說真的，樓市里的各種奇特現(xiàn)象我算是見識(shí)過各種各樣的，但是關(guān)于現(xiàn)在的杭州，依然讓我覺得有點(diǎn)驚心動(dòng)魄
杭州樓市進(jìn)入了狂熱的現(xiàn)狀，現(xiàn)在的一手房成為了所有杭州人眼里的寶，所有人都開啟了搖號(hào)模式，甚至同時(shí)在好幾個(gè)項(xiàng)目里搖號(hào)，內(nèi)核訴求就是買到一套杭州的一手房
杭州樓市創(chuàng)造出了一些定向詞匯，比如萬人搖，比如打新盤
之所以會(huì)有這樣的現(xiàn)象，是因?yàn)楹贾輼鞘械奶厥怆p限模式
什么意思，一塊土地的出讓，規(guī)定了最高的一手房售價(jià)，也規(guī)定了土地最貴能夠賣多少
但是在雙限模式下，往往規(guī)定了未來最高一手房售價(jià)是高于現(xiàn)在邊上賣的一手房
所以對(duì)于購(gòu)房者來說，這就是看得到的漲幅空間，以后邊上的房子肯定比現(xiàn)在的貴啊，那為什么不買
而開發(fā)商也看到了這樣的信號(hào)，都這么明顯了，拿地一定沒風(fēng)險(xiǎn)啊，因?yàn)榈饶玫降牡亻_發(fā)成一手房的時(shí)候，后面的地塊也會(huì)標(biāo)定更高的價(jià)格啊，所以拿地沒風(fēng)險(xiǎn)啊肯定賣得掉啊
所以土地同樣被瘋搶，每次土地價(jià)格都被拍到土地限價(jià)的最高值
這就是當(dāng)下杭州樓市的特殊，土地市場(chǎng)的瘋狂，樓市的瘋狂
也因?yàn)槿绱?，后面還有微妙的蝴蝶效應(yīng)，正是因?yàn)椴挥脼槿セ瘬?dān)心，所以最近一段時(shí)間正是杭州樓市產(chǎn)品力集體滑坡的階段
幾乎沒有開發(fā)商專心在做產(chǎn)品，各位熟悉的那幾家也是如此
杭州維權(quán)現(xiàn)象起此彼伏
而最魔幻的是
一個(gè)項(xiàng)目往往就是一邊維權(quán)，一邊排隊(duì)搖號(hào)買房，沒買到的房子的涌入售樓處各種嘗試，搖到號(hào)的一邊慶幸自己中了彩票，一邊想著能不能通過維權(quán)讓自己中的彩票變得更高配
買到什么產(chǎn)品無所謂，多大面積也不要緊，關(guān)鍵是買到
而對(duì)于從業(yè)者來說，關(guān)于產(chǎn)品，關(guān)于營(yíng)銷，關(guān)于品牌，都被放在一邊
拿到地是最重要的事情，這是一件沒難度的事情，也是來不及思考對(duì)錯(cuò)首先要去做的事情
02
所以在這樣的模式下，確實(shí)已經(jīng)沒有資格談?wù)摦a(chǎn)品是否品質(zhì)升級(jí)是否需求改善，對(duì)于買下就看漲的心理預(yù)期，在杭州買房就是剛需
正是因?yàn)槿绱耍芏鄷r(shí)候杭州變成一個(gè)在房?jī)r(jià)上藐視上海的城市，我聽過太多的人和我說：上海的房子也不過如此嘛，中環(huán)內(nèi)的房子也就一千多萬
是的，對(duì)于上海樓市一側(cè)比較尷尬的現(xiàn)實(shí)就是：首套購(gòu)買者的缺位
什么是首套購(gòu)買者
就是在上海第一次買房的購(gòu)買者缺位了，這一群最不能等的購(gòu)房者在上海的比例不足，導(dǎo)致上海樓市的走勢(shì)確實(shí)有點(diǎn)糾結(jié)
上海我們確實(shí)看到成交有回暖，成交量的攀升，但是在整個(gè)成交結(jié)構(gòu)的背后，我們看到了一定程度的冷熱不均
今年上海中環(huán)內(nèi)產(chǎn)品的集中供應(yīng)，紅盤依然可以看到熱銷，但這樣的項(xiàng)目確實(shí)太少太少，前灘，外灘，濱江……
這樣強(qiáng)勢(shì)的地段才可以
而大部分項(xiàng)目，開盤去化掉7成已經(jīng)算不錯(cuò)，而還有很多項(xiàng)目正在發(fā)愁自己的客戶來自哪里
上海的一手房信號(hào)不強(qiáng)么，其實(shí)也不一定，今年的純新盤的定價(jià)相比較去年都有一定程度的提升，整體的產(chǎn)品力也逼出了上海最近3年的最強(qiáng)品質(zhì)
但整個(gè)市場(chǎng)依然沒有進(jìn)入到全面回暖的現(xiàn)狀
歸根到底，是剛需客戶缺失之后上海樓市被迫進(jìn)入到改善周期，而市中心項(xiàng)目的熱銷也正說明了一件事，地段改善成為當(dāng)下主旋律
當(dāng)一個(gè)斷供許久的區(qū)域突然出現(xiàn)一款一手房，這樣的置換的力量成為了樓市里最夯實(shí)的動(dòng)力
