瘋漲的房價(jià)、狂熱的房市、浮躁的人心，那火熱卻泛黃的記憶最終定格在了2016年9月30日。彼時(shí)，一系列劍指引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展、讓住房回歸居住屬性的政策紛紛落地。此后，從中央到各級(jí)省市，隨著相關(guān)政策的不斷出臺(tái)與完善，中國房地產(chǎn)市場正在歷經(jīng)一場史上范圍最廣、力度最強(qiáng)的行業(yè)調(diào)整。
樓市投資投機(jī)的瘋狂不滅、百姓居住房屋的需求不得，因城施策的天網(wǎng)便連綿不絕。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月，全國已超過60個(gè)地級(jí)市、30個(gè)縣級(jí)市出臺(tái)樓市政策，堪稱“天羅地網(wǎng)”。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。無論是限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”制度，還是對(duì)開發(fā)商、地產(chǎn)中介的嚴(yán)格監(jiān)管，或是土地、舊改、租房等多渠道供應(yīng)政策，以及資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全長效機(jī)制等手段，均是為此目標(biāo)保駕護(hù)航——房子是用來住的，不是用來炒的。
政府供應(yīng)再多的土地，也難以填滿炒房者的投機(jī)胃口。國土資源部規(guī)劃司司長莊少勤此前表示：“據(jù)我們了解，全國范圍內(nèi)的土地和住房供應(yīng)基本能夠滿足人們對(duì)居住空間的需求。”
沒有炒房客的樓市：
交易穩(wěn)中有降
當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者找到他后，他的第一句話便是：“我已經(jīng)不炒房了。” 林先生(化名)從2003年就開始專業(yè)炒房，其退出的理由是“房價(jià)翻了一番，門檻高了，空間小了”。
那群曾經(jīng)揚(yáng)言讓“不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來”的炒房客，如今已大量地退出了投資圈或者說是炒房圈。
隨著這場從上至下的樓市大調(diào)整的大步前行，投機(jī)行為得到了有效的遏制，炒房客們也隨之蟄伏，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入了平穩(wěn)運(yùn)行的常態(tài)。如同中指院在上半年樓市總結(jié)報(bào)告中所言，2017年上半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的政策指引下，熱點(diǎn)城市投機(jī)性需求得到迅速抑制。
2017年上半年，熱點(diǎn)城市交易穩(wěn)中有降。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)自去年9月以來，無大起大落，保持了良好的穩(wěn)定性。而第一太平戴維斯提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，上述15城新建商品住宅成交面積同比均有不同程度的下滑。其中，北京、上海、深圳下滑幅度均在50%左右;而合肥、無錫則分別下滑74%、70%;福州的降幅也達(dá)六成。
“現(xiàn)在首付比例那么高，炒房可以用的杠桿越來越少，那炒房本身也沒有太大的意義。”一位從事房地產(chǎn)投資人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
不過，讓炒房者們望而卻步的，可不僅僅是“無錢可貸”這么簡單，在購房資格、資金門檻、交易時(shí)間、交易品類等方面的監(jiān)管嚴(yán)控也給炒房行為帶來了極為巨大的壓力。
2016年國慶前后，北京、深圳等一線城市率先出臺(tái)限購、限貸、限價(jià)新政，提高購房門檻，意在凍結(jié)市場，此后多個(gè)環(huán)一線的二三線城市跟進(jìn);到了2017年，政策再次升級(jí)，延伸到三四線城市，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個(gè)市、區(qū)相繼出臺(tái)或升級(jí)限購、限貸政策。
幾乎同步，在限購、限貸、限價(jià)的手段之外，限商與限售政策也被制定：從北京開始，各地相繼發(fā)文清理整頓商辦類項(xiàng)目，嚴(yán)格限制了其改居住用途以及轉(zhuǎn)讓、分割銷售等方面的條件;而限售制度也在各熱點(diǎn)城市，明確了新購買住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿一定年限方可上市交易。
至此，限購、限貸、限價(jià)、限售、限商“五限”已齊，從一二線到三四線，國內(nèi)樓市全面進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期。炒房者徹底進(jìn)入無房可炒、無錢可貸、無人接盤的“三無”境地。
