“現(xiàn)在可能是下手最佳時期。”北京某知名中介品牌經(jīng)紀(jì)人洋洋（化名）告訴中國房地產(chǎn)報記者，受此前新發(fā)地暴發(fā)疫情影響，不少業(yè)主對在售房屋進(jìn)行了降價，之后會不會隨著市場回升是一個未知數(shù)。
7月18日-7月19日，中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者走訪北京多個中介門店發(fā)現(xiàn)，對于二手房市場未來走勢大部分中介都認(rèn)為，隨著新冠疫情有效控制，北京二手房市場冷清態(tài)勢逐漸退去。
這一點主要表現(xiàn)在近期帶看量上，“6月疫情期間，首先很多意向客戶有疑慮，再加上很多小區(qū)進(jìn)不去，對帶看量、成交量影響很大。這期間，我們也是以線上蓄客為主?，F(xiàn)在疫情緩和了，6月份的蓄客成果就展現(xiàn)出來了，帶看量明顯再增多。”
記者在采訪過程發(fā)現(xiàn)，相對6月中旬這些中介門店顧客往來人次有所增加。
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有回暖趨勢
2020年1月-6月，北京二手房新增掛牌量呈持續(xù)走高趨勢，其中，6月受疫情影響較5月有所回落。掛牌量與成交量走勢呈正比。
經(jīng)紀(jì)人們心態(tài)的轉(zhuǎn)變要從半個月前說起。
58同城、安居客報告顯示，6月北京新增掛牌房源量環(huán)比漲幅為39.2%。與此同時，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月北京疫情復(fù)發(fā)下成交環(huán)比回落35%。
成交量與掛牌量之間的落差，也讓市場上出現(xiàn)了“二手房拋售潮到來”的聲音。
工作在通州區(qū)的經(jīng)紀(jì)人李亮（化名）表示，前兩個月的工作經(jīng)歷了大起大落。
“實際上，5月底6月初已經(jīng)明顯能感覺到帶看量變大，當(dāng)時認(rèn)為市場已經(jīng)進(jìn)入回暖。6月中旬受新發(fā)地再次暴發(fā)疫情的影響，又陷入半停滯。”
在他看來，掛牌量的增加是相對的。“今年1月、2月、3月，受疫情影響即使有賣房的想法，但是實際操作有所不便，所以掛牌量相較去年同期都少了不少，4月、5月、6月掛牌數(shù)量的增加只是較之前恢復(fù)到一個正常區(qū)間，總數(shù)沒有特別夸張。”
成交量方面李亮告訴記者，“雖然6月后期成交不佳，直接影響了整個月數(shù)據(jù)，但是7月以來帶看量和成交量都有大幅增加，市場回暖跡象明顯。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙也認(rèn)為，雖然6月份北京疫情反彈，但因為防控措施很好疫情并未蔓延，對全國樓市影響力度不大，樓市銷售降幅將持續(xù)收窄。
貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，7月6日-7月12日，鏈家18城二手房實際交易量環(huán)比增加7.3%，其中，北京市成交環(huán)比增加12.2%。相較去年7月周度水平增加37%，成交量仍舊維持在相對較高的水平。
7月以來，二手房市場上還出現(xiàn)了一個顯著的變化。“有置換需求的客戶變多了。”朝陽區(qū)某中介門店的店長梁潔（化名）表示。
梁潔告訴記者，我們公司有數(shù)據(jù)顯示北京置換型購房需求占比約50%，這一類型的購房者我們也叫“新剛需”，都是通過推遲換房節(jié)點、壓縮換房面積進(jìn)行置換。
同時，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、西城區(qū)是換房熱點，同區(qū)域置換為主要路徑。
