在自住房、限價房、經(jīng)適房等各種保障房的基礎上，本市有望推出共有產(chǎn)權住房。顧名思義，就是政府與購房人共同擁有住房的產(chǎn)權。
昨天開始，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》和《北京市共有產(chǎn)權住房規(guī)劃設計宜居建設導則（試行）》雙雙公開征求意見。
共有產(chǎn)權住房能否公平配售？品質(zhì)上是否會打折？同步征求意見的這兩份文件給共有產(chǎn)權住房劃出了硬杠杠。市住建委相關負責人表示，共有產(chǎn)權住房將有利于建立“購租并舉”住房制度，滿足無房家庭住房剛需，也能進一步平抑房地產(chǎn)價格。
產(chǎn)權在誰
政府與個人按比例共有產(chǎn)權
共有產(chǎn)權住房主要還是沖著房地產(chǎn)市場里的“剛需”。與此前的自住型商品房類似，共有產(chǎn)權住房也主要是滿足無房家庭的住房需求。換句話說，如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房，又不具備公租房的申請條件，就可以考慮申購共有產(chǎn)權住房。
因為，這種房子的價格會明顯低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房。市住建委相關負責人解釋，通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權的“使用權”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。
這也就意味著，購房人和政府各有各的產(chǎn)權份額，但并未統(tǒng)一定死不同項目的份額比例。購房人產(chǎn)權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。未來，坐在一起簽合同的也將是三方。夫妻雙方共同與開發(fā)建設單位、代持機構簽訂三方購房合同。
誰能申請
單身申請人須滿30周歲
想要申購共有產(chǎn)權住房，申請家庭首先要符合本市住房限購條件，并不限制是否具備北京戶籍。
由于是主要滿足剛需，申請家庭成員還要做到名下無房。如果是單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權住房。
對于“名下無房”的界定，范圍相對較廣：申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的不得申購；已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議的不得申購；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的不得申購；申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的不得申購。
這樣一來，如果之前有過房屋買賣記錄，那么就基本無緣共有產(chǎn)權住房。
對于已經(jīng)承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）的申請家庭，購買共有產(chǎn)權住房時，也要在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。
誰能優(yōu)先
項目所在區(qū)戶籍、工作優(yōu)先
與自住房一樣，共有產(chǎn)權住房依然強調(diào)“職住平衡”，避免早晚高峰的“潮汐式交通”。
記者獲悉，共有產(chǎn)權住房源將優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。后者也就是“新北京人”。對于“新北京人”，申購共有產(chǎn)權住房的具體條件將由各區(qū)根據(jù)本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等實際情況確定并面向社會公布。
面向“新北京人”的共有產(chǎn)權住房能有多少？市住建委相關負責人介紹，各區(qū)將根據(jù)共有產(chǎn)權住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權住房用地，其中滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。
房價咋定
比同地段、同品質(zhì)商品房便宜
與自住型商品房類似，共有產(chǎn)權住房的價格也是在開發(fā)商拿地環(huán)節(jié)就已經(jīng)敲定；但不同的是，并不再像被稱為“七折房”的自住房一樣，比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右。
而共有產(chǎn)權住房享受的折扣，其實就是購房人的產(chǎn)權份額。舉例而言，如果購房人與政府的產(chǎn)權份額比例是5：5，那么購房人相當于享受到了5折的價格。但對于共有產(chǎn)權住房項目銷售均價和共有份額比例，則將分別在共有產(chǎn)權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產(chǎn)估價機構進行評估，并由市住建委會同市發(fā)改委、市財政局、市規(guī)土委共同審核后確定。
據(jù)了解，共有產(chǎn)權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。開發(fā)商也將依據(jù)銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。
品質(zhì)如何
諸多設計指標高于自住房
從另一份公開征求意見的《北京市共有產(chǎn)權住房規(guī)劃設計宜居建設導則（試行）》來看，共有產(chǎn)權住房有嚴格的面積大小要求，甚至還以區(qū)進行區(qū)分：
城六區(qū)新建項目套型總建筑面積不應大于90平方米；其他區(qū)新建項目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。
