中國樓市“買房必賺”的時(shí)代正在遠(yuǎn)去。

以一線城市為代表，京滬深豪宅拋售、二手房業(yè)主讓利、成交低迷……2018年下半年至今，房地產(chǎn)市場低迷已逐漸傳導(dǎo)至二手房市場。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，近一兩個(gè)月來，一線城市業(yè)主也“扛不住”，降價(jià)的案例比比皆是。

房地產(chǎn)保值增值的神話被打破。背后原因在于，“杠桿買房”的黃金時(shí)代終結(jié)。作為投資標(biāo)的，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力、流通性逐漸下降，和成交量價(jià)的表現(xiàn)一樣，開發(fā)商、經(jīng)理人、業(yè)主的心態(tài)持續(xù)焦灼。

更深層次的原因則是，限購限貸政策抑制需求，人口紅利也到達(dá)臨界點(diǎn)，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻改變，增量市場進(jìn)入了拐點(diǎn)。

未來，房地產(chǎn)調(diào)控大幅放松政策的可能性甚微。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，信貸偏緊仍然是長期趨勢，而房地產(chǎn)稅、土地制度等長效機(jī)制也將逐步完善，中國住宅市場有望向居住回歸，房企紛紛挖掘存量市場新的增長點(diǎn)。

二手房降價(jià)潮

深圳業(yè)主張先生在2016年買入龍崗中心城某大盤一套房，時(shí)值深圳樓市巔峰時(shí)刻，那時(shí)他無論如何也不會(huì)想到，手中房產(chǎn)在持有的兩年間不斷貶值。

“小區(qū)剛賣出了89平方米的二手房，334萬，2016年買價(jià)是387萬元”，張先生說道。據(jù)記者了解，這個(gè)項(xiàng)目二期開盤均價(jià)4.3萬元/平方米，如今成交價(jià)約3.75萬/平，降幅達(dá)13%。

在北京二手住宅市場，也出現(xiàn)了部分業(yè)主急售房源。記者從貝殼找房獲悉，北京太陽宮附近某小區(qū)一套兩居房源從1250萬元降至1190萬元，下降60萬元，另一小區(qū)一套三居室則下降100萬元，而最高跌幅在地鐵10號(hào)線某小區(qū)，單套三居室直降182萬元。

“北京已經(jīng)跌了一年多了，豪宅更是基本沒有什么成交”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。

焦慮的張先生只是眾多一線城市二手房業(yè)主的縮影。時(shí)近1月底，二手房市場延續(xù)2018下半年的低迷狀態(tài)，一線城市仍是二手房價(jià)下行調(diào)整的重創(chuàng)之地。

而豪宅的有價(jià)無市則尤為顯著。日前，有消息稱，上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅“嚴(yán)重低于市價(jià)”拋售，業(yè)內(nèi)嘩然。

安居客即時(shí)數(shù)據(jù)顯示，世茂濱江花園兩片區(qū)的掛牌均價(jià)為9.03萬元/平方米，而目前仍有5套低于7萬元/平方米的房源正在掛牌，每套均低于市場價(jià)100至200萬。

數(shù)據(jù)還顯示，世茂濱江花園均價(jià)從去年5月份以來，已連續(xù)九月下跌。

在深圳這個(gè)樓市“風(fēng)向標(biāo)”，以深圳灣和東部華僑城為代表的豪宅和別墅，也同樣淪陷。

繼東部華僑城天麓爆出業(yè)主虧本千萬出售房源的傳聞，深圳灣豪宅片區(qū)皇庭港灣也有個(gè)盤直降300萬元售出，印證了在深圳“買房必賺”的定論或被顛覆。

而對(duì)于豪宅拋售這個(gè)關(guān)注點(diǎn)，美聯(lián)物業(yè)全國總監(jiān)何倩茹表示，其實(shí)各類房產(chǎn)都有劈價(jià)出售的案例，只是豪宅降價(jià)的數(shù)額更受人關(guān)注。

“從去年第四季度開始，確實(shí)多了一些降價(jià)比例較高的二手住宅。”何倩茹告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前能賣出去的二手房，大部分都是降價(jià)的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。

二手房市場數(shù)據(jù)同樣凸顯了市場低迷。根據(jù)樂有家和深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)，2018年深圳二手房成交價(jià)格和數(shù)量在下半年呈現(xiàn)明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認(rèn)的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價(jià)方面，深圳已連續(xù)四個(gè)月下跌。成交數(shù)量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累計(jì)成交2699套，相比11月的4175套減少35%。

從二手房價(jià)格看，廣州更是在一線城市中“領(lǐng)跌”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年12月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)四個(gè)月下跌。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

