1998年，國務(wù)院出臺23號文，福利分房制度宣告終結(jié)，商品房序幕拉開，房地產(chǎn)開發(fā)商作為主角走入黃金時代，而其配套服務(wù)的房產(chǎn)中介們也逐步壯大，但他們一直是房地產(chǎn)市場里的“配角”，一晃20年。
20年后 ，舞臺變了，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入下半場。
上半場，中國房地產(chǎn)“追求開發(fā)”，下半場，中國房地產(chǎn)“存量運管”。
舞臺變了，角色也就變了。
一種聲音，隨著存量時代到來，房產(chǎn)中介將取代開發(fā)商，成為房地產(chǎn)行業(yè)的主角?，F(xiàn)實層面，房產(chǎn)中介的角色越來越重，尤其進(jìn)入5G 時代，城市生活重新定義，房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)邊界不斷創(chuàng)新和延伸觸角，越來越滲透進(jìn)入城市家庭。
今年政府工作報告強(qiáng)調(diào)，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策。”盡管給了一些人房產(chǎn)價格波動的想象空間，但業(yè)內(nèi)共識，存量時代的標(biāo)志，大主線即是投資和金融屬性的下降，“房價趨穩(wěn)”。
“房產(chǎn)中介第一股”的我愛我家(000560,股吧)，近幾年穩(wěn)健增長。2019年，營收規(guī)模達(dá)到 112.11億元，歸母凈利潤8.27億元，公司控股子公司-北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三年累計扣非歸母凈利潤實現(xiàn)18.75億元，完成了上市后的三年業(yè)績對賭承諾，也為公司成立20周年交上了一份滿意成績單。
我愛我家未來五年的新戰(zhàn)略，成為一家“入口級多元一體化居住平臺運營商”。
“創(chuàng)新”基因
我愛我家成立于1998年，是中國最早成立的全國性房地產(chǎn)中介服務(wù)連鎖企業(yè)之一。
“創(chuàng)新”是這家房產(chǎn)中介龍頭的基因，行業(yè)的很多第一次創(chuàng)新來自我愛我家。
2000年5月，落地于北京的“房屋銀行”開了行業(yè)先河，房主與房屋銀行簽訂協(xié)議、商量租金，由房屋銀行將房子出租，出租者可以按期獲得租金。與普通的房屋中介不同，無論是向“銀行”存房，還是向其租房，“銀行”并不收取中介費用，而是通過將房屋每年留出一定天數(shù)的空置期，把該期間內(nèi)所獲得的租金作為利潤。而這個“房屋銀行”就是“相寓”的雛形。
2001年，我愛我家又率先在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)引進(jìn)了ERP管理系統(tǒng)與呼叫中心，實現(xiàn)了實時管理監(jiān)控，實現(xiàn)公司全國信息共享。呼叫中心則具備當(dāng)時北京房地產(chǎn)中介行業(yè)中唯一的三級自助式語言服務(wù)，可提供全天候、中英雙語服務(wù)。
2010年，我愛我家宣布與房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)偉業(yè)顧問合作，率先提出縱向打通一二手房經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，也就是今天多家中介機(jī)構(gòu)“一二手聯(lián)動”商業(yè)模式的原型。
穩(wěn)健擴(kuò)張
近些年激進(jìn)擴(kuò)張的房產(chǎn)中介發(fā)展浪潮中，與競爭對手相比，我愛我家顯得相對保守。近幾年最為吸睛的一點，即是借道昆百大，成功登陸資本市場，2018年成為“房產(chǎn)中介第一股”。
近日，做客全景演播室的我愛我家副總裁、首席戰(zhàn)略官朱威表示，我愛我家的文化一直推崇“有質(zhì)量的增長，不虛胖”，不會像其他行業(yè)競爭對手，純粹為了單一的目標(biāo)增長而增長。
截至2019年末，我愛我家進(jìn)入國內(nèi)19個主要一二線城市，門店總數(shù)超過3400家，旗下經(jīng)紀(jì)人近5萬人。
