編者按：2016年上半年的地產江湖云詭波譎。一方面是去庫存成為政策主線，但三四線城市去庫存困境卻不斷加??；另一方面是地王頻現，在這股不斷被推高的地王熱潮中，央企的高價拿地和并購成為主要看點；與此同時，戰(zhàn)火持續(xù)超過一年的萬寶之爭在多方利益的博弈下遲遲沒有畫上句號，無論結局如何，它或許將改寫萬科乃至中國地產的格局。

所有的這一切，或將導致中國地產話語體系的調整與更改。在這個過程中，資本將成為主導因素之一。各路資本相繼涌入下，中國房企如何在機遇與挑戰(zhàn)中實現趕超和突圍？

下行的中國經濟在2016年迎來可喜的變化，顯而易見，房地產再一次承擔起了關鍵的作用，但回暖的跡象在一線及部分二線城市清晰可見，而三四線以及更偏遠市場仍然受困于此前的選擇與誤判，去庫存之路道阻且長。

在7月20日開幕的第16屆博鰲·房地產論壇上，關于供給側優(yōu)化與結構性平衡成為論壇的討論主題。

在告別野蠻生長以及黃金時代之后，房地產行業(yè)在今天卻陷入了一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調的怪圈。與以往不同的是，當下的房地產市場，雖然剛剛經歷了一輪上漲，但正處在供大于求的局面下，內生動力不足，兼并整合加劇。

中國房地產到底該怎么走？資本紅利階段，又要如何抓??？

拐點來了嗎？

本輪房地產市場的升溫，很大程度上是拜貨幣政策的紅利所賜。這一點在本屆博鰲論壇上成為與會者的共識。

按照央行公布的數據，2016年上半年，全國新增人民幣貸款7.53萬億元，同比增長14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬億元，占比達4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長期貸款增加2.62萬億元。伴隨著低利率環(huán)境的來臨，房地產業(yè)迎來新一輪資金紅利時代。

房地產投資的相關數據正在暗示市場變化。參照國家統(tǒng)計局公布的1-5月房地產開發(fā)投資及銷售數據，總體來看，房地產投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落。那么，拐點真的到來了嗎？

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，與其說是遇到拐點，不如說是進入短周期的回落階段。

在接受時代周報記者采訪時，顧云昌指出，房地產市場目前處在短周期內的下行階段，且這種下行將持續(xù)一年之久。

他有一套周期論的看法。在他看來，中國從1998年房改到2013年的銷售創(chuàng)新高，約有15年的黃金時間，這屬于一個中周期。2014年，市場出現分界點，從過去的供不應求轉變到供大于求，房地產業(yè)也從“黃金時代”進入到“白銀時代”。同樣按照2015-2016年的周期計算，“白銀時代”可能延續(xù)到2030年才結束。而中國房地產市場無論是銷售還是投資，均存在3年左右（40個月左右）的短周期。在這一周期中，會出現從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過程。

“今年3-4月份的銷售、投資等數據沖頂，意味著從去年一季度以來的上升周期已經完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調。”顧云昌說。

在他的預測里，2017年，房地產銷售或將明顯放緩，甚至出現負增長。原則是因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現回漲的情形。

這樣的周期性現狀，在新城控股集團高級副總裁歐陽捷看來，是發(fā)展的機遇期。

警惕惡性去庫存

在首開集團黨委書記、董事長、總經理潘利群看來，中國房地產現在存在三大情況：第一是土地價格高，開發(fā)成本居高不下；第二，城市與行業(yè)集中度越來越高；第三，城市建筑總量較大，總體平衡，結構不均衡。

此外，在經濟增速放緩的背景下，房地產業(yè)同步成為各路資本覬覦的對象，風暴眼上的萬寶之爭正是最直接的例子。

另外一大現象也十分突出—國企央企在土地市場的越發(fā)活躍。高溢價、高總價、高單價的地塊不斷出現。對此全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生認為原因有兩方面，一是央企屯得住地，二是央企能拿到便宜的錢。

機遇出現的同時，或者又醞釀著新一輪的洗牌。不過，中小房企還是看到了趕超的機會。

在紅利期內做大規(guī)模是新城的選擇。按照歐陽捷的表述，“規(guī)模意味著江湖地位，江湖地位意味著話語權”。在他看來，房地產市場還有廣闊的發(fā)展空間。

