuō)法。

　　第二種說(shuō)法是“土地貴”。大家都聽(tīng)說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)貴是因?yàn)榈貎r(jià)貴，特別是房地產(chǎn)商特別愛(ài)說(shuō)，地價(jià)現(xiàn)在比房?jī)r(jià)都貴了，將來(lái)房?jī)r(jià)一定更貴，趕緊買(mǎi)房吧。這種說(shuō)法為什么似是而非？一般來(lái)看，土地在前，房子在后，土價(jià)貴自然房?jī)r(jià)貴，因果關(guān)系好像挺明顯。但地價(jià)是個(gè)派生價(jià)格，最終的產(chǎn)品還是房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)未來(lái)的房?jī)r(jià)比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還要高，所以才敢現(xiàn)在把地價(jià)拍得更高。

　　當(dāng)然，政府在土地問(wèn)題上存在很大的問(wèn)題，后面會(huì)重點(diǎn)談到。這里我首先要說(shuō)的是，現(xiàn)在最流行的兩個(gè)說(shuō)法，都解釋不了目前樓市的價(jià)格問(wèn)題。

　　接下來(lái)，我們?cè)傧到y(tǒng)地把土地問(wèn)題講一講。買(mǎi)房子就是買(mǎi)地，地是最基本的資源，也是最基本的資產(chǎn)。很多東西的價(jià)格，包括制造業(yè)、商業(yè)的成本、老百姓的生活成本都和地價(jià)相關(guān)。我們平時(shí)買(mǎi)商品，價(jià)格中的一部分就包括商業(yè)成本中的地價(jià)成本。有必要把土地問(wèn)題稍微系統(tǒng)講一講，讓大家理解土地在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的意義，知道土地在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中起到的作用。

　　首先，中國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，也可以說(shuō)是世界上土地稀缺度最高的國(guó)家。土地稀缺度的衡量，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計(jì)算。中國(guó)雖然有 960萬(wàn)平方千米的國(guó)土，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多，除去喜馬拉雅山脈和各種各樣的沙漠荒原，中國(guó)版圖上綠色的平原面積很小。

　　我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的 1/3左右，所以人地關(guān)系相對(duì)來(lái)說(shuō)比較緊張。

　　其次，我們?cè)谌说仃P(guān)系中，還有一個(gè)更復(fù)雜的因素，就是要求糧食自給自足，對(duì)這個(gè)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)學(xué)家有各種爭(zhēng)論。有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，進(jìn)口糧食就等于進(jìn)口土地，現(xiàn)在進(jìn)口的糧食已經(jīng)占到 10%左右。但是這不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題，也不是進(jìn)口糧食與土地關(guān)系的問(wèn)題，中國(guó)的糧食問(wèn)題是一個(gè)國(guó)際政治問(wèn)題。

　　我們有些農(nóng)業(yè)專(zhuān)家比較保守，現(xiàn)在管理國(guó)家這一代人也有著非常鮮明的記憶，20世紀(jì)60年代中國(guó)鬧饑荒，很多國(guó)家對(duì)我們搞了糧食禁運(yùn)。我們不需要保持98%的自給自足，但是應(yīng)該保證 90%、85%的自給自足，這是我們國(guó)家大的戰(zhàn)略問(wèn)題，所以我們有一條控制可耕地面積的紅線，這條紅線就是根據(jù)自給自足的要求畫(huà)出來(lái)的。

　　所以，一是我們的土地本來(lái)就少；二是大部分土地還要用來(lái)種種糧食，因此土地就感覺(jué)特別少；三是過(guò)去城市和農(nóng)村相分離，農(nóng)村家家戶戶都有宅基地和自留地，雖然農(nóng)民住房質(zhì)量不太高，但是人均面積比較大。現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，很多農(nóng)民進(jìn)城了，但是他的那塊地還在，而且也沒(méi)有改變用途。

　　重慶搞了一個(gè)制度叫地票制，地票上寫(xiě)的農(nóng)民有多少宅基地、承包地。農(nóng)民進(jìn)了城，變成了城市戶口，能夠享受到城市提供的公共服務(wù)，如果他愿意放棄這一塊土地，這塊土地就可以納入城市建設(shè)。

