2019年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議，將“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”列入2020年重點工作。今年4月17日召開的中共中央政治局會議強調(diào)，要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造。今年的《政府工作報告》提出，今年“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個”——涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
老舊小區(qū)改造量大面廣，關(guān)系千家萬戶切身利益，考驗城市治理水平。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責人表示，“老舊小區(qū)改造不僅是一個建設(shè)工程工作，更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要發(fā)動居民群眾共謀、共建、共管、共評、共享”。
2016年，江西省南昌市啟動老舊小區(qū)改造，無論是大改建，還是微改造，堅持“依托民意決策改不改，依靠民情規(guī)劃怎么改，依從民力共同參與改”，力求因地制宜推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、實現(xiàn)惠民生和促發(fā)展雙贏。截至2019年底，已投資35.4億元，完成331個老舊小區(qū)改造，惠及18萬余戶近60萬人。
老舊小區(qū)改造如何尊重居民意愿、找到最大公約數(shù)、畫出最大同心圓？改造中的硬骨頭怎么啃？改造后的小區(qū)又怎樣做到長效管理？日前，記者走進南昌桃苑社區(qū)等老舊小區(qū)，實地采訪了解改造過程，探尋城市從“面子”到“里子”的有機更新之路。
尊重居民意愿
因地制宜推進
空中線纜縱橫交錯，地下化糞池說堵就堵，道路坑坑洼洼、狹窄難行……說起老舊小區(qū)的痛點，胡學軍列舉了不少。
65歲的胡學軍住在南昌市西湖區(qū)桃源街道桃苑社區(qū)。社區(qū)建于上世紀90年代，東依撫河公園，南起桃苑大街，是個開放式小區(qū)。
同住桃苑社區(qū)的陳佑民，一說起過去的小區(qū)環(huán)境，眉頭就皺了起來：“小區(qū)臟亂差，散養(yǎng)的雞鴨狗到處跑，出去散個心，回來一肚子氣。如果不是因為改造，我都準備搬家了。”
2013年的一天，陳佑民妻子的哥哥開車從江蘇南京過來探親，結(jié)果車子堵在了小區(qū)里，一下車便踩了兩腳泥。回南京后，妻子的哥哥打來電話：“真是心疼你們??！”從那以后，陳佑民再沒好意思讓妻子家的親戚登門。
“老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差，既是小區(qū)居民的‘心事’，也是城市治理者的‘心病’。”南昌市政府副秘書長、市城市管理局局長楊保根說，“改造老舊小區(qū)，就是補民生短板。”
2016年，南昌提出打造“美麗南昌，幸福家園”，推動老舊小區(qū)改造。
西湖區(qū)和東湖區(qū)率先實施老舊小區(qū)改造。“老舊小區(qū)改造，動的是家，居民是主人，必須尊重居民意愿，讓居民參與決策。”西湖區(qū)委書記梅茂發(fā)說。
2017年3月，一份調(diào)查表發(fā)到了胡學軍手上。看到“老舊小區(qū)改造意見征集”字樣，他眼前一亮，“當然填愿意??！”
認真填寫了意愿建議后，生怕鄰居們達不成共識，胡學軍逢人便提醒。
不久，來自兩個社區(qū)的60余位代表，帶著反饋意見，在桃源街道辦事處會議室展開了一場比試。
“我們是摸著石頭過河，準備從桃苑社區(qū)和隔壁撫河園社區(qū)中，選擇一個意向度高的小區(qū)先行先試。”桃源街道辦事處主任龍冰回憶。
會上，社區(qū)代表們踴躍發(fā)問：“架空線纜能否集中入地？”“道路修理硬化，可不可以鋪上柏油？”……
“管網(wǎng)都入地”“路面重修，鋪設(shè)柏油”……參會的區(qū)有關(guān)部門、街道干部認真記錄，一一作答。
