帶看量上來了

　　“最近幾天看房的人明顯多了起來。片區(qū)所在街道降為低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，看房的人馬上行動(dòng)起來了。”不少中介銷售人員對中國證券報(bào)記者說。

　　“近期新掛牌了很多房源，各個(gè)片區(qū)房源充足，因此帶看量也上來了。”位于西城區(qū)某片區(qū)的銷售人員對中國證券報(bào)記者表示。

　　“從目前情況看，剛需仍是成交主力，近期成交的基本上都是剛需客戶。疫情穩(wěn)定后，很多剛需客戶來看房。不過，學(xué)區(qū)房成交量明顯下降，很多學(xué)區(qū)房銷售人員開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)別墅、疊拼等高端新房項(xiàng)目。”多位地產(chǎn)觀察人士對中國證券報(bào)記者指出。

　　“近期成交的學(xué)區(qū)房，多數(shù)客戶并不指望在7月底之前完成在西城區(qū)落戶，心態(tài)比較平穩(wěn)，對能否及時(shí)落戶上學(xué)這件事的態(tài)度比較理性。根據(jù)目前的流程，從簽約到拿到房本落戶，最短需要一個(gè)半月。學(xué)區(qū)房新政推動(dòng)的成交小高峰已經(jīng)過去。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，疫情波動(dòng)波及北京二手房市場，5月樓市出現(xiàn)小陽春，6月中旬開始市場再次萎縮。盡管7月上旬只有4000套，但從目前的趨勢看，預(yù)計(jì)中旬能到5000-6000套，整個(gè)7月可能在1.5萬套左右，相比6月止跌企穩(wěn)。市場波動(dòng)客觀上為購房者提供了一次抄底機(jī)會(huì)。

　　業(yè)主降價(jià)意愿小

　　“目前不少業(yè)主報(bào)價(jià)仍低于5、6月份，面談不會(huì)有大的改變。中介人員每天做的事情就是給業(yè)主打電話，希望業(yè)主降低報(bào)價(jià)，吸引更多看房客戶。帶看量上來了，成交可能性加大。”多位中介人員對中國證券報(bào)記者說。

　　某頭部中介機(jī)構(gòu)銷售人員介紹，根據(jù)公司的規(guī)定，成交價(jià)如果低于報(bào)價(jià)超過3%，門店及經(jīng)紀(jì)人會(huì)被扣除很大一部分業(yè)績。因此，成交前中介人員會(huì)極力要求業(yè)主降價(jià)。到了購房者看房和面談環(huán)節(jié)，業(yè)主降價(jià)意愿就很小了。很多房源的報(bào)價(jià)基本上就是近期的成交價(jià)。

　　除了上述因素，中國證券報(bào)記者了解到，業(yè)主降價(jià)意愿較小也與業(yè)主的預(yù)期有關(guān)。“股市大漲，樓市應(yīng)該也會(huì)漲，上一輪牛市就是如此。2015年股市經(jīng)歷牛市后，緊接著樓市開始上漲，2016年北京房價(jià)出現(xiàn)普漲行情。近期股市開始走牛，而北京的房價(jià)多年沒有上漲。因此，即便高價(jià)賣不掉，也不會(huì)低價(jià)出手。”有售樓業(yè)主對中國證券報(bào)記者說。

　　易居研究院指出，按照以往規(guī)律，2020年三季度50城房價(jià)仍將穩(wěn)步上漲。由于2019年三季度基數(shù)較高，按照目前房價(jià)的緩慢上漲幅度，預(yù)計(jì)2020年三季度綜合收益率或略有下降。

　　新房庫存高位

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，受疫情等因素影響，2020年以來北京樓市成交不活躍，雖然5月有所增加，但6月市場再次陷入調(diào)整。截至7月13日，今年以來北京地區(qū)新建住宅成交19271套，相比2019年同期下降明顯。庫存達(dá)到8.59萬套的高位，增長明顯。

　　新房庫存量增長的同時(shí)，今年以來北京持續(xù)出讓大額地塊。7月14日，北京三宗地塊集中出讓。其中，通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊起拍價(jià)格為11.31億元，門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊起拍價(jià)格為11.65億元，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)地塊起拍價(jià)格為28.30億元。三宗地合計(jì)掛牌價(jià)格51.26億元，均為不限價(jià)宗地，總成交價(jià)約為65億元。

　　北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)運(yùn)通人和良園二期項(xiàng)目地塊由石榴+通投聯(lián)合體以12.4億元總價(jià)成交，溢價(jià)率為10%，商品住宅樓面價(jià)為16818元/平方米。北京市門頭溝區(qū)新城地塊由佳兆業(yè)以12.6億元總價(jià)成交，溢價(jià)率為8%，可售商品住宅綜合樓面價(jià)為31439元/平方米。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，通州地塊屬于相對純粹的住宅用地，但需配建5萬平方米的安置房。同時(shí)，純商品住宅體量較小，且安置房體量大、建設(shè)成本較高，整體利潤空間不大。因此，競拍并不激烈，中海和石榴+通投競爭不足十輪即成交，整體溢價(jià)率在10%以內(nèi)。本地塊為今年以來通州區(qū)成交的第三宗地塊，樓面價(jià)最低，僅為16818元/平方米。門頭溝地塊體量小，整體一般，僅中海和佳兆業(yè)兩家企業(yè)參與競價(jià)，最終佳兆業(yè)以8%的溢價(jià)率成交。這是佳兆業(yè)首次在北京取得商品住宅用地。今年以來，房企對北京市場的關(guān)注度有所提高。

　　張大偉表示，3宗地塊成交的溢價(jià)率均不高。房山地塊溢價(jià)率較高，主要因?yàn)槠饍r(jià)低，銷售預(yù)期價(jià)格在5萬元/平方米左右。該地塊實(shí)際成交樓面價(jià)格僅為3.54萬元/平方米，按照正常的建安成本計(jì)算，銷售單價(jià)5萬元/平方米以上可以盈利。整體看，北京土地市場并未出現(xiàn)高溫的情況，相比大部分城市而言市場平穩(wěn)，供應(yīng)較為充足。