北京西城區(qū)是中國學(xué)位最好、學(xué)位房價(jià)格最高、學(xué)位房形態(tài)最為離奇的地方，它的“新政”顯然會對全國產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

于是，一場學(xué)位房的“利益大調(diào)整”開始了。

接下來，輪到深圳。

深圳是中國平均房價(jià)最高的城市，也是居民平均年齡最低的“超大城市”，深圳每年的新生兒數(shù)量長期維持在22萬左右，超過了北上廣。

至于深圳幼兒園兒童數(shù)量，已經(jīng)躍居四大一線城市之首；深圳小學(xué)生人數(shù)，則僅次于廣州、超過北京上海。

換句話說，深圳是中國教育資源最緊張的城市。

至于優(yōu)質(zhì)教育資源，就更緊張。

在北京，一所名校辦一個分校，市民是不會輕易認(rèn)可的。但在深圳，只要貼牌，一所普通中小學(xué)一夜之間就被認(rèn)可為名校，周邊房價(jià)可以立馬上漲。

對此，北京房地產(chǎn)行業(yè)和教育行業(yè)的專家，都看得目瞪口呆。沒有辦法，這就是深圳，資源太少了。

當(dāng)然，話說回來：深圳也是一線城市里，非戶籍兒童入學(xué)門檻最低的、非戶籍兒童占比最高的。這意味著，深圳在一線城市里，對外來人口承擔(dān)了更多的義務(wù)。

最近深圳“學(xué)位房”最大的看點(diǎn)是“深高南學(xué)位風(fēng)波”。

“深高”，全稱是深圳高級中學(xué)。它的南校區(qū)，就是初中部。由于是深圳四大名校之一，一直深受家長和學(xué)生的追捧。近年來，想入讀“深高南”需要的積分越來越高，2017-2019年分別為83分、85.4分、98.7分。

如果想確保孩子入讀“深高南”，你必須買房早、遷戶口早。而且這個買房的概念最好是“孩子父母是業(yè)主”，如果業(yè)主是“爺爺奶奶”或者“外公外婆”，你會一下子被歸入第三類，積分比別人低10分。此外，還要早早把全家戶口遷入福田區(qū)。如果沒有落戶在福田區(qū)，還要損失5分。

上圖是福田區(qū)的義務(wù)教育積分入學(xué)辦法。由于競爭非常激烈，稍有差錯就會前功盡棄。

5月31日，深圳市高級中學(xué)南校區(qū)8個小區(qū)家長在申請積分入學(xué)時，發(fā)現(xiàn)自家住宅突然從往年的“一類”變?yōu)?ldquo;三類”特殊住宅積分。這8個小區(qū)包括：泰安軒、泰康軒、泰然公寓、財(cái)富廣場、杭鋼大廈、有色大廈、竹園小區(qū)和安華小區(qū)。

這些家長都收到了“初審不通過”的通知。

后來經(jīng)過小區(qū)業(yè)主與教育局、學(xué)校的多次溝通后，泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)起死回生，又被劃歸了第一類房產(chǎn)。其余五個小區(qū)均因土地用途不是單純的住宅用地，而被按三類積分。

“深高南學(xué)位風(fēng)波”尚未畫上句號。正是通過這個事件，大家才知道，深圳的居住用地被分為R1、R2、R3、R4四類（見下圖）。

其中R1、R2主導(dǎo)用途為住宅用地，R3為宿舍，R4為私人自建房。這四類土地在申請學(xué)位的時候，積分是不同的。

也是通過這個事件，普通人方才知道，深圳竟然還存在一種住宅性質(zhì)的“單身公寓”，它在申請學(xué)位的時候，也是積分類別靠后的。

上圖是“深圳買房計(jì)劃”整理的深圳四種公寓的對比圖，大家買房的時候要慎重。

買到第三類和第四類公寓的，完全沒有申請學(xué)位的可能。即便是前兩種，由于類別靠后、積分偏低，上名校也基本不太可能。

中國在建立土地出讓制度、商品房制度的初期，一切都在摸索中前行，各地做法不完全一樣。后來，規(guī)則逐步明晰。因此，買二手房的時候要非常小心，不要掉到坑里。

下面總結(jié)一下，怎樣避免踩中“學(xué)位房陷阱”。

第一，買房的時候，要高度重視學(xué)位問題，它對房價(jià)構(gòu)成最大的影響。即便你不需要學(xué)位，它仍然會左右你的資產(chǎn)價(jià)格、投資效率、變現(xiàn)能力。

