通訊員 馮偉 王子君

　　今年4月18日,西安市政府發(fā)布《保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,自4月18日起,加大了樓市調(diào)整的政策力度。但是有數(shù)據(jù)顯示,“4·18”房產(chǎn)新政出臺以來,西安市商品房銷售繼續(xù)升溫,房價繼續(xù)上漲。

　　據(jù)了解,西安市政府“4·18”房產(chǎn)新政出臺以后,商品房銷售面積及銷售額繼續(xù)保持快速增長。今年1月至4月,西安全市商品房銷售面積達613.46萬平方米,同比增長40.07%,增速較1月至3月上升14.65個百分點。商品房銷售額為471.27億元,同比增長71.02%,增速較1月至3月上升18.75個百分點。

　　據(jù)分析,西安市商品房銷售繼續(xù)保持量價齊升的原因主要是:受大西安發(fā)展戰(zhàn)略和“一帶一路”倡議以及西安加快人才引進措施等因素的利好影響,房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持回暖趨勢;受“買漲不買跌”的心理因素影響,前期對市場持觀望態(tài)度的購房者積極入市。

　　在房地產(chǎn)金融方面,突出的表現(xiàn)則是房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩,而個人住房貸款增速加快。截至今年4月末,西安市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1953.55億元,同比增長26.97%,增幅較去年同期下降0.1個百分點。個人住房按揭貸款余額及增速穩(wěn)步增長,全市發(fā)放個人住房按揭貸款余額2657.67億元,同比增長27.18%,增幅較去年同期上升10.24個百分點。從變化趨勢上分析,個人住房按揭貸款受市場中大量存在的剛性和改善性住房需求支撐,貸款余額及增速繼續(xù)穩(wěn)步增長。

　　今年4月,西安市個人住房按揭首套房貸款的利率執(zhí)行情況是:執(zhí)行下浮的占比為38.74%,較去年同期水平上升27.01個百分點;執(zhí)行基準(zhǔn)利率貸款的占比為53.72%,較去年同期水平下跌29.70個百分點;執(zhí)行利率上浮貸款的占比為7.54%,較去年同期水平上升2.68個百分點。據(jù)分析,首套房貸款利率下浮占比上升較快的原因,主要是中小股份制商業(yè)銀行競爭壓力較大,為挽留優(yōu)質(zhì)資源和信譽客戶,紛紛給予個貸利率下浮的優(yōu)惠。

　　據(jù)分析,目前西安房地產(chǎn)市場存在的主要問題有:一是商品房待售面積增速放緩,但后期庫存壓力依然存在。從目前西安市商品房待售數(shù)據(jù)分析來看,1月至4月商品房待售面積為417.19萬平方米,同比增長35.04%,增速較1月至3月下跌2.07個百分點。從商品房竣工和銷售情況分析來看,1月至4月全市商品房竣工面積增速為100.46%,銷售面積增速為40.07%,增速相差60.39個百分點。如果按照這樣的速度,預(yù)計未來伴隨商品房大量竣工并投向市場,如果市場消化速度跟不上,庫存將會重新擴大。

　　二是由于調(diào)控政策較為溫和,部分區(qū)域房價仍有上漲趨勢。從各方數(shù)據(jù)分析來看,政策效應(yīng)總體較為溫和。市場方面,商品房銷售繼續(xù)保持量價齊升的態(tài)勢,部分樓盤房價上漲較快的現(xiàn)象依然存在,房價上漲較快的樓盤主要集中在曲江新區(qū)、高新區(qū)和城區(qū)部分地段好、帶名校學(xué)區(qū)(學(xué)位)指標(biāo)的樓盤。

　　“西安房價2017年后出現(xiàn)大漲的最大原因是與其他城市的‘比價效應(yīng)’,一些來自北上廣深等高價城市且與西安有關(guān)聯(lián)的人士,正在按‘白菜價’的心理選擇在西安投資購房。但是考慮到國內(nèi)金融大環(huán)境持續(xù)趨緊,去杠桿進程加快,商業(yè)銀行通過表外的結(jié)構(gòu)化融資以及‘通道類’業(yè)務(wù)(各路資管)進入地產(chǎn)的資金數(shù)量急劇下降,西安商品房銷售將繼續(xù)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢,房價將會保持低速小幅增長勢頭,但長期存在的供給量過大與空置率過高的情況可能會使二手房銷售出現(xiàn)一定困難,市場流動性風(fēng)險可能會加劇。”西安市有關(guān)房地產(chǎn)專家如是表示。