靴子落了一半，但大家還有很多疑惑：

　　1. 既然可以續(xù)期，那么能續(xù)期多久？是不是會跟國外一樣，變成永久產(chǎn)權(quán)？

　　2. 究竟是免費續(xù)期還是收費續(xù)期？

　　3. 如果收費，會按照什么標準，如果是按照土地出讓的標準再繳納一次土地出讓金，豈不是相當于重新買一次房子？

　　4. 按照目前中國大多數(shù)住宅的使用時間，不到50年就成危房了，這種情況怎么辦？

　　……

　　關(guān)于這些問題，目前還沒有答案，小巴拿這些問題去問了大頭，他們給出了自己的分析，會在后文呈現(xiàn)。

　　其實在2016年，溫州曾發(fā)生過一次關(guān)于“20年住房土地使用權(quán)到期”的問題，一對夫妻在賣房過程中發(fā)現(xiàn)房子土地證上登載的使用年限已經(jīng)到期，這件事在當時引發(fā)了巨大的爭議。

　　并且，據(jù)初步統(tǒng)計，僅在溫州鹿城區(qū)內(nèi)，就有約600套商品房的土地證過期或即將過期。最終，國土部給出的結(jié)論是“兩不一正常”的過渡解決辦法：第一個“不”，是不需要提出續(xù)期申請；第二個“不”，是國家法律沒有規(guī)定之前，不作出任何收費的決定；“正常”指的是，住房發(fā)生交易時，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　相對來說，溫州的這個案例是個特例，畢竟只有20年的使用年限，相比于通常的70年產(chǎn)權(quán)，少了整整50年，因此很容易就到期了。再就是，國家還沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定，僅溫州一個地方也不會貿(mào)然做出收費的決定。

　　那么，國外針對這一塊又是如何規(guī)定的呢？

　　比如，在美國產(chǎn)權(quán)是永久的，但需要繳房地產(chǎn)稅，一般情況下，由當?shù)卣畬Ψ课莸膬r格作出一個估價，然后按照一定的頻率和稅率繳納房地產(chǎn)稅。每個州以及州內(nèi)各縣市征收房產(chǎn)稅的標準不同，稅率一般在1%-3%不等，并且不同地區(qū)每年征收房產(chǎn)稅的頻率也不同，如費城每年只收一次，而新澤西州每年則會征收四次。

　　如果有人停止繳稅了，那么政府有權(quán)對長期遲繳、不繳納房地產(chǎn)稅的物業(yè)進行相應的處置。

　　日本的情況也跟美國類似，同樣是永久產(chǎn)權(quán)，也需要每年繳納房地產(chǎn)稅，只是具體的稅率和稅種不同。

　　相比之下，中國的房地產(chǎn)稅說了很多年，但至今沒有定論，而今年的《政府工作報告》中，根本就沒提及房地產(chǎn)稅。

　　那么，我們的房子在70年產(chǎn)權(quán)到期后，可能按照什么標準收費？跟中國未來的房地產(chǎn)稅有關(guān)系嗎？下面就來看看大頭們的分析。

　　從《民法典》來看，70年土地使用權(quán)到期后，自動續(xù)期是肯定的。至于免費還是收費，我認為大概率還是收費的。

　　至于收費的金額和方式，我個人認為大概率會采取按年繳費的模式，因為如果讓大家一次性繳納（比如繳納70年的土地出讓金），這個資金量非常有壓力，會造成很多社會問題。同時，一次性收足土地出讓金也會讓地方財政突然飽腹，不利于建立良好的財政體系和收支規(guī)劃。我個人認為，按年繳費模式更具可行性。

　　對于繳費金額，可能會以當時土地出讓金的價格為基準，在大多數(shù)人能承受的范圍內(nèi)確定一個合理的數(shù)額，面積大的多交，面積少的少交，也可能會依據(jù)家庭持有房屋的數(shù)量，有一個附加值。這些方式都是有可能的。

　　有人擔心，中國的房子很多都住不到70年，假設到了50年就成了危房，這種情況該怎么辦？我認為如果50年變成危房，重建的可能性不大，畢竟從現(xiàn)在的經(jīng)驗看，全體或絕大多數(shù)業(yè)主一致同意重建的情況很難達成，有人認為需要重建，有人認為不需要，有人認為重建費用高，有人就把房放著不住等拆遷，種種情況導致幾百名業(yè)主達成一致的可能性很低。同時重建工程由誰承接、由誰委托、公允性誰來監(jiān)督，都是重建要面臨的難題。

　　我反倒認為，比起重建，北京市東西城區(qū)平房的騰退政策，可能是今后國家對高層危房建筑處理的一種好方式。由國家出面設定合理價格，危房業(yè)主自由選擇是否由國家回購房產(chǎn)，達到一定比例后（如98%），強制回購剩余業(yè)主產(chǎn)權(quán)。將全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)回購后，國家再對危房進行處理。