　　重慶的特點(diǎn)是直轄市，城市周?chē)际寝r(nóng)村，農(nóng)民進(jìn)城和地票交易比較方便，也容易控制。但是人口流動(dòng)一旦跨省，湖南的農(nóng)民工到深圳打工，讓他帶一個(gè)地票，由深圳去監(jiān)督湖南的那塊土地怎么使用、怎么置換，這個(gè)至少目前很難做到。農(nóng)民進(jìn)了城，增加了城市的住房需求，但是他在農(nóng)村的那塊土地仍然閑置著。

　　有人說(shuō)，農(nóng)民是低收入階層，雖然進(jìn)了城也不一定有買(mǎi)房需求，我認(rèn)為這是一個(gè)接替性的過(guò)程。農(nóng)民最初的需求是租房，一旦租了房子，原來(lái)住這個(gè)房子的人，就可以用獲得的房租提出改善性的住房需求去買(mǎi)新房。很多農(nóng)民在城里住的城中村、工棚、地下室，農(nóng)村的家里卻閑著一個(gè)大別墅，只是逢年過(guò)節(jié)才回去住幾天。很多土地閑置，閑置就等于浪費(fèi)。

　　土地供給本身就有局限，再加上人為的因素，我們的城市容積率太低。多數(shù)城市批樓盤(pán)必須要建花園小區(qū)，對(duì)環(huán)境、生態(tài)要求很高，容積率只有2%~3%，而中國(guó)香港地區(qū)是9%~ 10%。我們本來(lái)就人多地少，人均土地稀缺程度不比香港更低，但是我們還要搞奢侈品，建很寬松的社區(qū)和房子。

　　除了這些因素之外，最近這一輪地價(jià)暴漲和房?jī)r(jià)暴漲，或者房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)暴漲，或者預(yù)期房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)漲，暴露出一個(gè)重要的政策性原因，就是我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)致兩極分化。中國(guó)從來(lái)不說(shuō)城市化，而是說(shuō)城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化和城市化在概念上沒(méi)什么區(qū)別，都是農(nóng)民進(jìn)城人口遷移的過(guò)程。但是在現(xiàn)實(shí)中，不同的提法代表著不同的政策和不同的做法。

　　這些年我們的基本做法，是限制大城市發(fā)展，鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)發(fā)展。小城鎮(zhèn)發(fā)展顯然地是不受限制的，至少?zèng)]有沖到頂，地是敞開(kāi)供給的，大城市首先從限制人口開(kāi)始，對(duì)人口流入設(shè)定一個(gè)規(guī)模，與此相適應(yīng)來(lái)配備土地。

　　城市有多少人就有多少土地供給，就提供多少公共設(shè)施和服務(wù)。北京市就提出城市人口到什么時(shí)候要控制在多少萬(wàn)以內(nèi)等。大城市中心和周邊只能有這么多的土地供給，這就是現(xiàn)實(shí)。

　　因此，我們的愿景就是希望人們從農(nóng)村遷移出來(lái)以后，都到小城市中去找工作和安居樂(lè)業(yè)。我們不要把幸福函數(shù)復(fù)雜化，年輕人遷移的目的，就是要找一個(gè)好一點(diǎn)、有興趣和收入高一點(diǎn)的工作，這是最基本的。

　　可是現(xiàn)實(shí)中，很多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并沒(méi)有到小城市去，相反小城市的企業(yè)都往大城市搬。在內(nèi)陸地區(qū)的一些地方，原來(lái)指望沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到這里來(lái)，內(nèi)陸地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以發(fā)展。但是這些產(chǎn)業(yè)還是去了內(nèi)陸地區(qū)人口聚集的大城市。企業(yè)沒(méi)到小城市去，人怎么會(huì)到小城市去呢？它無(wú)法提供那么多就業(yè)，也無(wú)法提供那么高收入，所以人們還是涌向大城市。

　　我們要研究城市化的基本邏輯。為什么會(huì)有城市化？為什么農(nóng)村人口要向城市集中？最早出現(xiàn)的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，后來(lái)許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)都進(jìn)城了。因?yàn)樵诜稚⒌泥l(xiāng)村沒(méi)法搞工業(yè)，它不具備聚集效應(yīng)，而聚集效應(yīng)是規(guī)模效應(yīng)的一種。