活躍在深圳房地產(chǎn)投資圈、已小有名氣的郎先生(化名)在與記者的交流中表示，不方便透露手中持有的房產(chǎn)數(shù)量。不過，他也坦言，已經(jīng)一年多沒有交易了。
一位從事二手房交易并與職業(yè)炒房者有較多接觸的林輝(化名)看來：這一輪上漲之后，炒房的門檻已經(jīng)大幅提高，加上政策對(duì)交易時(shí)間進(jìn)行了嚴(yán)格限制，投資房產(chǎn)的空間變得十分狹窄，普通人投資房產(chǎn)的意愿大幅下降。
回歸居住本源的房屋、沒有瘋狂轉(zhuǎn)手買賣的市場，這樣的現(xiàn)狀或許才是樓市的最常態(tài)。而在這樣的常態(tài)下，除了炒房客之外，最難以適應(yīng)的恐怕便是開發(fā)商與房產(chǎn)中介了。
鏈家地產(chǎn)此前發(fā)表聲明稱，截至今年5月，已累計(jì)關(guān)閉近87家門店。其預(yù)計(jì)，北京今年約有400余家中介店面關(guān)閉，占比將超過7%。而記者走訪多家房產(chǎn)中介后也發(fā)現(xiàn)，門店幾乎沒有客戶。“這個(gè)月沒有開單，有同事都離職了。”一位業(yè)務(wù)人員吐槽。
形成鮮明對(duì)比的是，這些路邊密密麻麻的房產(chǎn)中介曾是此前樓市火熱的最大受益者。而事實(shí)上，一部分的地產(chǎn)中介與開發(fā)商，在上一輪的樓市投機(jī)瘋狂之中扮演了推波助瀾的角色：追求利潤與去庫存的開發(fā)商、高度依賴交易量的房產(chǎn)中介，在各自利益的驅(qū)動(dòng)下，不惜采取違規(guī)行為，煽動(dòng)消費(fèi)者購房，推高房價(jià)、刺激成交量，真正成為炒房者的“羽翼”。
壟斷房源，操縱市場價(jià)格;
造謠生事，誤導(dǎo)市場預(yù)期;
提供虛假證明，擾亂市場秩序……
這些行為不僅損害了消費(fèi)者權(quán)益、助長了炒房客的氣焰，也誤導(dǎo)了市場的正常預(yù)期。
政策迅速出手，雷霆萬鈞。去年10月開始，住建部陸續(xù)數(shù)次集中通報(bào)違規(guī)房企和中介機(jī)構(gòu)的名單，其中包括世茂、保利、華潤置地、我愛我家、美聯(lián)等知名企業(yè)。第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，至今總計(jì)100多家房企或中介機(jī)構(gòu)因違規(guī)行為被住建部通報(bào)。
除了在銷售、宣傳、交易等環(huán)節(jié)的嚴(yán)厲審查，金融對(duì)房地產(chǎn)的“輸血”也受到了更嚴(yán)厲的監(jiān)管，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等就已經(jīng)紛紛出臺(tái)新規(guī)，強(qiáng)化資金來源渠道監(jiān)管，嚴(yán)控資金大規(guī)模涌入房地產(chǎn)市場。“我們經(jīng)常收到房地產(chǎn)的融資項(xiàng)目，但是從去年10月開始交易所的非標(biāo)、公司債審批開始趨緊，目前能夠發(fā)出來的融資項(xiàng)目非常少。”一位金融評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)走低，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權(quán)融資)的融資1771.8億。而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達(dá)6735.94億，同比減少幅度達(dá)到了74%。
隨著對(duì)炒房行為“羽翼”的整肅，此前樓市瘋狂之時(shí)賺得盆滿缽滿的開發(fā)商和地產(chǎn)中介迎來了新的課題：當(dāng)炒房行為被肅清、房地產(chǎn)的交易量和價(jià)格恢復(fù)到常態(tài)之后，如何面對(duì)新的市場。
“我們的樓盤開盤都沒有完成100%去化，以前這里的房子找關(guān)系都買不到，目前看來市場還是在回落。”一位不愿透露姓名的南京開發(fā)商人士告訴記者，很多開發(fā)商開始不斷跑量。房子也開始越來越難賣。
在華南，已經(jīng)有開發(fā)商開始打折促銷;在華東，多家房企開始不斷提出去庫存的舉措。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，7月份房企的推盤節(jié)奏和銷售節(jié)奏都在放緩，加之傳統(tǒng)淡季效應(yīng)的出現(xiàn)，銷售規(guī)模的下滑在所難免。
而諸如萬科這樣的企業(yè)，早已在轉(zhuǎn)型的途中，自提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略后，其在商業(yè)、長租公寓、醫(yī)養(yǎng)、度假、教育、物流等方面進(jìn)行探索，嘗試將服務(wù)延伸到各個(gè)領(lǐng)域，以適應(yīng)全新的市場周期。