最終投票結(jié)果出爐，桃苑社區(qū)以98%的居民支持率競標成功。“當時，撫河園社區(qū)先唱票，95%的支持率一出來，我的心就提到了嗓子眼，沒想到我們還能反超！”胡學軍笑道。
改造工作按下了啟動鍵，想到老小區(qū)即將煥發(fā)新顏，胡學軍滿懷憧憬。
依法依規(guī)拆違
合情合理施策
“如果再回到那時，我可能態(tài)度完全不同。”忙完手里的活，白秀芬安靜地坐在板凳上，憶起當時情景，還有些不好意思。
2006年，白秀芬在桃苑社區(qū)買下這處一樓的房屋。依著自家陽臺，她私自向外擴建了5平方米，開了間裁縫鋪。
私搭亂建，白秀芬并不是獨一個。“從地面到房屋立面再到樓頂，都有居民搭建的各類臨時建筑，包括雞棚、樹枝搭建的杈杈房……”桃苑社區(qū)黨支部書記、居委會主任楊麗介紹，小區(qū)一共12棟樓，卻衍生出違建數(shù)百處。
改造，得先啃違建這塊硬骨頭。
“社區(qū)工作人員上門，勸我拆掉陽臺擴建面，我想都沒想就回絕了。修路、修下水道我都同意，可我家的東西不能拆。”為阻止拆違，白秀芬用了避而不見的法子。
街道辦事處決定在相關(guān)部門配合下依法執(zhí)行拆除，白秀芬無法再躲再拖。桃源街道黨工委書記劉柱帶著街道干部上門，“拆除必須進行，您的合理訴求，我們認真聽取。”
“補償能不能到位？”
“合理的補償肯定及時到位，要不我給您先立個字據(jù)。”
“拆除當天就要幫我把陽臺修好。”
“拆除一結(jié)束，馬上給您砌好。”
陽臺擴建面一拆除，施工隊馬上動手砌墻修復。
白秀芬沒想到的是，街道辦事處不光給她修好了陽臺，考慮得比她自己還周到——一個定做的“小白衣坊”門牌掛在了醒目處。
窗明幾凈，穿堂風吹進白秀芬的工作間，吊頂?shù)牧酪赂蜕蠏鞚M了五顏六色的衣裳。不時有居民拎著衣服上門：“小白，幫我改改這件。”
“小區(qū)環(huán)境改善，顧客多了，生意更好。”白秀芬臉上掛滿笑意。
白秀芬家陽臺擴建面的第一鏟，拉開了整個桃苑社區(qū)拆違的序幕。面對五花八門的違建，面對不同的業(yè)主，街道辦事處精準施策。
2017年，66歲的姜玉華買了桃苑社區(qū)一套100多平方米的房子，“精裝修、大陽光房，買來就是為了養(yǎng)老”。
不承想，這間大陽光房是以陽臺為基礎(chǔ)大面積改擴建而成，占用了公共綠地，必須拆除。
“花這么多錢，看中的就是這陽光房，拆了怎么行？”姜玉華堅決不同意。
政策宣講員、街道工作人員上門，都吃了閉門羹。
“通過老人的兒子，知道老人當過兵，是一位有著40多年黨齡的老黨員，我們就有針對性地做思想工作。”劉柱回憶。
“您是老黨員，給社區(qū)帶個好頭吧。”
“改造好了，房價漲起來，您也不會吃什么虧……”
雖然心中不舍，姜玉華最終還是同意拆除違建。拆除過程中，街道辦事處出面協(xié)調(diào)，不僅保留了一些有特色的門頭和裝飾，還在現(xiàn)在的陽臺邊專門裝了扶梯和推拉門。
“對于這個改造，我還是滿意的！”姜玉華盛情邀請記者進屋，到“微型陽光房”喝杯茶。
拆違過程中，對于居民訴求中的共性問題，桃源街道既治標也治本：拆除立面違建上的防盜窗時，為了打消居民的不安全感，拆違改造期間，聘請專人24小時巡邏；新裝113個攝像頭遍布小區(qū)各個角落……如今，小區(qū)治安狀況明顯好轉(zhuǎn)，偷盜事件逐漸減少。
改造過程中，桃苑社區(qū)共拆除防盜窗3100個、屋頂違建37處、外立面違建200余處。隨后，工程實施越來越順：各類管網(wǎng)入地，綠植有了成長空間；空調(diào)機裝進了統(tǒng)一的機柜；汽車停進了劃好的車位……小區(qū)終于清爽起來。
匯眾智聚眾力
好鋼用在刀刃
改造伊始，胡學軍每天都要下樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，和老鄰居們聊聊天。一次，街坊們反映修建的電動自行車棚偏少，不能滿足停車需求。
胡學軍趕緊找街道辦事處反映：“電動自行車棚修建少，很多居民就會把電動車放在家里和樓道充電，安全隱患大。”
找設(shè)計方和施工方了解情況，劉柱發(fā)現(xiàn)此前的設(shè)計可能更多考慮到了景觀，忽略了實用性，“車棚少的確是個問題”。
召開兩次由街道辦、施工方、居民代表參加的會議后，居民意見得到采納，每個樓棟旁的空地處，修建了電動車棚。
“動工時，又有居民提出建議，車棚下面要把電線接頭留好。這一點，與我們不謀而合。”劉柱說。