　　當(dāng)年農(nóng)村搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，每個(gè)鎮(zhèn)或每個(gè)村都要搞工業(yè)，修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開(kāi)發(fā)區(qū)，它的基礎(chǔ)設(shè)施不僅便宜，而且更健全、更齊備，包括物流、交通、信息等，更有利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同樣的投入可以支撐更多的產(chǎn)業(yè)和更多的企業(yè)。

　　城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然大的聚集也可能產(chǎn)生一些負(fù)面的效果，但是總體比較，它的收益和成本代價(jià)哪個(gè)更高一點(diǎn)，最后就會(huì)向哪方面傾斜。

　　世界歷史近百年來(lái)，大城市越來(lái)越發(fā)展得好，人口越來(lái)越向大城市集中，包括發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市集中程度也是越來(lái)越高。聯(lián)合國(guó)專(zhuān)門(mén)寫(xiě)了一個(gè)報(bào)告《大城市的優(yōu)勢(shì)》，說(shuō)連治理污染也是大城市更有效益，只有一定規(guī)模人口的大城市，才可以建設(shè)高水平的污水處理廠。

　　人口聚集還會(huì)帶來(lái)很多東西。產(chǎn)業(yè)的聚集創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，有就業(yè)和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會(huì)創(chuàng)造新的服務(wù)業(yè)的就業(yè)，服務(wù)業(yè)就是家庭生活的社會(huì)化。在農(nóng)村，你想去飯館吃個(gè)飯可能要走20里路，去飯館吃的人少，飯館沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)就發(fā)展不下去。

　　城市人口聚集，大家可以很方便地去下飯館，整個(gè)家庭生活就社會(huì)化了，同時(shí)又創(chuàng)造了更多的就業(yè)。順便說(shuō)一說(shuō)，你自己在家洗頭是不計(jì)入GDP的，也不創(chuàng)造收入。如果你到外面洗頭，理發(fā)師的工作就創(chuàng)造了GDP，你就創(chuàng)造了別人的就業(yè)和收入，這就是人口聚集帶來(lái)的好處。

　　現(xiàn)在高級(jí)知識(shí)分子、大學(xué)畢業(yè)生都愿意往大城市聚集，就是因?yàn)榇蟪鞘杏袆?chuàng)新的機(jī)會(huì)，這涉及現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)一個(gè)重要的知識(shí)外溢效應(yīng)原理，知識(shí)存量在互相碰撞中可以產(chǎn)生新的知識(shí)增量，知識(shí)存量越多增量越多。從城市角度講，人口越聚集，越能創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)、創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新的知識(shí)。

　　大城市人口聚集，往往能產(chǎn)生新的文化和所謂的時(shí)尚、創(chuàng)意等，很多年輕人選擇在北京漂著，就是喜歡這里有各種文化融合和創(chuàng)意的氛圍。

　　總之，大城市不僅創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，而且還能不斷產(chǎn)生新鮮的事物，這就是人口遷移的規(guī)律。

　　回顧中國(guó)這些年來(lái)的發(fā)展，人口遷移大多數(shù)是奔著大城市去的，當(dāng)然也不是一下子都到了北、上、廣、深這些一線城市，而是一個(gè)階梯一個(gè)階梯上來(lái)的。很多在大城市打工的農(nóng)民，已經(jīng)在家鄉(xiāng)的縣城里買(mǎi)了房子，縣城里的人想去地市級(jí)城市，地市級(jí)城市的人又想去省城。

　　大城市必須要聚集一定規(guī)模的人口，才會(huì)出現(xiàn)好的學(xué)校、醫(yī)院和各種文化生活。希望的生活，在小城市無(wú)法實(shí)現(xiàn)，只有到大城市，全世界都是如此，中國(guó)也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。

　　然而，我們現(xiàn)在實(shí)行的是大城市設(shè)限，不讓人們進(jìn)大城市，沒(méi)有按照未來(lái)人口不斷進(jìn)入大城市的規(guī)模，來(lái)考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給。

