5月31日，港交所正式披露卓越商企服務(wù)集團有限公司上市申請資料。

只是不同于其他以住宅物業(yè)為主打的物業(yè)公司，卓越物業(yè)主要定位商務(wù)不動產(chǎn)服務(wù)。此次披露的招股書，便詳細披露了卓越物業(yè)的收入組成，其中商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)總收益在2019年占比達到65.2%。

作為卓越集團多次IPO失敗之后的再次沖刺，卓越物業(yè)亦為此次沖擊資本市場做足了準備，

488頁招股書中，細致披露了卓越物業(yè)為上市而做出的架構(gòu)改變。

招股書詳解

卓越物業(yè)給資本市場講了一個故事——中國領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商。

據(jù)招股書披露，截至2019年12月31日，卓越物業(yè)在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米，其中總建筑面積1140萬平方米的101個項目位于大灣區(qū)。項目包括商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，卓越物業(yè)的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元，復(fù)合增長率約為39.2%；純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，復(fù)合年增長率約為30.9%。

收入的快速增長，得益于卓越物業(yè)管理面積快速增長。一方面，卓越物業(yè)訂約管理的物業(yè)總面積由截至2017年12月31日的1310萬平方米增至截至2018年12月31日的2010萬平方米，截至2019年12月31日進一步增至3320萬平方米，復(fù)合年增長率約為59.1%。

在管物業(yè)總面積則由截至2017年12月31日的1140萬平方米增至截至2018年12月31日的1460萬平方米，進一步增至截至2019年12月31日的2350萬平方米，復(fù)合年增長率約為43.9%。

與其他物業(yè)公司一樣，卓越物業(yè)管理面積的快速增長主要依賴于兩方面，一是母公司卓越集團所提供的增長面積，二是通過市場化擴張獲取第三方項目。其中，第三方項目的快速擴張起到主要作用。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，卓越物業(yè)2017年來自于卓越集團的在管面積為742.1萬平方米，同期來自第三方的僅394.3萬平方米；到了2019年，來自卓越集團的在管面積增加近300萬平方米至1015.4萬平方米，但是來自第三方的激增近千萬平方米，達到1337.5萬平方米。

第三方面積快速擴張，使得卓越物業(yè)對于母公司的依賴越來越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日，卓越集團開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積34.7%、41.3%及56.8%。收益對比亦從2017年的59.4%：40.6%，變?yōu)?019年的42.2%：57.8%。

值得注意的是，正如卓越物業(yè)的定位一樣，在管面積及收益等指標的增長，主力均來自于商業(yè)物業(yè)。

其中，來自于卓越集團的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的186.6萬平方米、3.52億元增長至2019年的277萬平方米、4.89億元；來自第三方的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的299.5萬平方米、3.11億元增至2019年的954.3萬平方米、7.08億元。

此外，公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)方面，卓越物業(yè)在近年亦有大幅增長。其中，公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)從2017年的0.41億元升至2019年2.03億元，增值服務(wù)則由0.87億元升至2.04億元。

卓越上市路

卓越集團與資本市場的故事并不只有這次。

早在2007年，卓越集團首次在香港申請上市，計劃籌資17億元，彼時其在北京、上海、深圳和海南開發(fā)了200萬平方米的地產(chǎn)項目，在深圳市中心、武漢、長沙、廣州等城市有800萬平方米的建設(shè)用地儲備，在深圳二線房企中排列首位。

后因2008年金融海嘯和樓市調(diào)整，卓越首次IPO折戟。

2009年7月，卓越集團宣布重啟上市計劃，預(yù)計當(dāng)年10月在香港上市，最終未實現(xiàn)。彼時，包括恒大、龍湖、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)均先后成功登陸香港資本市場。僅卓越集團因估值偏低，國際認購情況不佳，最終選擇暫停IPO。

據(jù)李華后來接受媒體采訪時表示，由于市盈率較低，最終主動選擇放棄上市；但其強調(diào)，上市仍是一個比較重要的方向，卓越集團處在一個隨時準備上市的狀態(tài)。

此次卓越物業(yè)赴港IPO，借助近期物業(yè)股上市的浪潮，顯然并不具備估值不足這樣的憂慮。據(jù)了解，目前物業(yè)股市盈率普遍在30-50倍，甚至更高，如碧桂園服務(wù)53.52倍、保利物業(yè)88.30倍、雅生活服務(wù)40.22倍等。

為了此次卓越物業(yè)能夠成功上市，卓越集團還變更了卓越物業(yè)的架構(gòu)。

首先是于今年1月10日，將卓越物業(yè)管理由股份有限公司轉(zhuǎn)制為有限責(zé)任公司。此舉在市場人士看來，是為了上市做前期準備，如果不變更組織形式，需要對公司債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任，不利于搭建VIE架構(gòu)。

完成轉(zhuǎn)制之后的第三天，即1月13日，卓越商企服務(wù)集團有限公司于開曼群島注冊成立為獲豁免有限責(zé)任公司，隨后便基于該公司進行了一系列重組步驟。

重組完成后，李華、李淵、肖興萍分別透過Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow分別持有79.9%、7.0%及13.1%的卓越商企服務(wù)集團有限公司股權(quán)。而卓越商企服務(wù)集團有限公司再通過一系列股權(quán)架構(gòu)，最終持有卓越物業(yè)。

顯然，卓越集團為此次分拆物業(yè)上市是做足了準備。值得一提的是，在近年物業(yè)股摘牌新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所的潮流中，有過半數(shù)公司也是采用上述方式，將股份公司改制為有限責(zé)任公司，然后再赴港上市。

或許可以理解為，對于這次卓越物業(yè)上市，卓越集團是勢在必得。