換房鏈條被阻斷

多位地產(chǎn)研究人士指出，二手房市場陷入低迷狀態(tài)，政策調(diào)整是主要原因。

就深圳而言，在731新政后，深圳樓市遭受重創(chuàng)，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，市場預(yù)期向下。

在政府嚴(yán)格限價(jià)、限貸下，一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象明顯。此外，“三價(jià)合一”政策提高了換房成本，二手成交陷入低迷。

諸多業(yè)內(nèi)人士向記者表示，一線城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有換房需求的購房者只能趨于觀望。

高企的二手房稅費(fèi)也成為了交易雙方的負(fù)擔(dān)。“稅費(fèi)高一直都存在的，且沒有取消的可能性，購房者只得接受”，深圳鏈家研究院院長肖小平向記者表示。

肖小平進(jìn)一步指出，除調(diào)控政策抑制需求外，對(duì)漲幅的預(yù)期是影響市場的關(guān)鍵。“在經(jīng)濟(jì)下行的預(yù)期之中，會(huì)讓廣大購買者有一個(gè)觀望的姿態(tài)，購房更加謹(jǐn)慎。”

肖小平表示，市場普遍認(rèn)為國家調(diào)控房地產(chǎn)的預(yù)期較大，漲價(jià)沒有空間，購房者在這種前提下便會(huì)放緩決策。

由此可見，哪怕是在深圳樓市，消費(fèi)者也不再有“投資房產(chǎn)必賺”的信心。

此外，年末房地產(chǎn)開發(fā)商巨量新盤入市，一定程度上影響了二手房的成交。

以深圳為例，華強(qiáng)城、萬科星城開盤共推4000多套房，最終賣出約2000套。萬科、風(fēng)軒和鴻榮源壹城中心等也在年末撒網(wǎng)拼業(yè)績。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年11至12月，深圳有至少30個(gè)新盤入市。在新房限價(jià)和開發(fā)商促銷打折活動(dòng)加持下，置業(yè)新房者明顯居多，加劇了二手房市場的低迷。

在房貸首付、稅費(fèi)以及新房促銷的三重壓力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根據(jù)樂有家和深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)，2018年深圳二手房成交價(jià)格和數(shù)量，尤其是下半年以來呈現(xiàn)明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認(rèn)的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，2019年，如果不出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)政策變化、信貸政策變化，市場的下調(diào)難以避免。

“杠桿買房”時(shí)代終結(jié)

“房價(jià)關(guān)鍵看信貸”，張大偉指出，在流動(dòng)性收緊背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力偏低，買房尤其是非核心城市已不再是穩(wěn)妥的投資選擇。

央行最新數(shù)據(jù)表明，2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)；全年增加6.45萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，截至2018年末，個(gè)人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個(gè)百分點(diǎn)。

個(gè)人房貸余額持續(xù)收窄，居民購房杠桿也進(jìn)入了下行通道。據(jù)易居研究院測算，2018年三季度，全國居民表內(nèi)購房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。

而從歷史數(shù)據(jù)來看，2016年四季度居民購房杠桿率達(dá)到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后6個(gè)季度連續(xù)下行。

這意味著，隨著信貸政策不斷縮緊、流動(dòng)性因素的影響，居民加杠桿的空間已經(jīng)極其有限，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力轉(zhuǎn)差。

直到12月，一直氣氛緊張的樓市有了些松綁的跡象，各地政策動(dòng)態(tài)明顯減少，人們對(duì)樓市的預(yù)期也因此改變。

融360大數(shù)據(jù)顯示，12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.159倍，為全國首套房平均利率23個(gè)月以來首次出現(xiàn)下降。北上廣深等熱門城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)到了上浮10%。

何倩茹預(yù)計(jì)，2019年房貸執(zhí)行利率將下調(diào)，會(huì)對(duì)整體市場產(chǎn)生較大影響，但重點(diǎn)還得看下調(diào)幅度有多大。

她進(jìn)一步指出，除房貸利率外還有其他因素會(huì)影響市場成交量的變化，雖利率調(diào)整有利好因素存在，但不代表成交量就會(huì)上升。

以深圳為例，“2019年全市二手住宅的成交量將現(xiàn)下行壓力，全市二手住宅成交量降幅預(yù)計(jì)大概為5%-10%”，何倩茹稱，二手房價(jià)難以大幅上漲，預(yù)計(jì)2019年房價(jià)漲速將放緩。

張大偉則指出，全國房地產(chǎn)市場的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來大幅度全面寬松可能性不大，信貸將依然處于偏緊的環(huán)境中，限貸政策將嚴(yán)格執(zhí)行，但對(duì)于自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產(chǎn)政策變化。

對(duì)于投資者而言，“杠桿買房”的時(shí)代或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。