與樓市的恢復(fù)同步，我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也逐漸擺脫疫情的影響，穩(wěn)中有升。
5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”。4月共有50個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，37個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量均創(chuàng)年內(nèi)新高。平均來(lái)看，70城新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。
“2020年4月份，隨著我國(guó)新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序進(jìn)一步恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求進(jìn)一步得到釋放。各地繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格延續(xù)微漲態(tài)勢(shì)，但總體仍較為穩(wěn)定。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬如此解讀4月房?jī)r(jià)。
但隨著貨幣環(huán)境的寬松，部分區(qū)域的“異動(dòng)”跡象仍然出現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，隨著板塊輪動(dòng)的顯現(xiàn)，“一線和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)聚集性的上漲”，主要體現(xiàn)為這些城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯。
市場(chǎng)分化
新冠肺炎疫情對(duì)房?jī)r(jià)的影響，在今年2月體現(xiàn)得最為明顯。當(dāng)月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市從47個(gè)驟降至21個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市從33個(gè)降至14個(gè)，房?jī)r(jià)持平和下降的城市數(shù)量則明顯增多。
此后兩個(gè)月，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量又開始回升。4月，房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量基本恢復(fù)到疫情暴發(fā)前（2019年12月）的水平。
平均來(lái)看，2020年4月份，70個(gè)大中城市一、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.42%和0.22%，相比3月分別擴(kuò)大0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。
貨幣政策偏松，市場(chǎng)復(fù)蘇較快，被認(rèn)為是促進(jìn)房?jī)r(jià)回升的主因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月單月，全國(guó)商品房銷售面積為11995萬(wàn)平方米，僅比去年同期下降2.1%；商品房銷售額11498億元，同比下降5.0%。也即，總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)模已基本恢復(fù)至去年同期的水平。
但不同區(qū)域的市場(chǎng)復(fù)蘇程度不一，也使得房?jī)r(jià)表現(xiàn)并不相同。
貝殼研究院指出，從鏈家的實(shí)際成交量來(lái)看，近兩個(gè)月，上海的月均成交量超過(guò)疫情前（2019年12月）的50%，而北京近兩個(gè)月的月均成交量較去年12月下滑4%。這也使得兩地房?jī)r(jià)表現(xiàn)有所差異：4月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，北京則環(huán)比下降0.3%。
“總體來(lái)看，由于前期市場(chǎng)供需關(guān)系、消費(fèi)者預(yù)期和復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏的不同，南方城市的熱度高于北方城市。”貝殼研究院進(jìn)一步指出，預(yù)計(jì)這種分化會(huì)繼續(xù)存在。
從城市能級(jí)來(lái)看，熱點(diǎn)一二線城市的熱度明顯高于三四線城市。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，“按照更加市場(chǎng)化的二手房?jī)r(jià)格的表現(xiàn)，目前板塊輪動(dòng)情況又有所顯現(xiàn)，即一線和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)聚集性的上漲，而房?jī)r(jià)下跌的城市則以弱二線和三線城市為主。”
今年4月，二手房?jī)r(jià)格漲幅最高的成都，實(shí)現(xiàn)2.1%的環(huán)比增長(zhǎng)。沈陽(yáng)、深圳、上海的漲幅緊隨其后，北京二手房?jī)r(jià)格漲幅也達(dá)到1.1%。位于跌幅榜前列的，則是牡丹江、錦州、包頭等城市。
前述機(jī)構(gòu)所說(shuō)的“板塊輪動(dòng)”，意為大規(guī)模的棚戶區(qū)改造在2019年“退潮”后，樓市熱點(diǎn)從三四線城市重新回歸到核心一二線城市。到2020年，“房住不炒”思路的延續(xù)，以及新冠肺炎疫情的影響，進(jìn)一步強(qiáng)化了熱點(diǎn)一二線城市的“核心地位”。
房?jī)r(jià)難大漲
近期，市場(chǎng)分化的勢(shì)頭還在延續(xù)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，4月以來(lái)，南京、紹興、佛山、揚(yáng)州等熱點(diǎn)城市接連拍出高價(jià)地。5月15日，龍光以115.97億元的最高限價(jià)拿下深圳前海一宗住宅用地。這也是繼上海、廈門之后，今年誕生的第三宗“百億地王”。
“高價(jià)地塊重新出現(xiàn)在市場(chǎng)上，也帶動(dòng)購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上行壓力增加。”張波說(shuō)。
相比之下，三四線城市和熱點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊區(qū)的地塊流拍現(xiàn)象相對(duì)較多，這也會(huì)影響從業(yè)者和購(gòu)房者對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的信心。
實(shí)際上，當(dāng)前熱點(diǎn)一二線城市的調(diào)控力度，明顯強(qiáng)于其他城市，但由于“避風(fēng)港”效應(yīng)的出現(xiàn)，這些城市的交易熱度和房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍然好于全國(guó)其他地區(qū)。
北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，公司在年初制定了新的“區(qū)域投資指南”，綜合庫(kù)存規(guī)模、營(yíng)商環(huán)境、經(jīng)濟(jì)體量、區(qū)域發(fā)展政策、人口凈流入水平等多項(xiàng)指標(biāo)，重新劃定熱點(diǎn)區(qū)域和風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。其中，熱點(diǎn)一二線城市仍是主推的理想投資區(qū)域。
這種趨勢(shì)是否會(huì)促使熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲？
前述房企人士表示，目前，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的政策仍然是十分嚴(yán)厲的，且從廣州、濟(jì)南、寶雞、青島等城市“松綁調(diào)控一日游”的做法來(lái)看，信貸、限購(gòu)、限售等核心政策不會(huì)有根本性放松。在此基礎(chǔ)上，對(duì)房?jī)r(jià)影響較大的政策往往是“非房”政策，如人才落戶新政、北京西城區(qū)的教改新政等。
他認(rèn)為，這些政策有可能會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)短期的上漲壓力，但在“房住不炒”的基調(diào)下，市場(chǎng)情緒總體仍是平穩(wěn)的。即使在熱點(diǎn)城市，市場(chǎng)也不容易出現(xiàn)大規(guī)模的“異動(dòng)”。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂也認(rèn)為，市場(chǎng)復(fù)蘇并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)大漲。根據(jù)鏈家重點(diǎn)城市的實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看，除了“五一”假期特殊周外，近期周度成交量在連續(xù)自然回落，預(yù)計(jì)從5月下旬開始，市場(chǎng)會(huì)逐步自然回落到正常狀態(tài)。而成交量的下滑，也會(huì)逐漸反映到價(jià)格的平穩(wěn)上。
