北京寫(xiě)字樓緩慢復(fù)蘇 創(chuàng)新商辦平臺(tái)成趨勢(shì)

   日期:2020-07-11     來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)    瀏覽:127    評(píng)論:0    
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 文/陽(yáng)夏

受到特殊時(shí)期的影響,北京2019年底及2020年一季度累計(jì)的寫(xiě)字樓租賃需求在二季度逐漸顯現(xiàn)出來(lái),整體市場(chǎng)吸納量較一季度有明顯上升;隨著情況的逐漸減緩,北京零售市場(chǎng)各項(xiàng)目的客流量也逐漸恢復(fù)。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,受特殊時(shí)期影響的北京商業(yè)市場(chǎng),也正在面臨企業(yè)資源外溢、考量標(biāo)準(zhǔn)更高的新挑戰(zhàn)。項(xiàng)目租金、辦公環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、價(jià)值體系、產(chǎn)業(yè)集聚等因素,都將成為品牌方及業(yè)主選擇的重要條件。

而在此背景下,如何創(chuàng)新商辦平臺(tái),整合行業(yè)資源,搭建全生態(tài)的產(chǎn)業(yè)鏈條,提供更具品質(zhì)和體系化的商務(wù)辦公環(huán)境,也成為諸多企業(yè)決策者需要解決的一項(xiàng)課題。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)承壓

特殊時(shí)期,北京地區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)恢復(fù)速度較為緩慢。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,二季度北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣358.5元和404.8元,分別環(huán)比下降5.0%和4.5%,同比下降9.5%和7.3%。

其中,麗澤金融商務(wù)區(qū)受目前高空置率的影響,租金環(huán)比降幅最大,高達(dá)13.3%,其次為燕莎和中央商務(wù)區(qū),租金分別環(huán)比下降6.3%和5.4%,其余各商圈租金環(huán)比也都有所下降,范圍區(qū)間在2%~4%之間。

來(lái)自戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示,第二季度,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)近20萬(wàn)平方米,平均租金降至每平方米每月360.5元;凈吸納量?jī)H為5.7萬(wàn)平方米,較去年同期下降6.8%,為近10年來(lái)最低點(diǎn);空置率則達(dá)到13.6%,同比上升4.9%,成為近10年來(lái)的最高點(diǎn)。

不過(guò),報(bào)告指出,盡管特殊時(shí)期在一季度對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生抑制,但市場(chǎng)租賃需求仍然存在,部分租戶(hù)也希望借助當(dāng)前租金下行的趨勢(shì)以相對(duì)較低的價(jià)格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。就目前來(lái)看,全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始逐漸恢復(fù)正常的租賃活動(dòng),特殊時(shí)期所擱置的客戶(hù)帶看及簽約活動(dòng)也有了復(fù)蘇的跡象。

事實(shí)上,隨著二季度大多數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)復(fù)產(chǎn)復(fù)工后,寫(xiě)字樓業(yè)主們也紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉(zhuǎn)向提升出租率,為了盡快提高入駐率和最大限度地減少自身?yè)p失,業(yè)主們?yōu)樽鈶?hù)提供了優(yōu)惠的租金之外,還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度。

有分析認(rèn)為,受經(jīng)濟(jì)的下行壓力、上升的空置率,以及尚未完全復(fù)蘇的租賃需求影響,預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。未來(lái)兩年,隨著經(jīng)濟(jì)和租賃需求的回暖,寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐步進(jìn)入復(fù)蘇軌道。北京作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市,在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放和發(fā)展新基建的政策鼓勵(lì)下,寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景也將保持樂(lè)觀(guān)。

此外,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,經(jīng)歷過(guò)特殊時(shí)期的北京商業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目租金、業(yè)主經(jīng)營(yíng)水平、全渠道營(yíng)銷(xiāo)及創(chuàng)新能力、更加健康安全的購(gòu)物環(huán)境、餐飲品牌的質(zhì)量監(jiān)控等,都將成為品牌方及業(yè)主考量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

探尋破局之道

事實(shí)上,盡管特殊時(shí)期,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受限,但如互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)服務(wù)行業(yè)、醫(yī)療以及大數(shù)據(jù)等行業(yè)仍然繼續(xù)保持著上揚(yáng)態(tài)勢(shì),而基于擴(kuò)張需求,樓盤(pán)硬件設(shè)施較好、物業(yè)管理完善且租金較低的新興商圈寫(xiě)字樓需求有所增長(zhǎng)。

企業(yè)資源外溢,成為了城市核心區(qū)租金上漲以及土地稀缺導(dǎo)致的必然結(jié)果。

但在另一方面,2017年上半年,北京出臺(tái)了針對(duì)商辦市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控后,2018年,北京市又發(fā)布了《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2018年版)》(京政辦發(fā)【2018】35號(hào)),明確指出, 朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū):東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以?xún)?nèi),禁止新建酒店、寫(xiě)字樓等大型公建項(xiàng)目。

在此背景下,未來(lái)東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以?xún)?nèi)將不會(huì)再出現(xiàn)新的商務(wù)區(qū),外溢意味著遠(yuǎn)離五環(huán),遠(yuǎn)離中心商務(wù)區(qū)。調(diào)控也進(jìn)一步改變了商辦市場(chǎng)的生態(tài)環(huán)境,使得客戶(hù)性質(zhì)發(fā)生了實(shí)質(zhì)的變化,“商辦市場(chǎng)如何破局”成為整個(gè)行業(yè)共同面臨的問(wèn)題。