　　如果現(xiàn)在還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，還在嚴(yán)格執(zhí)行戶籍制度，人口只能在原戶籍地所在地，你還可以規(guī)劃和掌控大城市規(guī)模。但是，現(xiàn)在政府已經(jīng)不能禁止人們選擇到哪里去了，因?yàn)檫w移是自由的，人為設(shè)限只是想控制資源，但是實(shí)際上限制不了人口遷移。你規(guī)定某個(gè)城市只能有 1800萬(wàn)人口，但是只要人們?cè)敢鈦?lái)，很快就會(huì)超過(guò)這個(gè)限制，這就形成了現(xiàn)在中國(guó)城市兩極分化的矛盾。

　　兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會(huì)出現(xiàn)各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關(guān)系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個(gè)城市只能養(yǎng)活800萬(wàn)人口，結(jié)果現(xiàn)在人口達(dá)到了2100萬(wàn)，這個(gè)城市肯定會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系緊張，包括交通、公安、社會(huì)保障等一系列社會(huì)公共服務(wù)都會(huì)不足。

　　北京統(tǒng)計(jì)有 1600萬(wàn)人口，但是在北京實(shí)際用的手機(jī)有 2700萬(wàn)部，其中當(dāng)然有一手兩機(jī)的，但是算下來(lái)至少也有 2000萬(wàn)人口了，因?yàn)楹芏嗤鈦?lái)常住人口和北漂一族還是隱形的。

　　那么，小城市的房地產(chǎn)是怎么回事呢？ 2004 ~2007年房地產(chǎn)過(guò)熱， 2007年出了“國(guó)幾條”把房?jī)r(jià)壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房?jī)r(jià)跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產(chǎn)商去做投資，因?yàn)榇蟪鞘邢拶?gòu)，小城市不限購(gòu)，不少房地產(chǎn)商包括一些知名地產(chǎn)商都跑到小城市拿地，在二線、三線、四線城市建了一些房子，以為這些地方將來(lái)也能像大城市一樣房?jī)r(jià)上漲。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房子蓋好了但人走光了。

　　城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過(guò)剩需求不足。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差，違背了人的遷移規(guī)律，違背了城市化、工業(yè)化的規(guī)律。城市化、工業(yè)化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè)，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著這一規(guī)律走。

　　也許人們會(huì)問(wèn)，那么小城鎮(zhèn)到底該怎么辦呢？難道我們要放棄發(fā)展小城鎮(zhèn)了嗎？歐洲的小城鎮(zhèn)為什么一直在發(fā)展呢？下面我們來(lái)分析一下原因。

　　第一個(gè)原因，歐洲工業(yè)化進(jìn)程比較漫長(zhǎng)，大概用了 100 ~ 150年的時(shí)間，農(nóng)民才基本走完。到了一定階段，原來(lái)的農(nóng)民還沒(méi)有走光，退休的人已經(jīng)回來(lái)了。這些退休回來(lái)的人和沒(méi)走的人有著本質(zhì)的區(qū)別。因?yàn)閺某抢锿诵莼貋?lái)的人是拿著一生的積蓄回來(lái)的，是帶著社?；貋?lái)的，他們是通過(guò)在城市就業(yè)提高了收入有了積蓄的一群人，并且還帶回來(lái)了他們?cè)诂F(xiàn)代城市生活的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。

　　他們回到小城鎮(zhèn)后，第一件事是修繕老宅，讓老宅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。第二件事是把公共服務(wù)帶回來(lái)，小城鎮(zhèn)出現(xiàn)了社保機(jī)構(gòu)為人們提供服務(wù)，于是這個(gè)小城鎮(zhèn)就被保護(hù)發(fā)展下來(lái)了。歐洲人口的交替是在漫長(zhǎng)的城市化、工業(yè)化進(jìn)程實(shí)現(xiàn)的，歐洲的小城鎮(zhèn)能夠比較完整地保存下來(lái)，而且得以延續(xù)發(fā)展，是因?yàn)檫@里有了新的收入基礎(chǔ)，有了新的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施，已經(jīng)變成了新型的小城鎮(zhèn)。

　　而我們屬于在三十幾年內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的國(guó)家，這個(gè)過(guò)程很短，目前還有 1/3的農(nóng)民沒(méi)有走出去。