　　至于國外的經(jīng)驗，我認為對我國的房地產(chǎn)市場借鑒意義不大，我國和大多數(shù)發(fā)達國家的土地政策和所有權(quán)歸屬是顯著不同的，很多國家土地是私有制，我國土地是國家所有或者全民所有。

　　本質(zhì)上的不同，導致國外經(jīng)驗對我國基本沒有借鑒意義，包括大家熱議的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為一種稅收工具我是認同的，但對房價的影響可能很小。如果國家最終以按年征收方式續(xù)期產(chǎn)權(quán)的話，其實土地產(chǎn)權(quán)年限這個話題就可以終結(jié)了，自動續(xù)期，交一年錢續(xù)一年，逾期繳納的話，再按法律法規(guī)進行處罰或補繳即可，這種情況似乎就變成了一種附條件的永久產(chǎn)權(quán)。

　　最后，希望國家能盡快出臺建設用地使用權(quán)的續(xù)期辦法，土地問題是大問題，盡早確定有助于社會穩(wěn)定。

　　先給一個結(jié)論：中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個建設性模糊的推進過程。房地產(chǎn)行業(yè)的各種法規(guī)邊界到今天為止都是很模糊的，但是這種模糊是有建設性的，你不能否認，整個房地產(chǎn)行業(yè)、城市化，甚至是經(jīng)濟發(fā)展都在往前推進。

　　處在這樣一個建設性模糊的過程中，70 年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？《民法典·物權(quán)編》對住宅和非住宅的規(guī)定，你可以說它規(guī)定得很清楚，也可以說它規(guī)定得很模糊。

　　很模糊，但至少有建設性——住宅到期以后，會為你解決的。

　　怎么解決，用哪些法規(guī)解決，其中最重要的就是房地產(chǎn)稅的立法。“70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”的問題，在房地產(chǎn)稅立法完成之前，永遠得不到具體答案。不管《民法典·物權(quán)編》寫成什么樣，現(xiàn)在給的仍然是建設性模糊的答案，必須等房地產(chǎn)稅立法完成以后，才有清晰的答案。

　　我們試著翻譯一下《民法典·物權(quán)編》的潛在意思：只要你的房子有合法產(chǎn)權(quán)證，無論是住宅還是非住宅，你手上的房子其實就是永久產(chǎn)權(quán)。但現(xiàn)在不能這么告訴你。

　　為什么說中國的房子是永久產(chǎn)權(quán)，不是只有 70 年嗎？等房地產(chǎn)稅立法完成、開始開征，只要你一直交稅，這房子永遠是你的，房子下面的土地使用權(quán)也永遠都是你的——土地的所有權(quán)永遠是國家的，但使用權(quán)可以永遠是你的。

　　這跟國外相反，在國外，先告訴你這塊地永遠是你的，所以你得每年交稅；在中國，只要一直交房地產(chǎn)稅，你的第 18 代孫都可以擁有這塊土地。

　　現(xiàn)在不能這么告訴你，是因為很多制度沒有完全理順、還在打架，只能用建設性模糊的表述暗示你，中國的房子其實就是永久產(chǎn)權(quán)。所以，不要那么介意外國買房所謂的永久產(chǎn)權(quán)，其實最終殊途同歸。

　　這次《民法典》未明確如何續(xù)期，整體看，正常是50—70年的年限土地，未來繳納一定的費用續(xù)期是趨勢，所以這種繳納是按照稅費形式還是續(xù)期形式會影響未來房地產(chǎn)市場的走勢。

　　目前的70年產(chǎn)權(quán)，只是臨時政策，從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，國外大部分經(jīng)濟體的私有產(chǎn)權(quán)都是無限年限，但有房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅等彌補政府的土地出讓金收入。

　　但從中國看，現(xiàn)在的市場基礎已經(jīng)不具備大幅度稅種改革的基礎。目前中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個新常態(tài)，經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)較強，這種情況下，即使一二線城市調(diào)控樓市，但三四線城市去庫存頻繁出現(xiàn)，房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟需要房地產(chǎn)的情況下盲目出臺，所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟重要支撐的情況下，房地產(chǎn)稅不會在3年內(nèi)出臺。

　　推出房地產(chǎn)稅的必要前提是不動產(chǎn)登記，從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進程看，執(zhí)行力度低于市場預期，因此在不動產(chǎn)登記尚未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

　　市民正在辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務

　　此外，從目前國內(nèi)大部分房屋質(zhì)量來看，能熬到70年的基本沒有，所以房地產(chǎn)市場更新?lián)Q代非?？?，中國絕大部分開發(fā)商的物業(yè)服務都比較差，甚至10年前的房屋就已經(jīng)非常陳舊。對購房者來說，未來買房還是要選擇好的物業(yè)公司。

　　總體而言，70年的住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期與50年、40的商業(yè)地塊產(chǎn)權(quán)續(xù)期，政策都一樣，非常明確，那就是續(xù)期都可以，但收費的可能性非常大。但因為大部分土地都起碼還有20—30年才面臨這個問題，我預計這個政策短期內(nèi)不會清晰。