中原地產(chǎn)對環(huán)北京的廊坊、保定、張家口三地土地市場進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上半年，三地土地供應(yīng)規(guī)模相對有限，土地交易價格則不斷攀高。住宅用地樓面價分別上漲50%、37.6%和44%。

　　今年以來，北京土地供應(yīng)和成交規(guī)模明顯增加，但由于拿地條件愈加苛刻，不少房企將目光轉(zhuǎn)向環(huán)京區(qū)域，使得這一區(qū)域的土地競爭趨于激烈，各類土地的溢價率也不斷攀高。

　　中原地產(chǎn)指出，特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城等業(yè)態(tài)的崛起，給了房企在該區(qū)域布局的機會?？紤]到土地絕對價格并不高，預(yù)計未來這一區(qū)域的土地市場將持續(xù)旺盛。

　　住宅用地價格攀高

　　廊坊市是環(huán)北京區(qū)域中，區(qū)位條件最好的城市。據(jù)北京中原市場研究部最新統(tǒng)計，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，規(guī)劃建筑面積1097萬平方米，同比增長30%。其中成交土地179宗，規(guī)劃建筑面積781萬平方米，同比增長8%。但絕對量仍處于較低水平。

　　其中，住宅用地推出128宗，規(guī)劃建筑面積741萬平方米，同比增長24%；成交95宗，同比增長9%。

　　但從下轄區(qū)域來看，燕郊、固安、香河、大廠等環(huán)京熱門區(qū)域的土地供應(yīng)規(guī)模均明顯下降，住宅用地降幅尤其明顯。其中，上半年燕郊僅推出4宗住宅用地。

　　受此影響，廊坊市的住宅用地交易價格明顯攀升。上半年廊坊住宅用地樓面均價為1924元/平方米，同比上漲50%。同期，廊坊成交的住宅用地平均溢價率達到26%，較去年提高14%。

　　上述報告指出，高單價和高總價地塊主要位于安次區(qū)，該區(qū)域的樓面價已接近1萬元/平方米。永清、香河也是土地市場交易較為旺盛的區(qū)域。

　　保定土地市場的供應(yīng)量同樣不大。歷史數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，保定住宅用地推出量均高于成交量，市場略顯供過于求。今年上半年，保定推出住宅用地525萬平方米，同比增長29.5%；累計成交509萬平方米，同比增長45.8%。

　　但受雄安新區(qū)獲批的利好影響，保定住宅用地價格仍然攀高。上半年其住宅用地成交樓面均價為813元/平方米，同比上漲37.6%。按月來看，保定的土地單價呈現(xiàn)階梯式上漲趨勢，6月成交的樓面均價已達到1464元/平方米，為近年來月度最高水平，環(huán)比上漲1.4倍，同比上漲2.2倍。

　　張家口則持續(xù)受益于冬奧會的利好。盡管住宅用地成交規(guī)模與去年大致持平，但成交單價達929元/平方米，同比上升44%，是近七年成交樓面價最高的一年。

　　在上半年的商辦類土地市場，三地都呈現(xiàn)出供大于求的局面。但從單價來看，廊坊的商辦類土地成交單價有所下調(diào)，保定、張家口則出現(xiàn)上漲。

　　特色小鎮(zhèn)成切入點

　　今年4月，住建部、國土部發(fā)文要求熱點城市加快供地。但由于環(huán)京區(qū)域所處的特殊區(qū)位，其土地供應(yīng)（尤其是住宅用地供應(yīng)）規(guī)模一直被控制。

　　2016年12月，住建部等七部委發(fā)布《加強京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》強調(diào)，對該區(qū)域“嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，強化房地產(chǎn)市場管控，嚴(yán)控人口規(guī)模”。今年3月，河北省政府印發(fā)《關(guān)于加強京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實施方案》，同樣要求“依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的人口及用地規(guī)模，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)總量。堅決摒棄以房地產(chǎn)開發(fā)為主的發(fā)展方式”。

　　北京中原指出，廊坊市部分環(huán)京區(qū)縣，今年的供地計劃下降了一半左右。

　　該機構(gòu)認(rèn)為，土地市場管控力度的加大，促使部分房企通過開發(fā)特色小鎮(zhèn)，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的方式，加速布局環(huán)京市場。

　　北京某房企人士也證實了這種觀點，他向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，按照現(xiàn)有的北京土地交易規(guī)則和限價政策，北京的商品房項目將面臨越來越大的盈利難題。因此，圖謀在京津冀區(qū)域布局的企業(yè)，只能將目光轉(zhuǎn)向周邊市場。

　　他表示，近些年，這一區(qū)域的土地供應(yīng)特點是：綜合類土地為主，且工業(yè)、商辦類地塊供應(yīng)量大，因此很難進行單純的住宅項目開發(fā)，反而便于進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。

　　同時，特色小鎮(zhèn)的興起，也給房企帶來機會。“這是企業(yè)布局環(huán)京區(qū)域一種很好的渠道。”他說，但由于這類開發(fā)模式的資金投入規(guī)模大、投資回報周期長，因此大型房企更容易獲得機會。

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進也認(rèn)為，房企可以借道特色小鎮(zhèn)進入三四線城市。其好處是能夠以較低的成本獲得土地，且如果后續(xù)運營狀況較好，也可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。

　　但從絕對價格上看，環(huán)京區(qū)域的地價仍與北京存在較為明顯的差距。按照上述房企人士的觀點，盡管監(jiān)管仍然嚴(yán)格，但隨著土地交易規(guī)則的完善和各項利好的繼續(xù)釋放，未來環(huán)京區(qū)域的地價有繼續(xù)上升的空間。

　　就短期市場而言，中原地產(chǎn)認(rèn)為，根據(jù)供地計劃的完成情況來看，香河、大廠將在今年下半年迎來住宅用地的供應(yīng)高峰，保定則可能會加強工業(yè)用地、公建用地、交通用地供應(yīng)。