近年來，隨著人們維權意識的提高，物業(yè)糾紛案件呈高發(fā)態(tài)勢。北京市第一中級人民法院日前發(fā)布報告，對近五年該院審理的物業(yè)糾紛類案件進行梳理。報告認為，從社會層面看，現階段物業(yè)服務的社會意識不強、“質價相符”的價格機制尚未完全形成以及物業(yè)企業(yè)缺乏準入等或為造成物業(yè)糾紛案件多發(fā)的深層原因。

業(yè)主拒交物業(yè)費

物業(yè)企業(yè)勝訴率高

國投文化公司以中海投公司欠付物業(yè)費為由訴至法院，要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物業(yè)管理費330萬元。中海投公司抗辯理由之一為國投文化公司提供物業(yè)服務不達標，然而最終一二審法院未支持中海投公司的上述答辯理由，判決其支付物業(yè)費。

法院認為，物業(yè)服務具有整體性和不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個社區(qū)的公共利益。物業(yè)管理公司所提供的很多物業(yè)服務是針對全體業(yè)主的，在效用上具有不可分割性和相互依賴性，如果因為物業(yè)企業(yè)的服務只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費用，業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費的做法也使得其所獲得的收益遠遠小于給物業(yè)企業(yè)和社區(qū)多數業(yè)主造成的損害。

據北京市一中院民二庭統(tǒng)計，2013年1月1日至2017年6月30日，全院共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件。其中，涉物業(yè)服務費糾紛占比達73.59%。物業(yè)企業(yè)作為訴訟主體具有相對優(yōu)勢。2017年上半年，法院以判決方式結案的100件物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)企業(yè)作為原告起訴的有90件，占總數的90%，且勝訴率較高。

“從審判實踐看，物業(yè)糾紛形式呈現多元化、群體化、復雜化趨勢。”一中院副院長孫國鳴表示，五年來，涉物業(yè)糾紛案件類型由單一的物業(yè)公司索要物業(yè)費，向業(yè)主委員會要求移交賬目、交付經營性收入，物業(yè)服務的安全保障義務等方面延伸。案件主體從單一的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛，向業(yè)主委員會與物業(yè)公司糾紛以及其他群體性糾紛發(fā)展。

此外，業(yè)主的訴求也呈現精細化、多樣化特點。孫國鳴介紹，例如，越來越多的業(yè)主提出降低電梯噪音、增強小區(qū)綠化、清潔樓道環(huán)境、加強小區(qū)安保等訴求。一些業(yè)主在案件中提出撤銷業(yè)主大會決議、確認業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同效力的訴訟請求。

“一些物業(yè)糾紛矛盾尖銳化、不易調和。”孫國鳴表示，有小區(qū)甚至出現多數業(yè)主不交費，物業(yè)企業(yè)由于經費緊張而降低服務質量，服務質量的下降使業(yè)主心生不滿、堅持不交費的惡性循環(huán)。此類案件中，法院進行調解的可能性大幅降低。

“質價相符”機制

尚未完全形成

北京市一中院民二庭庭長高萍認為，除立法層面有待完善以及司法對于部分法律適用問題仍存爭議外，當前我國涉物業(yè)糾紛審理面臨諸多社會層面的挑戰(zhàn)。

“比如，現階段物業(yè)服務的社會意識不強。”高萍表示，例如，仍有部分人群對花錢買服務的市場行為并未完全接受，對作為業(yè)主在物業(yè)服務中具有哪些權利和義務、如何行使以及如何選擇糾紛解決機制還未清楚認知。一些物業(yè)企業(yè)的自律服務意識和品牌意識相對淡薄，經營管理的內容、方式和手段較為單一，物業(yè)服務矛盾不斷。

此外，“質價相符”的價格機制還未完全形成。一中院民二庭副庭長丁宇翔表示，目前，一些地方的物業(yè)服務市場尚未形成充分有效的競爭，物業(yè)服務的價格剛性過強，不符合物業(yè)服務應在政府指導價之下由雙方約定價格的精神。物業(yè)服務的收費標準和收費率偏低，不利于物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。

一中院民二庭副庭長李曉龍表示，審判實踐中，一些物業(yè)企業(yè)的準入缺乏科學性等問題也日益凸顯。新建小區(qū)往往由開發(fā)商成立物業(yè)企業(yè)，開發(fā)商對小區(qū)具有最初的掌控權，可以選聘其認為合適的物業(yè)企業(yè)，甚至“建管合一”。這種“建管不分”的機制，決定了物業(yè)服務依附、受制于房地產開發(fā)企業(yè)，導致一系列重建設、重銷售、輕服務的問題難以有效解決。

推動物業(yè)糾紛解決

仍需多方合力

北京市第一中級人民法院院長吳在存認為，作為與百姓生活密切相關的民事審判領域，加強對涉物業(yè)糾紛案件的公正審理，保障各方當事人合法權益，有助于塑造和維護規(guī)范的物業(yè)服務秩序。

“涉物業(yè)糾紛案件中，業(yè)主在法律知識、證據收集等方面處于劣勢。”高萍表示，建議業(yè)主進一步強化法律意識，理性維權。比如，房屋質保期內注意對房屋問題的報修留存相關書證以及視聽資料等證據，注意及時通過物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商便于在質保期內得到妥善維修。同時，業(yè)主應提高公德意識和物業(yè)自律觀念，遇到糾紛時冷靜處理，理性維權。

“在法院審理的涉物業(yè)糾紛中，六成以上涉及開發(fā)商的遺留問題。”丁宇翔介紹，主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋建筑面積縮水、配套設施項目不全等。開發(fā)商應認識到，夸大宣傳、虛假承諾等獲取的僅僅是一時利益，還有可能增加訴訟成本。企業(yè)想可持續(xù)發(fā)展，必須依靠商業(yè)信譽和實力，依照約定履行合同義務。

李曉龍認為，一直以來，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾摩擦不斷的原因，很大程度上是因為物業(yè)和業(yè)主對自身的定位與雙方之間的權責關系不夠明確造成的。物業(yè)企業(yè)應明確自身為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務的企業(yè)，而非“管理企業(yè)”。對于欠交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應避免采取斷水、斷電等措施，避免將矛盾擴大化。