　　第二個(gè)原因，歐洲人口密度很高，已經(jīng)形成了許多城市群、城市帶。使用各種交通工具，能在一個(gè)小時(shí)最多一個(gè)半小時(shí)內(nèi)從一個(gè)小城鎮(zhèn)到達(dá)大城市市中心，這個(gè)區(qū)域都是屬于城市群的范疇，而不是邊緣地區(qū)，這相當(dāng)于北京市周邊的那些小城市。歐洲很多這樣的大城市幾乎重疊在一起，其周邊的小城市其實(shí)都不是真正意義的小城市，而是大城市群當(dāng)中的組成部分。

　　中國(guó)雖然人均可居住土地的面積很小，但是大城市確實(shí)比較分散。現(xiàn)在有了高速鐵路、城際快軌，速度越快半徑越大，涉及面越廣，使得周邊的小城市有機(jī)會(huì)跟著中心大城市一起發(fā)展。

　　有一本暢銷(xiāo)的英文小說(shuō)叫《火車(chē)上的女孩》，就是講一個(gè)女孩坐通勤車(chē)，往返一個(gè)小城鎮(zhèn)到倫敦之間來(lái)回上下班。紐約金融界的人士也都住在周邊城市，這就是城市群的概念。一個(gè)小城鎮(zhèn)的位置在哪里，有沒(méi)有發(fā)展前途，要看它和大城市的關(guān)系位置怎么樣。

　　中國(guó)屬于快速工業(yè)化國(guó)家，類(lèi)似于韓國(guó)和日本。我們用了50年時(shí)間，工業(yè)化達(dá)到了80%多，現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化，這個(gè)歷史的進(jìn)程還很長(zhǎng)。這50年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？第一是新的人口進(jìn)到城里來(lái)了，但是退休的人群還沒(méi)有形成。

　　第一代有錢(qián)的退休人群正在形成，這里的有錢(qián)并不是很有錢(qián)，至少是中產(chǎn)階級(jí)。他們想著現(xiàn)在房子便宜，趕緊買(mǎi)了等退休回來(lái)住。海南的發(fā)展應(yīng)該是等到第一代有錢(qián)的人退休以后，目前這一代人還沒(méi)有形成。

　　所以在這個(gè)階段，加之中國(guó)地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發(fā)展就會(huì)遇到困難?，F(xiàn)在我們正在形成一些大城市群，應(yīng)該順應(yīng)這個(gè)潮流，應(yīng)該鼓勵(lì)大城市群的發(fā)展。

　　中國(guó)有 14億人口，在珠三角、長(zhǎng)三角，出現(xiàn) 5000萬(wàn)到 1億人的大城市群都是可以想象的，它們是幾個(gè)城市群的疊加。比如蘇州周邊一大塊加起來(lái)有一億人口，深圳周邊再把香港地區(qū)和廣州算上，也會(huì)達(dá)到上億的人口規(guī)模。

　　我們的內(nèi)陸中心城市，這幾年快速交通發(fā)展的成效已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)，武漢、長(zhǎng)沙、南京、合肥、成都、重慶、鄭州、西安等一些省會(huì)城市（直轄市）已經(jīng)成為人口聚集區(qū)。

　　從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當(dāng)中的大多數(shù)沒(méi)有到發(fā)展的時(shí)候。目前就是人口遷出的時(shí)候，而人口遷出也是一種發(fā)展。假定只有這些資源，原來(lái)那么多人，分母那么大，人均 GDP、人均收入就上不去。

　　人口遷移有兩個(gè)效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個(gè)分?jǐn)?shù)就大了，同樣的收入分到每個(gè)人頭上就高了，就可以提高收入。農(nóng)村就是這樣的情況，大量的人口走掉，少數(shù)的人種大面積的土地，耕作的農(nóng)民收入就高了。

　　現(xiàn)在就是一些內(nèi)陸地區(qū)的二線、三線、四線城市人口遷出的過(guò)程，但是并不是說(shuō)它沒(méi)有機(jī)會(huì)了。一是小城鎮(zhèn)的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護(hù)好老宅，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和特色文化，就為將來(lái)人口回流做好了準(zhǔn)備。

　　我們應(yīng)該順應(yīng)人口遷移規(guī)律和城市化規(guī)律。騰出更多的土地發(fā)展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城等。盲目地和歐洲比，很容易犯毛病。

