如果形容爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目是“咸魚(yú)翻身”的話，那住宅絕對(duì)是其中的“龍躉”，因?yàn)樽≌亲钍苜I(mǎi)家歡迎的。
區(qū)域利好，起死回生
最近，廣州樓市中不時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些售價(jià)明顯低于同地段一手樓的產(chǎn)品。像南沙金洲板塊某盤(pán)，單價(jià)僅“1萬(wàn)字頭”，旁邊素質(zhì)差不多的樓盤(pán)，售價(jià)已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站在了2萬(wàn)元/平方米以上。
據(jù)了解，該項(xiàng)目的地塊在1999年前后批出，當(dāng)時(shí)的南沙尚未設(shè)區(qū)，沒(méi)有高速公路，交通不方便，從番禺到金洲要一個(gè)小時(shí)以上；也沒(méi)有多少外來(lái)者，當(dāng)?shù)鼐用褡约杭依锞徒ㄓ忻娣e不小的房子，并不需要另外購(gòu)置商品房，所以當(dāng)時(shí)南沙大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售都很一般。
2005年南沙獨(dú)立設(shè)區(qū)后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)雖然有起色，但市場(chǎng)也沒(méi)有好到足以讓大批爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目重生。直到2015年廣東自貿(mào)區(qū)成立后，南沙樓市才獲得了迅猛的發(fā)展，也是在此時(shí)，一大批爛尾項(xiàng)目得以起死回生。
同樣，在2004年8月31日廣州全面開(kāi)始土地招拍掛政策之前，番禺、花都、從化、增城也曾大量批出房地產(chǎn)項(xiàng)目。地段比較好的，如同當(dāng)年華南板塊多個(gè)項(xiàng)目，可謂紅極一時(shí)，但也有部分位置不好，或者開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力一般的項(xiàng)目，最終變成了爛尾樓。
即使在中心城區(qū)，也有不少爛尾項(xiàng)目。在2003年之前，廣州樓市并不算特別景氣，一批實(shí)力較弱的項(xiàng)目因此爛尾。
樓價(jià)上漲，房企看好
近幾年，廣州樓市向好，過(guò)去那些資不抵債的爛尾項(xiàng)目隨著樓價(jià)、地價(jià)的上漲變成了香餑餑。而且，住宅不像商鋪那樣容易受到電商沖擊，也不像公寓那樣受到入戶的限制，因此很受歡迎。
在上周舉辦的2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄就明確表示，并購(gòu)將是該公司重要的項(xiàng)目來(lái)源之一。
實(shí)際上，像萬(wàn)科這樣的“大鱷”也很樂(lè)意接手優(yōu)質(zhì)的爛尾項(xiàng)目。雖然手續(xù)較為麻煩，但目前已有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商表示出對(duì)并購(gòu)爛尾項(xiàng)目的興趣，這些“咸魚(yú)”經(jīng)過(guò)時(shí)間沉淀后，散發(fā)出讓人難以抗拒的香醇。
“龍躉”也需巧手加工
雖然爛尾住宅項(xiàng)目如同“龍躉”，不過(guò)，如果不經(jīng)巧手，也很難散發(fā)出龍躉本身鮮美的特質(zhì)。
越秀區(qū)某單體項(xiàng)目原來(lái)的用地性質(zhì)是住宅，但當(dāng)年辦公樓的出租回報(bào)率更高，開(kāi)發(fā)商將其建為辦公樓出租，后來(lái)辦公樓的出租回報(bào)率下降，開(kāi)發(fā)商又準(zhǔn)備將已經(jīng)建成多年的寫(xiě)字樓改成住宅出售。但這棟建筑并非拆除重建，原有的寫(xiě)字樓采光面少，也沒(méi)有獨(dú)立的衛(wèi)生間、廚房，如此“硬改”的結(jié)果是每套單位都有不規(guī)則的空間。
“真的很不宜居，如果不是看在戶型小、總價(jià)不高、又是名校學(xué)區(qū)房的份上，我真的不會(huì)考慮買(mǎi)這里。”有買(mǎi)家看完產(chǎn)品后說(shuō)。即使有學(xué)區(qū)房的絕招，但該項(xiàng)目去年改造亮相，如今仍遲遲未能開(kāi)盤(pán)，在行家看來(lái)，這很有可能是項(xiàng)目本身的“先天不足”所致。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不好，是類(lèi)似項(xiàng)目的常見(jiàn)硬傷。即使未建成或封頂，但很多爛尾項(xiàng)目當(dāng)年都已經(jīng)挖好了基礎(chǔ)，不少項(xiàng)目還建了幾層框架，因此要改動(dòng)設(shè)計(jì)并不容易。畢竟這么多年過(guò)去，購(gòu)房者的居住需求已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)可能已經(jīng)不合時(shí)宜。
以某知名房企在南沙接手的一個(gè)爛尾項(xiàng)目為例，其接手后于去年年初推出的首批產(chǎn)品是原來(lái)已經(jīng)建好基礎(chǔ)的產(chǎn)品，90多平方米的單元只能做兩房，當(dāng)時(shí)的售價(jià)為9000元/平方米，今年年初推出的新品是重新設(shè)計(jì)的住宅，80平方米出頭的單元設(shè)計(jì)成小三房，樓價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。
除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問(wèn)題，爛尾項(xiàng)目還有可能存在手續(xù)不齊全等問(wèn)題。有的項(xiàng)目當(dāng)年債務(wù)纏身，各種用地手續(xù)并未齊備；有的后來(lái)雖然補(bǔ)辦了各種手續(xù)，也拿到了預(yù)售證，不過(guò)由于設(shè)計(jì)方面的缺陷，也可能存在難以驗(yàn)收交樓的問(wèn)題。像前年改頭換面重新面市的南沙某樓盤(pán)，原本預(yù)計(jì)去年年底交樓，如今樓宇已經(jīng)落成，但始終未能通過(guò)驗(yàn)收，至今仍未交樓。
爛尾住宅項(xiàng)目翻身雖然是大概率事件，不過(guò)，對(duì)不少開(kāi)發(fā)商而言，仍是沒(méi)有“金剛鉆別攬瓷器活”。