記者采訪結(jié)束與林先生告別，他最后透露，現(xiàn)在炒房政策限制極多，已經(jīng)無法回到從前了，還不如資本市場。
“但之前賣房炒股的人，被當(dāng)成是段子一樣開玩笑?”記者反問道。
“那是段子。”
房子回歸本源：
堅(jiān)持住房的居住屬性
“這是我們上海公司給我做的調(diào)研報(bào)告，那么多公司都在做長租公寓，我們也考慮要戰(zhàn)略進(jìn)入。”邵偉(化名)見到記者，笑著說道。在他面前的是一份長租公寓的調(diào)研材料。
作為一家知名房企的高管，邵偉正在思考企業(yè)的下一步戰(zhàn)略：長租公寓，什么時(shí)候進(jìn)入，怎么進(jìn)入，開始提上他們公司的議程。
開發(fā)商戰(zhàn)略思路的轉(zhuǎn)變意味著市場的風(fēng)向變化。事實(shí)上，如同包括保障房、人才房等在內(nèi)的住房保障體系制度的建立與完善一樣，大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場也是在下游房屋供給側(cè)滿足住房需求的有效方式之一。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，一個(gè)完善的樓市市場格局應(yīng)該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時(shí)為解決城市住房問題起作用。
7月18日，八部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于大力發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)的通知，風(fēng)向始變。隨后，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市被選取作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市。
楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，租賃市場是中國房地產(chǎn)市場“最后的紅利”，如果能通過租賃解決城市居住問題，留住更多人才，那么房地產(chǎn)市場的紅利將轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展的紅利。一線城市未來有40%人口的住房問題可通過租賃解決。
當(dāng)然，在供給側(cè)，若只在下游房屋供給與管理層面對(duì)滿足住房需求上下功夫，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?；氐皆搭^，在其“活水”土地之上進(jìn)行管控與放量更是解決住房問題的重中之重。
在今年4月，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布的通知，明確要求部分熱點(diǎn)城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應(yīng)規(guī)模之后，各城市正積極落實(shí)執(zhí)行土地供應(yīng)的政策，效果顯著。
深圳2017年全年計(jì)劃新建商品住房8萬套，將近去年的兩倍;上海也提出在“十三五”期間新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右;北京方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年共供應(yīng)65宗土地，同比上漲261.1%，其中，居住類用地就占41宗。
“土地供應(yīng)增加將有助于理性拿地，手里有糧、心里不慌。”一位開發(fā)商人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
法國中部Vichy小鎮(zhèn)上的一家房產(chǎn)中介。玻璃櫥窗里掛著幾十張房產(chǎn)出售信息，店里坐著一個(gè)人，應(yīng)該是中介工作人員，沒看到有客戶光顧這里，也不會(huì)有中介在路上向路人發(fā)放房產(chǎn)信息。掛牌信息中報(bào)價(jià)最貴的是99.8萬歐元，是距離小鎮(zhèn)15公里的一座面積1250平方米的城堡，外加室外60000平方米土地。 在這里，應(yīng)該沒有人炒房，房子也應(yīng)該是用來住的。沒人炒房的房產(chǎn)中介門口，也許就是這樣安安靜靜的。
此外，政府層面也在不斷介入土地管理，通過自持(鼓勵(lì)房企自持部分住宅用以租賃)、限售(取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證一定年限不得買賣)土地來平抑地價(jià)，避免地王的產(chǎn)生，為廣大住房者提供切實(shí)的保障。
顯而易見的是，在城市土地不斷放量、土地供應(yīng)極為有限的情況之下，一味地尋求土地增量開發(fā)顯然是不切實(shí)際的。政府需要尋求其他渠道實(shí)現(xiàn)多維度的供應(yīng)保障，開發(fā)商們則通過對(duì)存量市場實(shí)施再開發(fā)，提升其功能與價(jià)值。