同時，考慮到兩孩及適老性要求，共有產(chǎn)權住房的套型以多居室為主，嚴格控制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。
“不少設計指標都高于自住房。”市住建委相關負責人給記者舉例，比如這次專門提出“城六區(qū)共有產(chǎn)權住房項目容積率不應高于2.8，城六區(qū)以外共有產(chǎn)權住房項目容積率原則上不應高于2.5”，這在此前自住房中并未有明確限制，從建設品質(zhì)、管理水平、供應規(guī)模上均會進一步提高。
此外，在細節(jié)上，共有產(chǎn)權住房將實施全裝修成品交房，小區(qū)無線網(wǎng)絡（WIFI）全覆蓋，安裝人臉識別系統(tǒng)，試點建造智能化小型公用倉庫，還將圖書館、健身房、咖啡館作為標準配置。
公平保障
虛假申購10年禁申保障房
從申請開始，共有產(chǎn)權住房將進入嚴格的分配程序。
當有項目發(fā)布后，有意向的購房人可以通過網(wǎng)絡進行申購，住建將聯(lián)合公安、地稅等部門進行聯(lián)網(wǎng)審核；審核通過后，開發(fā)商就將按照職住平衡、家庭人口等因素進行優(yōu)先次序分組，進行搖號；之后，按照搖號順序進行選房。
“系統(tǒng)將基本沿用自住房現(xiàn)有系統(tǒng)，因此不必太耗費時間。”市住建委相關負責人說。
但如果申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權住房。
此外，對于虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權住房。
如何買賣
未滿五年不允許轉(zhuǎn)讓
此前的自住房再上市問題，一直備受關注。而在這份《辦法》中，特意對再上市做出諸多細節(jié)上的要求。
能否買賣要看拿證是否滿5年。如果未滿5年，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權份額。但如果有特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，則要先提交申請，再由代持機構回購。
如果滿5年，則可以按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權份額。也就是說，如果在購房時，購房人與政府的產(chǎn)權比例是6：4，購房人可以出售自己的60%。但在同等價格條件下，代持機構可優(yōu)先購買；一旦代持機構放棄購買，那么房子也可轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭。
如果購房人想取得房子的全部產(chǎn)權，也可以按照購買政府的份額，但這要求取得不動產(chǎn)權證滿5年，購買之后房子也由共有產(chǎn)權住房變成了商品住房。
出租方面，共有產(chǎn)權住房可以出租，且沒有時間限制。但租金收益也要按照最初的份額獲取。比如購房人的產(chǎn)權份額是60%，月租金3000元，那么購房人每月可得的租金則為1800元，剩下1200元則要交給代持機構。同時，這些房子也會優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭出租。
至于共有產(chǎn)權住房后期再上市，具體的出售價格也將委托房地產(chǎn)估價機構參照周邊市場價格評估確定。
“名下無房”的限制下，未來一旦購房人通過購買、繼承、受贈等方式獲得了其它住房，共有產(chǎn)權住房也將不得持有：要么購房人按市場價購買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權；要么由代持機構回購其所有的產(chǎn)權份額。
權威解答
針對共有產(chǎn)權住房的熱門問題，本報昨天專門采訪了市住建委相關負責人。
問：共有產(chǎn)權住房為何不再是“7折房”？
答：價格上的“彈性”，更靈活，主要是考慮市場調(diào)控和購房人承受能力的需要。如果“固化”成7折，面對一些高房價區(qū)域，有可能打了7折購房人也買不起；但如果彈性的話，房價就可能有更低的“折扣”，符合購房人的承受能力。
問：單身申請人為何要年滿30周歲？
答：基本住房制度還是“購租并舉”，先租后售，鼓勵年輕人先通過公租房解決居住需求，30歲以后再進行購買。這主要也是考慮到年輕人剛工作不要背負沉重的購房負擔，經(jīng)過工作存下一定財富后再買房。
問：東西城百姓是否會有“共有產(chǎn)權住房”？
答：與自住房類似，也將會面向東西城居民統(tǒng)籌調(diào)配一部分房源。
問：已經(jīng)購買的自住房是否受影響？
答：新房新政策，老房老政策。施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行；施行后未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按新規(guī)執(zhí)行。
問：第一個共有產(chǎn)權住房何時來？
答：在完成征求意見后，如果政策順利發(fā)布，共有產(chǎn)權住房會很快來臨。在此之前，首開保利錦都家園已經(jīng)作為自住房進行申購，目前正處在資格審核階段。如果進展順利，該項目則有望成為第一個共有產(chǎn)權住房項目。
問：共有產(chǎn)權住房是否會選址偏遠？
答：共有產(chǎn)權住房會結合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡。
問：共有產(chǎn)權住房對普通商品房價格能否產(chǎn)生影響？
答：共有產(chǎn)權住房制度將有利于進一步平抑房地產(chǎn)價格。本市正在深入推進房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過共有產(chǎn)權住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對本市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用。