胡學軍等人的主動參與，帶動了更多居民參與小區(qū)改造。那段時間，街道召開各類民情懇談會，收集意見建議897條，接待咨詢居民1400余人次。
“不少居民所提意見中肯、合理，有助于提升改造工程品質(zhì)，這是桃苑改造成功的重要原因。”劉柱深有感觸。
位于東湖區(qū)董家窯街道杏苑社區(qū)的永外鎮(zhèn)街120號，實施的是“微改造”：空中的線纜被集納起來，套上了鋁合金外殼；杈杈房拆除了，一座四角議事亭取而代之，周邊環(huán)繞著一條嶄新的健身步道……
微改造項目經(jīng)費有限，如何用在刀刃上？“最有發(fā)言權(quán)的，是民情理事會。”杏苑社區(qū)居委會主任周莉芳表示。
社區(qū)民情理事會由熱心居民自發(fā)組成，一面幫助宣講政策，推動改造工作；一面匯集各方意見，監(jiān)督改造工程。
“明天晚上，大家在議事亭議一議吧。”前不久，“熱心居民”微信群里，群主劉嘉明一句提議，眾人紛紛響應。自從去年5月小區(qū)微改造項目啟動以來，這樣的議事已成常態(tài)。
議事亭，一開始并沒有出現(xiàn)在改造規(guī)劃中。
“當時，有關(guān)部門設(shè)計了一個假山景觀。效果圖出來時，不少居民和我們居委會干部都覺得是個亮點。”周莉芳說，不過剛一開始動工，就有居民提出異議。
“支持和反對的聲音都有，該如何解決，大家坐下來討論。”周莉芳張羅了一次圓桌會，街道辦、施工方、居民代表參會。
“有電有水，孩子們在這里玩耍，安全嗎？小區(qū)還沒有物業(yè)管理，景觀造型維護資金從哪里來？沒有后續(xù)維護，會不會變成污水池子？”討論會上，劉嘉明接連發(fā)問。
最終，支持取消假山景觀的居民代表占了絕大多數(shù)。會上，不少居民提議建一個議事亭，得到采納。
如今，改造一新的永外鎮(zhèn)街120號有了一個新名稱——“永外荷苑”。“大家的智慧，讓小區(qū)不僅更美觀，而且更宜居。”周莉芳坦言。
“2019年，類似永外荷苑的微改造，東湖區(qū)實施了10處，群眾滿意度達到92%以上。今年，東湖區(qū)要推動近3萬戶的改造工作，仍以普惠式的微改造為主。”東湖區(qū)委書記劉闖介紹。
探索還在升級。
6月7日，西湖區(qū)朝陽小區(qū)休閑廣場上很是熱鬧，小區(qū)居民聚在一起，人手一張紙，對未來小區(qū)改造的具體施工項目進行選擇投票。
“屋頂改造、化糞池改造、增設(shè)電子監(jiān)控……改就要改出點實際效果來。”在本居民小組確定投票選項后，居民代表紛紛上臺發(fā)表意見。
在此之前，小區(qū)所在的朝陽洲街道辦事處利用宣傳欄、意見箱、社區(qū)微信群等渠道征集意見，發(fā)動街道和社區(qū)工作人員等上門開展民意調(diào)研，最終收集到居民意見和建議3350條。在綜合政府相關(guān)部門意見后，朝陽小區(qū)確定了數(shù)十個選項，進入投票環(huán)節(jié)。
6月10日，按照居民投票數(shù)多少，朝陽洲街道公布了38個改造項目，包括化糞池、下水道改造等。
“無論是大改建還是微改造，有一點是一致的，就是將民主協(xié)商貫穿于改造全過程，有事好商量，大家的事大家商量著辦，這也為搞好改造后小區(qū)的管理打下基礎(chǔ)。”楊保根表示。
引進社會力量
探索長效機制
“小區(qū)愈來愈有朝氣，感覺每個人的精氣神都不一樣了。”桃苑社區(qū)煥然一新，胡學軍看在眼里、喜在心里，但也并非高枕無憂。
老舊小區(qū)改造，能否改出新品質(zhì)，既在于改造這第一步邁得如何，更在于長效管理能否行穩(wěn)致遠。
成立業(yè)主委員會，激活居民管理小區(qū)的熱情，是桃苑社區(qū)建立后續(xù)長效管理機制的突破口。
但3次召集居民開會，都只有不到三成的業(yè)主投票贊成。“很多居民聽說，成立業(yè)委會后，要引進物業(yè)收費。有人不愿交錢，所以反對。”劉柱說，桃源街道再度用起群眾工作法寶，入戶做工作，在第五次碰頭會議后，有六成居民投票贊成。
2017年10月，桃苑社區(qū)業(yè)委會宣告成立，胡學軍當選主任。
“當務(wù)之急是引入物業(yè)管理。否則，用不了多久，就會變成過去那樣。”胡學軍一上任就忙著找物業(yè)公司。
“開放式小區(qū)，最難管！”五六家物業(yè)公司負責人上門一看，都打了退堂鼓。
胡學軍想起曾在桃苑社區(qū)住過的萬國保，“他是開物業(yè)公司的，熟人總能給幾分面子吧？”誰料一見面，萬國保就搖頭，直到胡學軍“五顧茅廬”，方才松口“試一試”。
