昆明早年因為造城運動，在快速擴張中，遭遇運營、環(huán)保、政商等各類風(fēng)險，為后續(xù)大規(guī)模預(yù)售樓盤爛尾現(xiàn)象埋下伏筆
昆明“別樣幸福城”的別樣困局
本刊記者/黃孝光
發(fā)于2020.8.03總第958期《中國新聞周刊》
昆明“別樣幸福城”4號地塊的業(yè)主卯先生，自嘲是昆明市區(qū)“最孤獨的人”。
不久前，他和妻子搬離陰暗潮濕的地下室，住進明朗透風(fēng)但危險重重的爛尾樓頂層。“我買的18樓的房子，住自己的踏實點。”爛尾樓沒有電梯，卯氏夫婦花了將近一個月，修樓梯、掃樓道、安裝門窗，一趟又一趟地，將木床、桌椅等笨重家具馱到18樓。
與卯先生類似，最近這一個多月，有30來戶家庭因為失業(yè)、租約到期等原因，住進了“別樣幸福城”的爛尾樓。爛尾樓缺水?dāng)嚯姡瑳]有門窗，業(yè)主靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水，在窩棚搭伙做飯，過上“城市吉普賽人”的生活。相關(guān)生活視頻流傳到網(wǎng)上，引發(fā)關(guān)注，業(yè)主們一夜之間成為網(wǎng)紅。
業(yè)主入住爛尾樓在昆明已有先例。去年5月，昆明呈貢奧宸中央廣場爛尾5年后，上百業(yè)主住進了未裝修的爛尾樓。
今年是“別樣幸福城”爛尾的第6年，面對越來越多在爛尾樓“扎根”的業(yè)主，當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、物業(yè)、開發(fā)商等紛紛貼出告示，要求業(yè)主搬離爛尾樓。
開發(fā)商從拆遷公司起家
別樣幸福城位于昆明南市區(qū)巫家壩CBD核心區(qū)，是官渡區(qū)上苜蓿村城中村改造項目。項目占地約390畝，涉及9個地塊，除9號地塊為公共綠地外，其余8個地塊為居住用地或商業(yè)用地。
“1號、2號、3號地塊已建好交付，4號地塊爛尾了，5號地塊原本爛尾，后被業(yè)主自救成功，6號、7號、8號地塊尚未開發(fā)。”4號地塊的業(yè)主劉女士告訴《中國新聞周刊》。劉女士家有6口人，原住在一個60多平方米的房子。為了改善居住條件，2013年她賣小換大，以129萬元的價格購買了別樣幸福城一套150余平方米的房子。
“我們購房合同是和昆明曉安拆遷經(jīng)營有限公司（下稱曉安拆遷公司）簽的，但別樣幸福城的開發(fā)商通常對外說成昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（下稱佳達(dá)利公司），這兩家其實是一體的，董事長都是李留存。”劉女士介紹道。公開資料顯示，佳達(dá)利公司成立于2001年，注冊資本5000萬元，是一家以城中村改造項目起家的昆明本土地產(chǎn)商，在2007年以前一共開發(fā)過3個城中村改造項目，總面積未超過200畝。
然而自2007年起，佳達(dá)利公司迅速擴張，在短短三年時間內(nèi)，先后拿下地產(chǎn)項目“春城海岸”“別樣藍(lán)天”和“鳳凰龍庭”，3個項目占地總面積逾3000畝。據(jù)一位熟悉昆明地產(chǎn)行業(yè)的人士了解，佳達(dá)利公司作為成立時間短、實力不夠雄厚的小開發(fā)商，卻能夠在短時間內(nèi)拿下多個大型地產(chǎn)項目，是因為有深厚的政府關(guān)系支撐。
“房產(chǎn)形勢不好，而且杠桿太長，不要說這種民營企業(yè)，就是云南大型地產(chǎn)公司也難做好這種超大型項目。”云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研曾在接受媒體采訪時認(rèn)為，佳達(dá)利公司的前述拿地行為相當(dāng)于“蛇吞象”，“出問題是必然的”。