而郊區(qū)項(xiàng)目如今面對(duì)另一個(gè)尷尬，當(dāng)中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)入小面積控總價(jià)的策略，那么郊區(qū)項(xiàng)目就存在總價(jià)錯(cuò)配的情況，樓市里經(jīng)常出現(xiàn)一樣的總價(jià)段，中環(huán)和郊環(huán)都可以選擇的現(xiàn)象
這樣的總價(jià)錯(cuò)配也造成了郊區(qū)不少區(qū)域的尷尬
這就是上海樓市的現(xiàn)狀，售樓處里談不上冷清，當(dāng)時(shí)客戶都是滴滴答答出現(xiàn)了，所有的操盤手都需要解決兩個(gè)問題：我的客戶在哪里，以及我怎么拼的過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
當(dāng)下的主流客戶都是第二次買房的時(shí)候，甚至很多都是賣掉自己的商品房去買下一套的時(shí)候，用戶都會(huì)問一個(gè)問題，不是為什么買你的，而是為什么要賣掉現(xiàn)在房子
這個(gè)問題你不替客戶想好，別人就替客戶想好
也正是因?yàn)檫@個(gè)問題需要解決，一個(gè)客戶的置換周期被拉長(zhǎng)
在上海樓市，購(gòu)房者都在堅(jiān)定的買房，但是購(gòu)房者也都在堅(jiān)定的等待
03
上海樓市改善當(dāng)?shù)?，杭州樓市把買房當(dāng)剛需
為什么會(huì)有這樣的差別，有兩個(gè)共識(shí)需要明確
第一
就是現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)氛圍下，所有個(gè)體對(duì)于強(qiáng)勢(shì)城市的無比的信心，對(duì)于樓市未來發(fā)展無比堅(jiān)定的信心
杭州樓市的火熱只是一個(gè)個(gè)案，我們看到深圳，廣州，看到蘇州，南京，這些強(qiáng)一二線城市的未來
所有的個(gè)體都無比相信，城市會(huì)成為最強(qiáng)的基底，可以幫助他們對(duì)沖未來的風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹
這個(gè)城市當(dāng)然也包括上海
第二
如今不同的城市，都希望土地市場(chǎng)可以保持一定的活躍，背后的邏輯也很簡(jiǎn)單，因?yàn)榭挂呙總€(gè)城市都付出了巨大的代價(jià)，其中就是城市公共開支的投入，才換來一場(chǎng)勝利
所以不同城市都在踴躍出讓土地，用土地收入夯實(shí)財(cái)政收入
這個(gè)現(xiàn)象在很多城市都是如此
但是為什么上海和杭州，這兩個(gè)城市的樓市會(huì)呈現(xiàn)出如此巨大的反差，這本質(zhì)上其實(shí)是對(duì)待購(gòu)房人口總量的預(yù)期上
上海的剛需匱乏，不在于人口總量，而是能夠達(dá)到購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的外地人以及新增落戶成為上海人的數(shù)量實(shí)在太少了
外地人需要5年的社保且已婚才有一套的名額，這一群人要么早早買好了房子，要么就是距離5年或者已婚都有很長(zhǎng)的距離
而落戶成為上海人的名額有那么的少，門檻足夠苛刻，且上海2500萬的人口上限已經(jīng)標(biāo)定在了2040年
所以每年行業(yè)內(nèi)新增購(gòu)房名額絕對(duì)有限，支撐城市樓市的內(nèi)核來自于置換，就是你賣掉再買才可以
而置換的背后就是7成首付，嗯，這樣接近無杠桿的買房模式，也極大程度的抹掉了很大的購(gòu)房者
這也是上海樓市最近服務(wù)意識(shí)開始提升，因?yàn)槊總€(gè)準(zhǔn)客戶真的都是寶啊，為了買這個(gè)房子背后像打怪一樣各種闖關(guān)才來到售樓處里
那么杭州呢
杭州的落戶門檻，沒有，在公寓都可以落戶的當(dāng)下，只要你想，你可以用一萬種辦法變成杭州人
等上一年的時(shí)間就可以買房了，這樣的時(shí)間成本，和其他城市比起來已經(jīng)很低了
另外在杭州還有一種所謂的人才買房，只要你被認(rèn)定為人才，那么一手房里都會(huì)定向特供給你的房源，搖號(hào)概率很高
至于怎么樣算人才，你是否符合人才，又另外說了
所以大家可以感受下，當(dāng)大家對(duì)于樓市的信心在回暖的時(shí)候，一個(gè)城市的個(gè)體獲得購(gòu)房資格這件事就變得很重要