物業(yè)公司進駐后，不僅有專人巡護，立體停車場、嶄新的健身設(shè)施等也相繼亮相，桃苑越來越有現(xiàn)代小區(qū)的模樣。
“很不容易，每年都要倒貼錢。”萬國保告訴記者。
原來，2018年4月物業(yè)公司入駐小區(qū)后，從當年5月1日開始收第一期物業(yè)費，卻少有業(yè)主主動交，工作人員上門催收時常吃閉門羹。
也有居民質(zhì)疑：物業(yè)不公布收支明細，錢花到哪里去了？
業(yè)委會出面要求物業(yè)公司開辟公示欄，將收費批文和每月收支明細公布；因缺少維修基金，儲藏室積水、屋頂漏水等物業(yè)解決不了的問題，及時反饋社區(qū)居委會協(xié)調(diào)有關(guān)部門修理……那段時間，胡學軍和其他業(yè)委會成員一面幫助物業(yè)公司催收物業(yè)費，一面督促物業(yè)公司提高管理水平。
“20余年沒交過物業(yè)費的居民，需要一個適應過程。我們爭取做好居民、物業(yè)、社區(qū)居委會三方的溝通橋梁，與大家一起共同治理好小區(qū)。”盡管開展工作不易，但胡學軍很樂觀，“誰還愿意回到過去臟亂差的環(huán)境？”
在業(yè)委會、社區(qū)居委會的建議、支持下，萬國保對少數(shù)長期拖欠物業(yè)費的戶主提起訴訟。目前，2019年物業(yè)費收取率已近六成。2020年，合同即將到期，萬國保決定續(xù)約。
如何引入社會化的改造、管理力量，是建立長效機制需破解的又一課題。
“對老舊小區(qū)改造，南昌市規(guī)定，除中央和省級專項資金補助外，將市級獎補標準由項目投資的20%提升為每戶6000元。但財政資金終歸有限，我們正著力探索運用市場化方式吸引社會力量參與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。”南昌市城管局副局長孫新初說，比如挖掘利用小區(qū)資源，探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引進社會資本建設(shè)停車設(shè)施、開展養(yǎng)老和商務(wù)服務(wù)等。
在桃苑社區(qū)，6個出入口安裝上的電子道閘，便是萬國保在入駐初期引入：與江西一家公司簽訂服務(wù)協(xié)議，由其免費安裝，再以道閘廣告收入反哺安裝投入。
去年，萬國保又和一些企業(yè)簽訂合同，付費電動樁、付費充電插座、小區(qū)戶外純凈水系統(tǒng)……相關(guān)市場主體入駐小區(qū)，為小區(qū)業(yè)主提供有償服務(wù)。
“這些服務(wù)既方便業(yè)主，也方便我們物業(yè)管理。”萬國保說。
今年，南昌市將重點改造247個老舊小區(qū)，涉及10萬余戶。其中，微改造小區(qū)229個，大改建綜合示范改造小區(qū)18個。
“南昌市下一步老舊小區(qū)改造，一方面是完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、文體、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)；另一方面，依托老街老巷歷史，挖掘文化底蘊，留住城市記憶。”楊保根說。
夏日的桃苑社區(qū)，處處透綠。孩童在滑梯和步道間嬉戲，老人們在長亭下聊天，陽光透過老樟樹的葉子灑下光影。小區(qū)改造后，一些離開的桃苑居民又回來了，還有一些人在這里買了房，成為新桃苑人。
陳國文就是其中之一。在桃苑有他的婚房，那也是他的第一套房子。因為不滿意小區(qū)環(huán)境，2004年，陳國文搬離桃苑。
“想到會有變化，但沒想到變化這么大。”陳國文實地看過桃苑小區(qū)改造效果后，很快決定裝修老房子，搬回來住，“老樹還在，老鄰居還在，桃苑變美了。”
“改造后的小區(qū)，市民居住意愿更強，不少市民積極裝修住房，采購新的家具家電等，拉動了鋼材、水泥、線纜、電梯、家裝及工程建設(shè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”楊保根說，老舊小區(qū)改造對釋放內(nèi)需潛力具有直接的促進與推動作用。
眼下，桃苑社區(qū)進入裝修旺季。陳佑民剛裝修好房子，正張羅著邀請親戚朋友來看看，“老舊小區(qū)改造，也讓我家的‘面子’‘里子’都變美啦！”
