樓市“掉頭” 環(huán)京房價兩成起跌
燕郊，多年來都是北京外溢剛需的置業(yè)首站，無論是價格還是開發(fā)程度都當之無愧是環(huán)京樓市的“帶頭大哥”。今年三月，燕郊二手房均價已達到29879元/平方米的歷史性高位，比去年同期上漲了66.86%，新房價格更是從去年開始便出現(xiàn)了一輪“跳漲”，單價接連“破三萬”、部分優(yōu)質(zhì)項目“破四萬”，漲幅甚至高于北京樓市。
“棒打出頭鳥”，6月2日晚間廊坊市政府發(fā)布了《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，明確加碼限購，要求非當?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊數(shù)?年及以上社保證明或納稅證明的，限購1套住房。
重壓之下，一度熙攘熱鬧的售樓處，立馬陷入一片死寂。在被稱之為“燕郊樓市晴雨表”的售樓處一條街走一圈，便能感受燕郊樓市的冷暖。相比3月份，如今這里多個項目的售樓門店大門緊閉，幾個少數(shù)開門接待的售樓門店也是看房者寥寥無幾，相比此前火熱情景恍若隔世。
在北京青年報記者的探訪中，水榭花城售樓處的一位置業(yè)顧問就透露，“政府打擊的政策太多，尤其是社保要求這一塊讓買房門檻大幅度提高。燕郊的房子已經(jīng)開始出現(xiàn)比較明顯的降幅，調(diào)整跡象階段。部分購房者觀望情緒明顯，而一些著急用錢的業(yè)主和炒房客已經(jīng)開始降價拋售房產(chǎn)。”
“降幅兩成起跌”基本是燕郊二手房的常態(tài)。鏈家地產(chǎn)燕郊門店的置業(yè)顧問小李在陪北青報記者看房時表示，二手房成交活躍的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等項目相比3月份時的歷史最高點，降價幅度都在萬元左右。
小李隨后向北青報記者介紹了天洋城的一套64平方米一室一廳，報價160萬，均價約為2.5萬元/平方米。“同戶型的房子3月份我也賣了一套，225萬成交的，現(xiàn)在低價賣房的都是著急套現(xiàn)離場的投資客，您可以輕松抄底。”小李介紹道。
除了天洋城以外，首爾甜城的中介也表示，“我們小區(qū)的房價的確降了，年初有許多二手房都是以單價35000元/平方米左右過戶的，最近成交的單子只有25000元/平方米左右，部分業(yè)主甚至接受再降價出讓。”
另外，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示燕郊樓市的熱度的確在持續(xù)下降。燕郊房產(chǎn)的瀏覽量自三月以來出現(xiàn)明顯下降，五月瀏覽量較二月下降近80%。
記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，從“3.17”限購出臺以來，燕郊二手房平均成交價格從三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米，整體跌幅超過20%。
掉頭向下的不僅是燕郊，南城的固安，因為機場二高速和大興地鐵的南延在去年坐上了樓市上升的“特快專列”，如今也同樣因為嚴格的限購政策，價格和成交量都如過山車般一路向下。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年固安新房成交均價分別為6740元/平方米、16318元/平方米，而現(xiàn)今，固安新房均價已來到27000元/平方米，兩年以來漲幅超過400%。個別樓盤的報價甚至一度接近30000元/平方米。但在調(diào)控后，2萬元左右的新盤也成交寥寥。
位于固安南某個以大戶型為主的項目，近期引入了捷克小鎮(zhèn)的概念吸引購房人，項目的銷售人員告訴來訪的北青報記者，“2月份項目曾打算上半年開盤推新，但調(diào)控政策出臺后，購房資格和首付比例的問題，讓許多積累的客戶退出了，目前得到的消息是開盤可能要到下半年了，具體價格未定。”
相比新房的遮遮掩掩，固安的二手房也率先開始了降價，數(shù)據(jù)顯示，固安二手房成交均價從三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，跌幅超過20%。