以深圳為例，其政府明確“十三五”期間，計(jì)劃完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里，完成約20個(gè)城中村住宅改造項(xiàng)目，滿足50萬人的現(xiàn)代化住房需求;而恒大也在去年底宣布將與灣廈股份公司一起推進(jìn)灣廈的城市更新項(xiàng)目。
值得一提的是，從政府到開發(fā)商，為更好地落實(shí)百姓的住房需求，除了實(shí)現(xiàn)“有房可住”，也都在不遺余力地在讓百姓“住得更好”進(jìn)行攻堅(jiān)。
這是在創(chuàng)建美麗新家園唄。”第一財(cái)經(jīng)記者一踏入三佳花苑，門口一位老大爺說道。這里，正在進(jìn)行老舊小區(qū)的改造，而主導(dǎo)這一場改造的正是七寶鎮(zhèn)政府以及上海萬科。
據(jù)悉，政府出資，針對(duì)老舊小區(qū)功能、設(shè)施和物業(yè)管理等方面的不足，進(jìn)行了大規(guī)模的改造與提升。隨著平整道路、分離雨污水管、增設(shè)車位、管線統(tǒng)一入地等各項(xiàng)措施的落地呈現(xiàn)，以及萬科物業(yè)的入駐管理，三佳花苑正呈現(xiàn)出煥然一新的面貌。“之前我們的水管老堵，改造后確實(shí)很方便，另外小區(qū)里也整潔了、車也不用亂停了。”社區(qū)居民對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。
事實(shí)上，無論是治理改造的難易程度，還是居住百姓的配合程度，對(duì)于萬科而言，并非一樁易事：施工方面，建筑年久失修，從管道到粉刷墻面，到管線電纜的布設(shè)等都不同于新建小區(qū)，存在一定的困難;重點(diǎn)是如何不影響居民的正常起居，雖然只有三個(gè)月的工作量，也難免因開挖、腳手架、風(fēng)塵等施工造成不便。“百姓希望上午晚些施工，下午早些結(jié)束，而這段時(shí)間又是最熱的，工人也難以承受，這需要雙方的相互理解。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
雖然困難擺于眼前，但是政府和萬科這樣的企業(yè)，都在努力為百姓“有房可住”并且“住得更好”保駕護(hù)航，據(jù)悉，在七寶鎮(zhèn)，這樣的舊改項(xiàng)目就有約90個(gè)。
與之類似的是，萬科近年還參與了原上海生物制品研究所廠區(qū)的改造更新，探索城市核心區(qū)域文物建筑、歷史保護(hù)建筑和工業(yè)遺存的融合，把公共空間還給市民;而在張江，一個(gè)液晶顯示器廠也被改造成一個(gè)巨大的眾創(chuàng)空間，現(xiàn)已逐步投入運(yùn)營，布局科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，其中的長租公寓也為周邊的人才解決了不少住房需求。
加快形成長效機(jī)制：
促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展
“房子是用來住的，不是用來炒的”——這句話業(yè)內(nèi)稱之為“房住不炒”。為了落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)，從去年的9月至今，在這短短的10個(gè)多月的時(shí)間里，我們看到了市場前行的動(dòng)力與激情，看到了政策義無反顧的決心與力量。
雖然，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場之中仍有不規(guī)范行為，比如有房企收取各種額外費(fèi)用，捆綁銷售，繞開政策限制，變相漲價(jià)等情況時(shí)有發(fā)生，但無論是炒房者的后退，還是住房者的前進(jìn)，這個(gè)市場在發(fā)展中還是具有明顯的信號(hào)與導(dǎo)向意義。
去年2月，中央政治局會(huì)議提出“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”;今年3月5日，政府工作報(bào)告草案中明確提出“加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制”;而到了今年4月25日，中央政治局再次召開會(huì)議提出“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”——從“研究建立”到“建立完善”再到“形成”，對(duì)于如何長久地落實(shí)“房住不炒”基調(diào)，如何長久地穩(wěn)定中國樓市的發(fā)展，“長效機(jī)制”是其中難以避開的重要一環(huán)。
今年5月26日，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)的講座上對(duì)長效機(jī)制的建立完善提出了自己的思考。他認(rèn)為當(dāng)前有五項(xiàng)基礎(chǔ)性制度尤為重要：土地、金融、稅收、租賃市場、地票制度。他表示：“我們必須圍繞房地產(chǎn)的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。”