千萬不要以為，我買房子就是為了住。住，當(dāng)然是第一需求。你的房子，還是你享受公共配套資源的通行證。即便你還沒有考慮生孩子，或者孩子已經(jīng)上大學(xué)了，你也不能忽視房子的“學(xué)位因素”。否則，等待你的只能是資產(chǎn)貶值，或者滯漲。

第二，“多校劃片”是大趨勢，未來會在更多城市推行。這意味著，天價(jià)學(xué)位房最危險(xiǎn)，可能被“打土豪、分田地”。

假如你原來的房子100%上名校，現(xiàn)在3個學(xué)校一起抽簽，另外兩個都是普通學(xué)校。這意味著什么？意味著你房子里的“名校溢價(jià)”要損失67%，如果房子每平米價(jià)格是12萬元，其中6萬元是名校溢價(jià)，那么新規(guī)則下房價(jià)可能跌到8萬元。而附近小區(qū)，原來是上普通學(xué)校的，現(xiàn)在有了33%的機(jī)會，房價(jià)會從6萬元上漲到8萬元，跟你拉平。

所以，不能片面追求天價(jià)學(xué)位房，要考慮規(guī)則變化。另外，最好選多校劃片里，好學(xué)校比例高的片區(qū)。比如3個小學(xué)一起抽簽，大家都是名校，或者2個是名校，這樣資產(chǎn)保值的幾率就大大增加。

第三，如果在乎學(xué)位，輕易不要買小戶型、怪異戶型。

在北京東城、西城，由于存在很多平房大雜院，所以一度出現(xiàn)了怪異的學(xué)位房：地下室、倉庫、過道房（下圖），都有單獨(dú)房產(chǎn)證，都可以申請學(xué)位。后來學(xué)位緊張之后，這些房子首先被“踢出去”了。

另外，面積太小的房子，也容易受到歧視。比如50或者30平方米以下的學(xué)位房，弄不好就會被“限權(quán)”。

前些年，投資學(xué)位房的人喜歡小戶型，因?yàn)榭們r(jià)低、單價(jià)容易拉高、變現(xiàn)能力強(qiáng)。未來，這個規(guī)律可能失效。

第四，密切關(guān)注土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)。

此次深圳的學(xué)位房事件，就跟土地、房屋性質(zhì)有關(guān)。學(xué)位寬松的時候，你可以申請。現(xiàn)在高度緊張了，教育部門必然要“摳字眼”。

由于早期每個城市做法不同，你買房子之前要深入研究當(dāng)?shù)赝恋刂贫龋话悴灰錾剔k、工業(yè)用途的，對于商住性質(zhì)的也要小心。盡量購買一類和二類居住用地上的住宅，年限是70年的。

對于地處工業(yè)區(qū)里的樓齡比較長的二手住宅，要加一分小心。因?yàn)樵缙谥贫炔唤∪?，有很?ldquo;不規(guī)范”的做法。所以甚至出現(xiàn)了：同一個小區(qū)，不同時期辦理的產(chǎn)權(quán)證，寫法不同。這次深圳就出現(xiàn)了這個問題。

第五，買“有進(jìn)化能力”的學(xué)位房。

這很容易理解：有人口增量的大城市，會不斷發(fā)展新區(qū)。新區(qū)有“后發(fā)優(yōu)勢”，規(guī)劃檔次高，引進(jìn)的人口檔次高，其中小學(xué)有進(jìn)化能力。比如深圳南山區(qū)、北京海淀區(qū)、廣州天河區(qū)，都存在這種現(xiàn)象。

而老城區(qū)，即便學(xué)位非常好，也會慢慢退化。尤其是當(dāng)省委省政府、市委市政府搬遷之后，這種退化會加速。

所以，買房的時候要跟著“政府最大利益”走，跟著“金融、高新技術(shù)等核心產(chǎn)業(yè)”走。在這種新片區(qū)，普通學(xué)校會很快進(jìn)化為名校，甚至直接引入名校接管普通中小學(xué)。

總之，學(xué)位房是一場智力、眼光和運(yùn)氣的較量。多觀察、多思考、有前瞻能力的人，才能獲勝。