如果城市里孵化出大量的準(zhǔn)購(gòu)房資格，且是首套購(gòu)房資格，那么城市需求就會(huì)快速充沛，從而激活整個(gè)市場(chǎng)
杭州如此的雙限模式下是特例，但是在南京在蘇州也都進(jìn)入火熱模式
在不同城市不同政策的模式下，每個(gè)城市的走勢(shì)也都呈現(xiàn)特殊和個(gè)性化
04
好，再問一個(gè)走心的問題
這兩個(gè)城市的樓市，你認(rèn)為哪個(gè)好
我們客觀來看
上海是房?jī)r(jià)沒有任何泡沫，已經(jīng)穩(wěn)定了三年了，今年才有一點(diǎn)點(diǎn)的微漲；杭州是最近5年時(shí)間沒有本質(zhì)性淡市，樓市節(jié)節(jié)高，不知道有沒有泡沫但是價(jià)格一直在漲
我們?cè)賮砜陀^的講
上海的產(chǎn)品力在最近2年回歸上海歷史巔峰，今年大量項(xiàng)目開始在軟性服務(wù)上發(fā)力，不論是物業(yè)還是社區(qū)配套得到最大程度的提升，上海一手房已經(jīng)無短板；杭州樓市一邊維權(quán)一邊搖號(hào)，買到差房子客戶根本不擔(dān)心，買不到才是真心痛，已經(jīng)有太多個(gè)案從期房到交房房?jī)r(jià)漲幅50%以上的案例了
這兩個(gè)城市，哪個(gè)好
大家可以仔細(xì)想想這個(gè)問題
其實(shí)大家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，這是完全兩種不同的行業(yè)模式，一個(gè)正在跑馬圈地的狂奔，一個(gè)正在艱難轉(zhuǎn)型
正是在不一樣的調(diào)控模式下，兩個(gè)城市進(jìn)入了兩種不一樣的頻道里
其實(shí)我不知道這兩個(gè)城市的朋友如何看待對(duì)方呢，會(huì)不會(huì)互相看一眼，然后說一句…………恭喜發(fā)財(cái)呢
其實(shí)我想和大家說的是，如今房地產(chǎn)這個(gè)賽道的復(fù)雜，就像現(xiàn)在杭州和上海呈現(xiàn)在我們面前的一樣，因城施策的策略已經(jīng)實(shí)施超過3年的時(shí)間了
三年的時(shí)間，足夠改變一個(gè)樓市的基本面
這就是潤(rùn)物細(xì)無聲的力量
我們對(duì)待任何一個(gè)政策都要有足夠的敬畏，因?yàn)橐惶追孔訌钠诜康浇环啃枰?年時(shí)間，但是改變時(shí)間卻只要3年
當(dāng)下我們用通識(shí)性的道理去判斷一個(gè)城市都是片面和不客觀的，每個(gè)城市都有自己的走勢(shì)，每個(gè)城市都有自己的未來
用腳走遍那個(gè)你熱愛的城市，城市才會(huì)給你足夠的反饋
05
各位注意，我不想去判斷哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)有泡沫，或者論斷這樣的房?jī)r(jià)走勢(shì)是否合理
而事實(shí)上來看，歷史上任何夸張的泡沫最后都被更夸張的發(fā)展速度給燙平，不論是上海杭州，未來的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)不如此
但是我希望提醒各位的是，作為一個(gè)個(gè)體，自己拿出真金白銀去買一套房子的時(shí)候，我們能否抵抗的了這3年的時(shí)間
我們用什么樣的籌碼來面對(duì)自己
面對(duì)未來的自己
我看著現(xiàn)在的杭州，同樣也記得2010年的杭州，杭州樓市最近五年的狂奔，同樣也在2010年開始經(jīng)歷了五年的下沉，借著2016年的全國(guó)性普漲才走出泥潭
前前后后都是五年，一個(gè)城市可以有一百年還很年輕，但是對(duì)于一個(gè)個(gè)體來說又有幾個(gè)五年。
上海沒有剛需也好，杭州沒有改善也好，我們需要明確一點(diǎn)，一個(gè)城市，特別是強(qiáng)勢(shì)一二線城市，市場(chǎng)需求總有穩(wěn)定甚至下滑的時(shí)候
但是各位更加需要記住，需求下滑不是帶來價(jià)格下滑，價(jià)格一定是堅(jiān)挺的，但是需求下滑會(huì)帶來產(chǎn)品流動(dòng)性的降低
什么樣的產(chǎn)品才能對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，什么樣的產(chǎn)品才有流動(dòng)性，什么樣的產(chǎn)品才能歷久彌新
這是一個(gè)很復(fù)雜很復(fù)雜的問題
06
敬畏行業(yè)，才能對(duì)得起自己