持有同樣看法的不止歐陽捷一個。泰禾集團副總裁沈力男就表示，雖然業(yè)內一直在談轉型，但房地產市場的空間還是很大。

按照經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的看法，趕超并非沒有可能。他以萬達為例表示，萬科正在被過去的成功所羈絆，而萬達進化并未停止，“誰是新的千億級別房企？為什么這個行業(yè)出現了這樣的變化？是在分化中產生的地產企業(yè)的巨大優(yōu)勢，比如說線上線下整合的優(yōu)勢，比如新房和二手房同步的優(yōu)勢，再比如說客戶黏性的優(yōu)勢。”此外，他還呼吁房企增加海外的開發(fā)可能性，在他看來，如果人民幣貶值是不可避免的趨勢的話，接下來一定要考慮安全性。

不過，高企的庫存，亦會是房企趕超路上的絆腳石。全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生在接受時代周報記者采訪時就呼吁，警惕惡性去庫存的存在。

她所指的是只管把房子賣光而不管把房子賣給誰的現象，“由此房子賣出去了但沒有人住”。在她看來這實際上是把房地產泡沫轉移給了投資客，是庫存搬家而非真正意義上的去庫存。

聶梅生認為，去年一系列房地產刺激政策組合拳已經釋放政府希望房地產投資回暖的信號，不過錢都砸到庫存并不多的城市，變成供不應求，而這并不是政策出臺初衷。今年5月份起，政策釋放調整的信號，如深圳重回限購，這必然會導致房地產投資增速及銷售趨緩，至于后市如何，要看政府如何表態(tài)。

“從目前看，房地產市場最高點已在今年一季度出現，不過高點已經過去。普漲情況已經形成，下半年全國房價上漲還會持續(xù)，但漲幅會回落。”聶梅生表示。

她認為中國當下房地產市場的問題是租售比太不平衡，租金與房價的比例完全失衡。對比美國房價體系中租金按比例決定房價的情況，中國的房價與租金完全脫節(jié)。對此，她建議未來鼓勵機構去持有物業(yè)，以實現租金和房價的平衡。

房地產稅落地進行時

“不該抵觸房地產稅的征收”是全國政協(xié)委員財政部、財政科學研究所原所長賈康在本屆論壇上發(fā)出的一大聲音。“所有市場經濟體，誰能回避不動產稅的制度建設？”7月22日在接受時代周報記者采訪時，他如是詰問。

賈康認為，房地產稅是財稅配套改革的一部分，也是稅制現代化的必經之路。因此，開征房地產稅要放在更大的角度看待，不要因為短期的、局部的困擾，而抵觸房地產稅的實施。

不過，房地產稅的全面開征確實步履艱難。市場有聲音認為，此舉將削弱當下去庫存的效果。對此，賈康亦贊同難度之大。不過他表示，一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市目前已具備開征房產地稅的條件，而且房產地稅還有助于當地平抑市場，防止房價過快上漲形成泡沫。

為此，他對包括時代周報記者在內的媒體呼吁，房地產稅要立法先行。“在走完立法程序之后，可選擇先后實施，分城實施。在一些房地產市場過熱的一二線城市，可以選擇先行實施。”

據賈康表示，個人所得稅可抵扣房貸目前已明確，至于進展，將跟個稅改革的推進時間密切相關。

其實，加快房地產稅立法并適時推進早已經是十八屆三中全會60項改革任務中的一項，相比之前“穩(wěn)步推進”、“適時推進”表態(tài)看，新一屆政府改革的決心更大。

無獨有偶，在距離三亞近2000公里之外的成都，就在7月23日至24日舉行的2016年第三次二十國集團(G20)財長和央行行長會議上，財政部部長樓繼偉指出，就我國而言，供給側結構性改革和財政政策的結合是重點。目前我國正在推行兼顧創(chuàng)新和共享的稅收政策，而所得稅和房產稅無疑將是我國下一步稅制改革的重要任務。

這是樓繼偉針對房地產稅給出的強烈信號。他表示：“應該改革房地產稅制，遺憾的是目前還沒推出來，除了信息收集困難，還有利益調整的阻礙。下一步會義無反顧去做，這也是我們的任務。”

至于房產稅到底該如何征收，截至時代周報記者發(fā)稿前尚未定論。社會上流傳的兩種計稅方法分別是按面積征收和從價、從租計征。