6月，受疫情及政策等影響，“新剛需”換房意愿趨于冷靜，需求延后。“6月份帶來量、成交了都低的主要的原因還是需求跟不上。對于“新剛需”客戶來說，需先賣出自住房產(chǎn)然后再買入，中間涉及多個交易環(huán)節(jié)。需要掛牌、成交再買房，中間還需要辦理貸款。同時，普通商品房首付在60%，超過普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋首付達(dá)到80%，其中還包括契稅繳納等問題，置換交易達(dá)成一致的難度比較大。疫情的發(fā)生又在這一基礎(chǔ)上加大了難度。改善需求的減少這也是成交量減少的原因之一。”
在梁潔看來，置換需求的客戶增加，也是市場正在回暖的趨勢。
貝殼研究院分析，上半年北京市場受疫情持續(xù)牽制，寬松金融政策疊加學(xué)區(qū)政策調(diào)整導(dǎo)致市場出現(xiàn)短期修復(fù)，改善性需求拉動換房鏈條局部改善，經(jīng)歷了封凍期、復(fù)蘇期、政策拉動期、疫情復(fù)發(fā)回落期四個階段。市場韌性修復(fù)整體隨疫情波動，修復(fù)速度、力度低于其他一線城市。疫情對市場的主要影響為需求釋放節(jié)點推后，在市場預(yù)期及市場情緒方面整體保持平穩(wěn)。
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買方市場將持續(xù)
根據(jù)李亮提供的平臺數(shù)據(jù)，2020年5月-7月，北京二手房均價呈現(xiàn)下跌趨勢，7月中旬趨穩(wěn)。
走訪過程中多數(shù)經(jīng)紀(jì)人均表示，現(xiàn)在是買房絕佳時機(jī)。“以通州為例，目前更傾向于買家市場，房價處于低點，掛牌房源量多，且還有議價空間。
李亮指著公司平臺上掛牌出售的某處房源告訴記者，從去年12月到現(xiàn)在該處房源已經(jīng)降價4次，目前還有10萬-20萬元議價空間，較剛掛牌時已經(jīng)降了50萬元。“此后，再降的可能很小。”
記者查閱多家中介平臺，發(fā)現(xiàn)其中亦有較掛牌時降價逾百萬的房源。
“5月-7月中，降價超10萬元房源有很多，這是正常降價區(qū)間。降價超百萬元房源也有但屬于個例，可能購買時比較便宜，現(xiàn)在賣出也是賺的。個例并不能說明整體趨勢變化。”經(jīng)紀(jì)人洋洋解釋，價格主要受區(qū)域、戶型、樓層、朝向、業(yè)主是否急于出售等多重因素影響，整體看當(dāng)前價格變化不大。另一方面，一些平臺上可能會登記一個假的房價吸引意向客戶致電，實際不可能這么低。
同時，也有部分經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，買方市場將會持續(xù)很長一段時間。
洋洋告訴記者，7月、8月是“新房季”，新房入市會直接影響二手房的價格。“不論新房還是二手房，我們都會根據(jù)客戶需要，推薦適合的房源。”
“原來我是準(zhǔn)備買交通位置更好一些的二手房，但是家人認(rèn)為不如買新房住得舒適，只是目前的新房項目感覺位置都比較偏。”最近準(zhǔn)備買房的林女士就陷入這樣的糾結(jié)，“最近經(jīng)紀(jì)人又給我提供了一些位置還不錯、快開盤的限競房備選，我覺得可以再等一等、選一選。”
8月底，通州馬駒橋首個限競房—金悅郡將正式開盤；位于通州臺湖的萬科城市之光?東望三期目前也處于排卡階段；位于大興瀛海的中海寰宇時代，將推出多個下躍項目（samrt墅）。
從開發(fā)商角度看，疫情嚴(yán)重影響了今年上半年業(yè)績，下半年亦成為搶收的關(guān)鍵。“價格更低，產(chǎn)品更高，已經(jīng)成為北京樓市的鮮明特色。這將是北京開發(fā)商長期追求的一個趨勢。”和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析。
二手房與新房在價格和優(yōu)勢方面的競爭，也更加利好購房者。
本文轉(zhuǎn)載自公眾號：“中國房地產(chǎn)報”
