經(jīng)過(guò)9個(gè)多月的調(diào)整，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回歸理性。受調(diào)整影響，購(gòu)房需求外溢，一線城市以及熱點(diǎn)二線城市周邊的三四線城市受到了購(gòu)房者的追捧。

通過(guò)交易量以及土D的成交不難看出，東部的三四線城市的樓市依然堅(jiān)挺。尤其是以環(huán)京、環(huán)滬城市圈為代表的三四線城市，房子破萬(wàn)的現(xiàn)象已經(jīng)成為常態(tài)。

環(huán)京城市圈中，燕郊、廊坊、香河、固安等地的房子早已經(jīng)突破 萬(wàn)元；而在環(huán)滬城市圈中，太倉(cāng)、景德鎮(zhèn)等這類(lèi)城市正在邁入“萬(wàn)元俱樂(lè)部”。部分三四線城市的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，遭到了購(gòu)房者的搶購(gòu)，去化率80%以上，或者售罄的情況也是屢有發(fā)生。

但是，并不是所有的三四線城市都是如此?，F(xiàn)在三四線城市的樓市可謂是冰火兩重天，上面提到的東部沿海的三四線城市，樓市持續(xù)火熱。即使它們中部分已經(jīng)開(kāi)始了調(diào)整，也依然擋不住購(gòu)房者買(mǎi)房的熱情。另外，通過(guò)土D市場(chǎng)的火爆，也可以看出這些城市樓市出現(xiàn)回落的可能性不大。

業(yè)內(nèi)人士分析表示，這些三四線城市之所以會(huì)出邁入“萬(wàn)元俱樂(lè)部”，主要原因有三個(gè)：

一、一二線城市購(gòu)房需求外溢。由于一、二線城市樓市正在去杠桿，很多在一二線城市無(wú)法買(mǎi)房的購(gòu)房者，將目光轉(zhuǎn)向了三四線城市，從而導(dǎo)致短期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力大增，房地市場(chǎng)進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)。

二是因?yàn)榕锔呢泿呕瘞?lái)的加杠桿購(gòu)房行為。棚改、拆遷，迅速造就了大批暴發(fā)戶，很多人將錢(qián)投到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三是因?yàn)橥顿Y客、炒房者的推波助瀾。投資客、炒房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性遠(yuǎn)高于普通購(gòu)房者，因此這些三四線城市也就被他們盯上了。

與東部三四線城市形成鮮明對(duì)比的，則是中西部的三四線城市。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)城不斷加速，近幾年中西部城市的城市建設(shè)在不斷加速，而城市建設(shè)自然伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。無(wú)論是舊城改造，還是新城區(qū)建造，都產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是，由于這些城市人口數(shù)量本來(lái)就不高，又缺乏吸引人口流入的動(dòng)力，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力不足，很多新建的商品住房幾乎無(wú)人問(wèn)津，隨之而來(lái)的就是新房庫(kù)存量不斷攀升，部分小區(qū)的入住率只有兩三成。而且，由于成交低迷，部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目爛尾的情況也時(shí)有發(fā)生。

既然現(xiàn)在三四線城市樓市分化明顯，那么是不是可以到樓市依然堅(jiān)挺的三四線城市買(mǎi)房呢？

筆者認(rèn)為，雖然現(xiàn)在三四線城市的買(mǎi)房成本與一二線城市相比，并不算高，但是一個(gè)不容忽略的事實(shí)是，三四線城市居民的家庭住房擁有率遠(yuǎn)高于一二線城市，因此未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力存在很大的不確定性。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)人均住房建筑面積為40.8平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的升高，預(yù)示著未來(lái)對(duì)于的房產(chǎn)的需求將會(huì)下降，尤其是在三四線城市，這種情況表現(xiàn)會(huì)更加明顯。

除了人均住房面積外，未來(lái)一個(gè)城市人口的流動(dòng)情況也將決定這個(gè)城市的房產(chǎn)是否適合投投資。目前來(lái)看，大部分三四線城市的都屬于人口是流出的。這就意味著，一旦目前的購(gòu)買(mǎi)力退卻之后，未來(lái)就難以為繼。

其實(shí)，現(xiàn)在部分三四線城市就已經(jīng)出現(xiàn)炒房者拋售甩賣(mài)的現(xiàn)象。

自去年以來(lái)，燕郊、唐山、香河等地的樓市就迎來(lái)新一輪的上揚(yáng)，但是目前，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速冷卻，交易量下滑。前段時(shí)間，就傳出了燕郊的炒房者，為了能夠盡快套現(xiàn)離場(chǎng)，降價(jià)甩賣(mài)的消息。不少二手房房源的掛牌價(jià)直接下調(diào)了二十到三十個(gè)百分點(diǎn)，有的房源甚至直接6折甩賣(mài)。唐山、香河的情況也是基本如此。

因此，現(xiàn)在無(wú)論從哪個(gè)角度看，三四線城市的房子正在逐漸失去投資的價(jià)值。但是對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，則還是可以考慮買(mǎi)的。