圍繞“房住不炒”的定位，不斷完善一套涵蓋土地、金融、財(cái)稅、投資等方面的基礎(chǔ)性制度，讓房地產(chǎn)回歸“居住屬性”的任務(wù)依然仍重道遠(yuǎn)：
土地方面，首先要控制用地總量，根據(jù)各地區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)、資本等各方面的因素因城施策，該去庫存的堅(jiān)決去庫存，該加大供應(yīng)的堅(jiān)決加大供應(yīng);其次，對(duì)用地結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行控制，對(duì)商業(yè)住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)用地等各種用地途徑按需分配，達(dá)到一個(gè)合理的比例;最后，土地價(jià)格是控制房價(jià)上漲的重要途徑，必須圍繞健康的住房市場，堅(jiān)決堵住樓市決堤的第一道關(guān)口。
房屋方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國居民人均住房建筑面積已達(dá)到40.8平方米，房屋短缺問題大為緩解。不過在這一現(xiàn)狀之上，住房制度需要在保障制度和租賃制度等方面再繼續(xù)加強(qiáng)建設(shè)。
此外，最近的種種跡象也表明，我國部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購租并舉”，有利于保障“承租者市民待遇”，促進(jìn)中低收入者、新就業(yè)無房戶解決安居問題。
而在購租并舉之外，各地政府也在積極尋求其他長效機(jī)制來引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展。以北京為例，近日，北京市住建委同市發(fā)改委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，提出房屋的共有產(chǎn)權(quán)。簡單來說就是政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)屬于購房人，這樣購房人就可以通過相對(duì)較少的資金獲得使用權(quán)和一定比例的產(chǎn)權(quán)。
金融方面，此前房地產(chǎn)吸納了大量金融資源，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。此后，隨著政策的加碼，嚴(yán)控大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，以上現(xiàn)象有所緩解。但是從拿地、開發(fā)再到銷售，各環(huán)節(jié)仍需重塑規(guī)則，改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，確保良好的資金流動(dòng)性。黃奇帆也表示，提高開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，讓有資本金實(shí)力的開發(fā)商參與土地批租，有利于遏制炒地現(xiàn)象。
長期以來，稅收制度則被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是長效機(jī)制需求側(cè)中較核心的一環(huán)。黃奇帆認(rèn)為，需要形成差別化的稅率體系并研究征收房產(chǎn)稅及土地增值稅，保障老百姓住有所居。而國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱則大力支持房地產(chǎn)稅，其曾表示，當(dāng)市場的需求高的時(shí)候，要付出的稅也就跟著漲了，這時(shí)人們就會(huì)調(diào)整自己的需求，房產(chǎn)稅也就發(fā)揮了它穩(wěn)定器的作用。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一在2017博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，今后，隨著長效機(jī)制的建立和基礎(chǔ)性制度的完善，現(xiàn)行的一些行政性的措施也會(huì)逐步地與長效機(jī)制銜接。屆時(shí)，體現(xiàn)住房居住屬性的住房制度、購租并舉的住房體系，以及與之配套的金融、財(cái)稅、法制等制度將不斷完善，房地產(chǎn)市場一定會(huì)朝著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。
雨過天晴，砥礪前行，在最牽動(dòng)人心的房地產(chǎn)市場中，一個(gè)全新的秩序正在展開。歷史啟示未來，在這次阻擊炒房、攻堅(jiān)住房的戰(zhàn)役中，帶給百姓、政府以及決策者的是更長遠(yuǎn)的思考，以及行動(dòng)。