　　韓國(guó)、日本都屬于快速工業(yè)化國(guó)家，都犯過(guò)類(lèi)似的錯(cuò)誤。日本當(dāng)年也是讓大家到小城鎮(zhèn)去，說(shuō)不要到東京來(lái)，最后的結(jié)果是全國(guó) 1.3億人口，有30%的人口住在東京，20%的人口住在大阪，兩個(gè)地區(qū)人口加總為50%。日本經(jīng)濟(jì)20世紀(jì)90年代初開(kāi)始下滑和這個(gè)有關(guān)系。

　　韓國(guó)也說(shuō)不要到首爾來(lái)，還搞新農(nóng)村運(yùn)動(dòng)，結(jié)果是新農(nóng)村建成之日就是村民走光之時(shí)?，F(xiàn)在有50%的人口聚集在首爾，這個(gè)首爾是大首爾的概念。都想均衡地發(fā)展，所以很容易犯同樣的錯(cuò)誤。

　　從這個(gè)意義上講，遵循規(guī)律，破解難題，需要做大量的調(diào)整，不僅是簡(jiǎn)單地控制房?jī)r(jià)、限購(gòu)，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)手段，還包括要調(diào)整我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。

　　著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通的博士論文是調(diào)研小城鎮(zhèn)的，據(jù)說(shuō)他臨終前兩年曾經(jīng)對(duì)他的學(xué)生說(shuō)，也許在中國(guó)小城鎮(zhèn)這條路可能走不通。不同的歷史階段對(duì)不同的問(wèn)題有不同的認(rèn)識(shí)，今天我們講這個(gè)問(wèn)題可能看得更清楚一些。

　　現(xiàn)在我們的大城市房?jī)r(jià)暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒(méi)賣(mài)出去幾套，因?yàn)榭隙](méi)有人在那里買(mǎi)。所謂美國(guó)的鬼城就是一個(gè)小村，而我們的鬼城真是成群的高樓大廈，很慘烈。

　　現(xiàn)在社會(huì)已經(jīng)開(kāi)始吸取教訓(xùn)了，一是發(fā)展房地產(chǎn)首先要想那個(gè)地方能創(chuàng)造多少就業(yè)，沒(méi)有創(chuàng)造就業(yè)，搞了房地產(chǎn)最后結(jié)局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮(zhèn)并不等于二線、三線、四線城市，小城鎮(zhèn)是指在大城市群之外的。

　　二是我們暫時(shí)改不了糧食要自給自足的現(xiàn)狀，但是我們可以提高城市容積率。

　　三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關(guān)系可以改變，這是我們政策戰(zhàn)略的配套。

　　四是要進(jìn)一步深化農(nóng)村改革，土地確權(quán)，土地能夠流轉(zhuǎn)，在城市化的前提下，盡可能地把多出來(lái)一部分土地特別是宅基地，流轉(zhuǎn)出來(lái)成為城市土地供給的一個(gè)組成部分，來(lái)緩解房地產(chǎn)的問(wèn)題。

　　地方政府能否起作用？當(dāng)然是可以的。如果有地不供，把地價(jià)憋得高高的，就是地方政府的責(zé)任，香港地區(qū)就有這樣的先例。

　　我們有的城市，比如重慶，雖然是那么擁擠的一個(gè)山城，但是它的地價(jià)并不高，只有每平方米六七千元的房?jī)r(jià)。因?yàn)樗幸恍┑锰飒?dú)厚的優(yōu)勢(shì)，一是有地票，二是一些山地不屬于耕地，可以作為房地產(chǎn)土地供給。

　　要想降低房?jī)r(jià)就一個(gè)辦法，當(dāng)房?jī)r(jià)高到一定程度的時(shí)候，就開(kāi)始放地，把你的房?jī)r(jià)砸下來(lái)。不能老在需求方做文章，也要在供給方面做文章，這個(gè)問(wèn)題就集中在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

　　這些問(wèn)題不是一兩天能解決的，但是如果不采取措施，這些問(wèn)題永遠(yuǎn)解決不了。我們城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改，農(nóng)村土地制度不改，這些問(wèn)題就會(huì)持續(xù)加大。總覺(jué)得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購(gòu)不是通過(guò)供給方解決問(wèn)題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。

