小Q導(dǎo)讀：三四線(xiàn)將成下半年調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　文／克而瑞研究中心 楊科偉、柏品慧

　　近日，東莞（樓盤(pán)）市發(fā)文升級(jí)“限售”，企事業(yè)單位、社會(huì)組織購(gòu)房以及拍賣(mài)所得的住房全都納入限售范圍，限售周期都為2年。上半年，“政策向左、市場(chǎng)向右”的特征愈發(fā)明顯，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲，部分城市房?jī)r(jià)上漲尤為迅速。在三四線(xiàn)城市整體竭力去庫(kù)存的大背景下，緊縮調(diào)控又似乎是受益“外溢”利好的三四線(xiàn)城市不得不作的動(dòng)作，這樣的市場(chǎng)火熱形勢(shì)到底還能持續(xù)多久？成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

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　　31省市相繼個(gè)人“限售”，且以三四線(xiàn)城市為主，周期普遍在2-3年

　　針對(duì)個(gè)人“限售”政策可以說(shuō)是本輪調(diào)控的一大全新措施，目前有31省市相繼落地限售令，西安（樓盤(pán)）、東莞兩市近期再次升級(jí)限售，海南（樓盤(pán)）省更是在全省范圍內(nèi)施行限售。就”限售“而言有著明顯兩個(gè)特征：

　　其一，限售以三四線(xiàn)城市為主，部分熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市并未限售。截止目前，一線(xiàn)城市僅廣州（樓盤(pán)）出臺(tái)居民家庭限售政策，北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）并不限售；二線(xiàn)城市限售主要是部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，尤以杭州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、海口等市為代表。這類(lèi)城市投資熱情持續(xù)高漲，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，限售政策將有助于打壓過(guò)度投資的氛圍，緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　而尚未“限售“的二線(xiàn)城市有兩大類(lèi)：一是合肥（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市在限購(gòu)、限貸政策實(shí)施后，成交量連續(xù)數(shù)月低位運(yùn)行，房?jī)r(jià)進(jìn)入高位盤(pán)整階段，調(diào)控政策成效顯現(xiàn)；二是長(zhǎng)春（樓盤(pán)）、大連（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)等高庫(kù)存城市，去庫(kù)存將貫穿較長(zhǎng)的時(shí)間周期，“四限”政策暫無(wú)落地的必要。

　　限售的三四線(xiàn)城市大都聚集在核心城市周邊，尤以嘉興（樓盤(pán)）、無(wú)錫（樓盤(pán)）、東莞等市為代表，一方面，2016年下半年三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，核心城市周邊的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)更是呈加速上漲之勢(shì)，調(diào)控壓力依舊高懸在頂；另一方面，三四線(xiàn)城市限購(gòu)、限貸政策相較寬松，以嘉興代表的多個(gè)三四線(xiàn)城市限購(gòu)政策僅限于非本市戶(hù)籍家庭，本市戶(hù)籍家庭并不限購(gòu)，二套房首付比例大都不高于50%，限售政策可以在支持自住性需求的同時(shí)，著力打擊投資、投機(jī)性需求，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　其二，限售周期普遍2-3年，保定（樓盤(pán)）部分地塊限售周期長(zhǎng)達(dá)10年。多數(shù)城市限售周期維持在2-3年之間，僅海口、西安以及保定白溝新城限售周期長(zhǎng)達(dá)5年。值得一提的是，保定局部試點(diǎn)執(zhí)行10年限售期引發(fā)市場(chǎng)熱議，其對(duì)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“雙限雙競(jìng)”模式取得土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房，限售周期長(zhǎng)達(dá)10年。這與保定特殊的地理位置密不可分，雄安新區(qū)獲批后，河北省內(nèi)三四線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度明顯提升，雄安新區(qū)所在的核心區(qū)域更是顯著受益。聯(lián)系到雄安新區(qū)乃是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制改革的試驗(yàn)田，現(xiàn)已全面停止房產(chǎn)交易，著力發(fā)展保障房以及住房租賃市場(chǎng)。保定作為雄安新區(qū)重要的外圍城市，頗有些率先試點(diǎn)的政治意味，“只租不售”、“租售并舉”開(kāi)發(fā)模式將成新常態(tài)。2

　　三四線(xiàn)即要去庫(kù)存又要防市場(chǎng)過(guò)熱，限售相比限購(gòu)、限貸有一石二鳥(niǎo)之效

　　為什么三四線(xiàn)城市相對(duì)一、二線(xiàn)更樂(lè)意出臺(tái)“限售”呢？譬如啟東（樓盤(pán)）、揚(yáng)州（樓盤(pán)）、蕪湖（樓盤(pán)）、開(kāi)封（樓盤(pán)）等市陸續(xù)下發(fā)限售令，但限購(gòu)、限貸只字未提。這還要從三四線(xiàn)城市市場(chǎng)自身剖析，主要原因有以下兩點(diǎn)：

　　首先，大多數(shù)三四線(xiàn)城市去庫(kù)存任務(wù)依舊艱巨，無(wú)論是出于GDP增長(zhǎng)還是土地出讓與交易稅收等政府收入來(lái)說(shuō)，都需要市場(chǎng)能夠活躍起來(lái)，需要有交易量。在當(dāng)前熱點(diǎn)梯度傳導(dǎo)的大背景下，剛剛起來(lái)的市場(chǎng)熱度需悉心呵護(hù)，以便維持地市、樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)的局面。就政策力度而言，限售明顯寬于限購(gòu)、限貸，不會(huì)對(duì)真實(shí)的自住型需求造成影響，或許會(huì)短期造成成交量回落，但不會(huì)斷崖式下跌。

　　其次，三四線(xiàn)城市也是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)民落腳城市的主力吸納場(chǎng)，樓市調(diào)控的本意并不是限制交易，且限售不會(huì)對(duì)這類(lèi)自住購(gòu)房者造成困擾，反倒對(duì)投機(jī)、投資購(gòu)房者而言才有些“請(qǐng)君入甕”的意味，投資者會(huì)自行衡量、承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，有利于抑制三四線(xiàn)城市過(guò)度投機(jī)。

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　　三四線(xiàn)將成下半年調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng)，“限售”將成為調(diào)理樓市虛火良方

　　上半年，不僅是核心城市周邊的三四線(xiàn)城市樓市，而且更多并不在核心城市輻射范圍之內(nèi)的三四線(xiàn)城市樓市也如雨后春筍般開(kāi)始火爆起來(lái)，市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，地價(jià)、房?jī)r(jià)開(kāi)啟快速上漲行情。

　　我們認(rèn)為，三四線(xiàn)城市必將成為下半年房地產(chǎn)調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng)，更多三四線(xiàn)城市將跟進(jìn)落地“四限”政策，尤其是“限售”，既可有針對(duì)性和有效性地抑制過(guò)度投機(jī)，也可避免將剛剛升溫的市場(chǎng)“打回原形”，加速三四線(xiàn)城市去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。相較于限購(gòu)、限貸這類(lèi)“猛藥”全面限制房地產(chǎn)交易，三四線(xiàn)城市更適宜慢慢調(diào)理，限售政策或?qū)⑹钦{(diào)理三四線(xiàn)城市虛火的一味良方，也許能起到事半功倍的效果。