從需求端而言,“規(guī)模實(shí)力”“地標(biāo)名片”“全業(yè)態(tài)服務(wù)”“商務(wù)服務(wù)”“資產(chǎn)集聚”等因素,也成為了考核新時(shí)代商辦市場(chǎng)的新標(biāo)準(zhǔn)。

“運(yùn)營(yíng)是做好商辦的首要關(guān)鍵,尤其在調(diào)控政策背景下,對(duì)于在售型商辦項(xiàng)目更加考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。”北京保利商辦項(xiàng)目負(fù)責(zé)人指出,商辦平臺(tái)應(yīng)該著力于多元業(yè)態(tài)布局,全產(chǎn)品線(xiàn)全體系化商辦類(lèi)物業(yè)形態(tài),滿(mǎn)足入駐企業(yè)成長(zhǎng)全周期進(jìn)階需求。

據(jù)了解,面對(duì)新的行業(yè)環(huán)境,保利地產(chǎn)(600048,股吧)曾于2015年推出了商辦平臺(tái),通過(guò)對(duì)公司資源進(jìn)行全方位整合,進(jìn)而形成聯(lián)動(dòng)保障的“資產(chǎn)長(zhǎng)城戰(zhàn)略平臺(tái)”,打造保利商辦“商務(wù)頭等艙,資產(chǎn)守護(hù)者”的品牌形象。

截至目前,北京保利商辦平臺(tái)已匯聚了望京保利國(guó)際廣場(chǎng)、薊門(mén)橋薊門(mén)壹號(hào)、通州運(yùn)河保利大都匯、昌平科學(xué)城保利未來(lái)大都匯、京西歡樂(lè)大都匯、豐臺(tái)科技園總部基地保利佲悅大都匯等十大綜合體,布局北京各大商圈核心。

保利商辦平臺(tái)還構(gòu)建了環(huán)境、文化、體系、布局、資源集一身的“5V垂直生態(tài)共振價(jià)值”,形成以人為本的全生命周期活動(dòng)空間,搭建有品位、有溫度、有思想的商務(wù)發(fā)展環(huán)境,以綜合開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、物業(yè)投資、資本運(yùn)作為體系推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí),以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼,共建企業(yè)全生態(tài)資源平臺(tái)。

打造商辦新樣本

位處南四環(huán)的豐臺(tái)科技園,作為南城商務(wù)氛圍濃厚,發(fā)展布局成熟的片區(qū),是科技產(chǎn)業(yè)、麗澤金融產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集聚地和全國(guó)知名的總部聚集區(qū),亦是企業(yè)資源外溢的重要承載地。

資料顯示,豐臺(tái)科技園總規(guī)劃面積達(dá)1763.09公頃,集聚了軌道交通、軍民融合、生物醫(yī)藥、工程服務(wù)等高新產(chǎn)業(yè)。東區(qū)三期總面積181公頃,是北京西南地區(qū)面積最大的一片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地之一,整體定位為高技術(shù)服務(wù)總部區(qū)。

保利佲悅大都匯【京房售證字(2018)164號(hào)】即坐落于此。受益于成熟的商務(wù)配套,項(xiàng)目雙環(huán)雙高速、地鐵、客運(yùn)樞紐、酒店、購(gòu)物中心等一應(yīng)俱全。

據(jù)了解,其規(guī)劃3棟純商務(wù)寫(xiě)字樓,可提供5萬(wàn)平方米的企業(yè)總部空間,3棟建筑樓梯呈“品”字形排布,圍合形成地塊北側(cè)近7000平方米的內(nèi)部園林,囊括社群式綠化、藝術(shù)雕塑、互動(dòng)式景觀(guān)小品等,創(chuàng)造了更為舒適、自在的新型商務(wù)辦公氛圍。

項(xiàng)目整體全玻璃幕墻立面,三面采光,高位開(kāi)窗,可提供開(kāi)闊的觀(guān)景視野。南北雙拼設(shè)計(jì),布局方正,3米凈層高,空間無(wú)梁柱,提高空間使用率,可自由分割組合,滿(mǎn)足不同企業(yè)主辦公需求。一樓商務(wù)大堂,8.2米層高,連接園林,并設(shè)咖啡會(huì)客廳。

項(xiàng)目還集聚科技內(nèi)核,搭載VRV空調(diào)系統(tǒng)加新風(fēng)系統(tǒng),關(guān)注建筑的低碳環(huán)保及“空氣、水、營(yíng)養(yǎng)、光、健身、舒適、精神”7大健康體系,為L(zhǎng)EED金級(jí)+WELL國(guó)際雙認(rèn)證綠色建筑,為企業(yè)營(yíng)造綠色環(huán)保、生態(tài)智慧的商務(wù)辦公環(huán)境。

值得一提的是,因項(xiàng)目位于豐臺(tái)科技園內(nèi),入駐企業(yè)還能享受園區(qū)稅收減免、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、人才引進(jìn)、貸款貼息等多項(xiàng)政策扶持。

 
 
 
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