　　但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)高到社會(huì)承受不了，是因?yàn)榇_實(shí)需要購(gòu)買(mǎi)住房的老百姓越來(lái)越買(mǎi)不起房了，這就影響到國(guó)計(jì)民生了。如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購(gòu)的邏輯。

　　從需求方角度看，限購(gòu)的辦法不一定就是實(shí)行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有內(nèi)在的穩(wěn)定性，房?jī)r(jià)越高征的稅越高。房產(chǎn)稅加上交易稅在其他國(guó)家多數(shù)都有，而且很見(jiàn)效。最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅，新加坡城市中心的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了40%。但是這一點(diǎn)我們也遲遲做不了。

　　還有一種說(shuō)法是房產(chǎn)稅違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。價(jià)格肯定是管用的，價(jià)格不管用往往是價(jià)格還沒(méi)足夠高。上海、重慶搞試點(diǎn)，只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用，如果像美國(guó)一樣，到了3%~4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用？房?jī)r(jià)越高交稅越多，價(jià)格哪有不起作用的，價(jià)格不起作用一定是價(jià)格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺(jué)得都有辦法可以克服。

　　中國(guó)政府在這個(gè)問(wèn)題上還是比較謹(jǐn)慎的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能夠持續(xù)增長(zhǎng)，雖然現(xiàn)在增長(zhǎng)慢一點(diǎn)仍有百分之六點(diǎn)幾，沒(méi)有出現(xiàn)硬著陸和大崩盤(pán)，正是因?yàn)檫^(guò)去這些年我們?cè)诤暧^問(wèn)題上比較謹(jǐn)慎。

　　有人說(shuō)中國(guó)政府老是在刺激經(jīng)濟(jì)，其實(shí) 2004~2007年實(shí)行的不是刺激經(jīng)濟(jì)的政策，而是在下壓，不讓新建鋼廠，私建鋼廠都會(huì)被關(guān)掉。2009~2010年刺激了一年多一點(diǎn)的時(shí)間。2010年4月，政策開(kāi)始收緊，當(dāng)時(shí)重要的標(biāo)志就是第一次實(shí)行住房限購(gòu)，一下子就把北、上、廣、深鼓起來(lái)的泡沫壓下去了。使得這個(gè)泡沫沒(méi)來(lái)得及波及全國(guó)二線、三線、四線城市去，小城市的房子雖然也蓋起來(lái)了，但是房?jī)r(jià)沒(méi)有暴漲，絕大多數(shù)省會(huì)城市價(jià)格基本合理。

過(guò)去幾年總有人說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要崩盤(pán)和出現(xiàn)危機(jī)，由于我們的政策調(diào)整及時(shí)，并沒(méi)有形成大的泡沫，因此不會(huì)有大的崩盤(pán)。如果當(dāng)時(shí)要沒(méi)有采取措施，從 2009年開(kāi)始滾起來(lái)，2010年滾一年，2011年再滾一年，全國(guó)房?jī)r(jià)全面暴漲，最后就只有崩盤(pán)了。我們作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家經(jīng)不起大的折騰，經(jīng)不起像美國(guó) 2005~2008年那樣，因?yàn)榇蟮姆慨a(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)和金融危機(jī)。

　　房產(chǎn)限購(gòu)是一個(gè)非常措施，盡管反復(fù)使用確實(shí)是個(gè)問(wèn)題，但是在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略尚未調(diào)整，房產(chǎn)稅還未施行的情況下，又不能什么都不做。短期措施馬上可以見(jiàn)效，長(zhǎng)期調(diào)整可能一時(shí)半會(huì)見(jiàn)不了效，那么只能采取短期的應(yīng)急性措施。雖然不是最好的辦法，但是在其他辦法都無(wú)法實(shí)施的情況下，還是必須要做的，目的就是要抑制住泡沫，這就是我們的現(xiàn)狀。

　?。ū酒獌?nèi)容節(jié)選自中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇叢書(shū)之《中國(guó)經(jīng)濟(jì)新方位：如何走出增長(zhǎng)困境》，中信出版社出版）

　　(本文作者介紹：綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)、北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)。)