對此，楊紅旭表示，環(huán)京這樣的調(diào)整很正常。因為環(huán)京地區(qū)在過去的一年左右時間里，房價上漲了100%以上，甚至某些地區(qū)上漲了150%左右，在短期內(nèi)透支了體力，存在短期泡沫。因此隨著調(diào)控的展開，環(huán)京房價下調(diào)20%甚至以上，才能吸引新的購房者出手。
限購下環(huán)京商住當?shù)?/strong>
限購升級讓環(huán)京區(qū)域的房產(chǎn)中介與開發(fā)商備受沖擊，然而，與北京全面限購不同，環(huán)京地區(qū)納入限購范圍的僅僅是普通商品住宅，暫時并不包括商業(yè)、辦公類項目，因此，低首付不限購不限貸的商務公寓再次成為開發(fā)商們攬客的籌碼。
在燕郊發(fā)放小傳單的銷售人員，手里攥著多個項目的宣傳單頁，在了解到記者并沒有購房資格后，轉(zhuǎn)而推薦不限購的酒店式公寓產(chǎn)品。
“小戶型、低總價，100萬出頭，貸款就貸50-60萬月供在6000左右只能貸10年。”這類的商住樓往往比周邊的住宅便宜一些，成了當前環(huán)京樓市力推的產(chǎn)品。
據(jù)北青報記者探盤了解，在環(huán)京商住項目中，因為不限購的賣點，一些項目甚至要求購房者同時繳納裝修費和所謂的電商費。
“我們的公寓房不限購不限貸，還贈送精裝修，每平方米只收取1000元，開發(fā)商會按照1500元的標準交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費就可以了。”紫竹灣商業(yè)廣場項目的銷售人員表示。
除了捆綁裝修，還有商住項目的銷售人員表示：“現(xiàn)在購買會有團購價，但需支付5萬元電商費才能享受團購優(yōu)惠。”
然而，這些項目并未出現(xiàn)“開盤即售罄”的火爆情況，很多商住項目開盤個把月以來，仍有不少房源在售。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京商住項目被明令禁止，購房人擔心環(huán)京區(qū)域的商住產(chǎn)品也會遭遇類似的政策加碼，因此在購入前十分謹慎，即便不限購不限貸，但由于商住始終游離在灰色地帶的硬傷，購房人對其并不積極。
仍有新的投資客在殺入
雖然環(huán)京樓市整體陷入低谷，但也有個別項目仍有購房人在不斷涌入。位于涿州的桃園新都孔雀城是少有的近期開盤順銷的住宅項目，由于涿州不要求社保，允許外地戶籍購買一套住宅，加上高鐵直達，使得新的投資客涌入。據(jù)北青報記者了解，該項目定價約為12000元/平方米，可以首付30%，但買房需要綁定9萬元的車位。
不過在許多投資者眼中，因為仍能使用杠桿買房，因此這樣的價格和捆綁銷售仍是可以接受的。但對于大部分已經(jīng)入場的炒房客來說，他們的房子只能賣給那些膽大的接盤者。
一位燕郊當?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士表示，目前在燕郊和固安等地，已經(jīng)有部分炒房客開始少量購入上一批投資客拋售的房產(chǎn)。但受三年社保的影響，采取的是先交錢后過戶的模式，新舊炒房客和中介之間簽個三方協(xié)議，然后交錢，并由第三方的公司來幫助接盤者繳納3年的社保，拿到購房資格后再行過戶。但由于數(shù)量較少，并未對整體樓市產(chǎn)生影響。不過，這類方法都是在投資客與投資客之間轉(zhuǎn)手與接盤，剛需并不愿意選擇這類極具風險的方式。
鏈家地產(chǎn)燕郊區(qū)域的一位門店經(jīng)理也表示，雖然不少項目都在降價出售，但追漲殺跌的習慣，造成市場上都是觀望的多，出手的少。
該經(jīng)理介紹到，目前著急賣房的一般是兩類人，第一類是純粹的炒房客，怕獲利回吐得太猛;第二類是置換人群，這類人打算在北京或者其他城市買房，隨著環(huán)京樓市的下行，這些人手中的房子在縮水，換房的成本在增加。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，二手房市場并不能完全說明環(huán)京樓市現(xiàn)在普遍的市場價，新盤價格的指向性更大。此輪限購將抑制短期炒房客，消化過去一年兩年里過快的漲幅，但長遠來說，隨著京津冀一體化發(fā)展，各大開發(fā)商的不斷涌入，都說明環(huán)京樓市的未來前景仍被普遍看好。