存量房的市場競爭格局中，門店和人員的擴(kuò)張依然是各大房產(chǎn)中介公司的一個傳統(tǒng)重要戰(zhàn)術(shù)，包括“大魚吃小魚”的擴(kuò)張策略。在上一年的2018年年報中，我愛我家表示，未來三年小目標(biāo)（2021年），公司業(yè)務(wù)覆蓋70座國內(nèi)主要大中城市，門店達(dá)1萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)10萬人，房屋資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)100萬套。
我愛我家的擴(kuò)張之路如何走？會兌現(xiàn)這個目標(biāo)嗎？
朱威的觀點，擴(kuò)張應(yīng)時應(yīng)勢而為，不會為了擴(kuò)張目標(biāo)而強(qiáng)行擴(kuò)張。根據(jù)公司平臺化戰(zhàn)略，一些已經(jīng)進(jìn)入的城市，會擴(kuò)充邊界下沉到周邊三四線城市，這是一片藍(lán)海。
接下來，會打造橫向一體化，如發(fā)展加盟店業(yè)務(wù)，“加盟店份額是相對來說比較小的，我們還是秉承直營經(jīng)營的理念”，朱威強(qiáng)調(diào)。
在這一輪疫情過后，我愛我家的業(yè)務(wù)迅速恢復(fù)。朱威表示，“我愛我家的業(yè)務(wù)恢復(fù)速度很理想”，“我愛我家的二手的買賣租賃，甚至新房都已經(jīng)達(dá)到或者超過了2019年同期的水平”。
多元化
受益于我愛我家的多元化創(chuàng)新和一體化戰(zhàn)略之路。在2019年年報中，我愛我家的二手房業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比下降至50%左右。據(jù)了解，行業(yè)平均水平在60%以上。
我愛我家的管理業(yè)務(wù)板塊——旗下的“相寓”是國內(nèi)最早創(chuàng)立的長租公寓。在長租公寓市場一片暴雷的背景之下，“相寓”是為數(shù)不多持續(xù)盈利的長租公寓品牌。
2019年，相寓在管房源數(shù)較上一年減少3萬套，數(shù)量為27.6萬套，但收入同比增長13.1%，為18.72億元，平均出租率達(dá)95%，全年平均出房周期約12天。
運營質(zhì)量和效率均為行業(yè)領(lǐng)先。這也是創(chuàng)新和高效的成果。朱威表示，公司主動壓縮空置天數(shù)、調(diào)整免租時長、免租收取方式，同時提供準(zhǔn)化維修、保潔等附加增值服務(wù)帶來的戰(zhàn)略紅利。
新房業(yè)務(wù)，也給我愛我家2019年帶來了19.05億元的年營收，收入占比16.99%。我愛我家在新房業(yè)務(wù)也在玩創(chuàng)新，正在開發(fā)一套V代的全新新房商業(yè)模式和新的產(chǎn)品線，朱威的說法，中介和新房開發(fā)商，“成為合作伙伴關(guān)系，而不僅僅是上下游關(guān)系” 。
平臺化
多元化已經(jīng)在主營業(yè)務(wù)構(gòu)成上直接體現(xiàn)，這里頭涵蓋著打造服務(wù)鏈閉環(huán)的縱向一體化思路。平臺化將是我愛我家下一輪發(fā)展的最大抓手，“鏈接第三方服務(wù)商，打造居住生態(tài)圈”，實現(xiàn)“入口級多元一體化居住平臺運營商”。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，以提供信息和服務(wù)為核心。5G時代，數(shù)字化轉(zhuǎn)型、科技變革極為重要。
我愛我家集團(tuán)董事長、CEO謝勇表示，科技將是我愛我家在2020年重點推進(jìn)的四大核心經(jīng)營方面之首。
過去一年，我愛我家分別在這些方面積極探索，如升級VR看房、AI講房、建立自主營銷渠道、完善線上化簽約流程等，在長沙落地大數(shù)據(jù)總部、在南京成立科技總部，并與微軟等進(jìn)行架構(gòu)優(yōu)化和上云戰(zhàn)略合作項目等。
2019年年報顯示，我愛我家研發(fā)投入披露的數(shù)據(jù)接近8千萬元。
疫情期間，我愛我家App上線了“VR帶看”功能。包含“VR全景看房”、“AI智能講房”、“VR帶看”三大方面。
“未來，頭部企業(yè)的競爭激烈程度會越來越重。數(shù)字化、技術(shù)化和線上化會不斷的補充我們的競爭能力”，朱威表示。