事實上自2014年起，前述三個地產(chǎn)項目中，春城海岸、別樣藍(lán)天相繼停工爛尾，鳳凰龍庭則至今未動工。根據(jù)《云南法制報》2012年的一篇調(diào)查，別樣藍(lán)天城改項目早在拆遷之前的2009年，就已開始對外售房；開發(fā)商以低價團購利誘客戶買房，開發(fā)期間“三番五次向業(yè)主漲價，交房時間一再推遲”。
“別樣藍(lán)天就是如今的別樣幸福城。”劉女士說。
“造城運動”后留下40多個爛尾樓
2014年，劉女士以每平方米約8600元的價格，貸款購買了別樣幸福城4號地塊150平方米的套房。根據(jù)購房合同，開發(fā)商應(yīng)于2015年5月31日交房，然而她發(fā)現(xiàn)2015年春節(jié)過后，工地便再無動靜。
“當(dāng)時我以為工人放假了，沒想到過完年了也不開工。”察覺不對勁的劉女士，開始聯(lián)合其他業(yè)主維權(quán)。后來業(yè)主們交流發(fā)現(xiàn)，大家購買同一棟樓的房屋，卻被允諾不同年份的交房日期。此外，業(yè)主們按照開發(fā)商要求，向工行、建行、光大、民生等多家銀行申請貸款，付給開發(fā)商的款項并非全部流入住建部門指定的監(jiān)管賬戶。
“我市采取委托銀行監(jiān)管模式，別樣幸福城項目辦理預(yù)售證時，預(yù)售款監(jiān)管銀行為中國工商銀行北京路支行。2013年4月，我局與中國工商銀行北京路支行簽訂了《商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議》，委托中國工商銀行北京路支行作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，指定專人負(fù)責(zé)，對該項目的預(yù)售款進行監(jiān)管。”2018年8月25日，昆明市住建局在答復(fù)業(yè)主的一條網(wǎng)上留言時透露，“由于曉安拆遷公司拒不履行協(xié)議約定，未將預(yù)售款完全歸集至監(jiān)管專戶，導(dǎo)致該項目停工。”
據(jù)劉女士估算，別樣幸福城4號地塊涉及12棟樓1255套房，這些房屋大部分已售出，預(yù)售款達(dá)10億元以上。這筆資金用來開發(fā)4號地塊原本充裕，但多名受訪業(yè)主均曾聽聞，它被開發(fā)商挪用去開發(fā)春城海岸了。對此說法，《中國新聞周刊》試圖向佳達(dá)利公司一名李姓負(fù)責(zé)人咨詢，對方未作出回應(yīng)。
有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言道：“房地產(chǎn)管理法明確了預(yù)售所得款項必須用于本項目相關(guān)工程建設(shè)，但是開發(fā)商置法律不顧，挪用資金至其他項目導(dǎo)致資金斷裂爛尾。這是嚴(yán)重的違法行為。政府、住建部門有監(jiān)督職責(zé)，也要為這一行為負(fù)責(zé)。”過去幾年，業(yè)主們頻繁向各級政府和住建部門反映情況，一度因涉嫌擾亂公共場所秩序被行政拘留。
長期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的自媒體人郝懋（化名）認(rèn)為，別樣幸福城爛尾背后，存在樓盤預(yù)售款監(jiān)管不到位的問題。“全國大部分地區(qū)，樓盤預(yù)售款一般都受到監(jiān)管，只有在竣工驗收之后，這些款項才會全部進入開發(fā)商賬戶，以確保樓盤工程建設(shè)。昆明不一樣，他們的預(yù)售監(jiān)管幾乎不存在。”郝懋撰文道。
今年6月，昆明市住建局宣布將出臺《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，“以確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，做好房地產(chǎn)政策儲備，預(yù)防‘爛尾’發(fā)生。”郝懋向《中國新聞周刊》表示，監(jiān)管辦法的遲遲未出臺，側(cè)面反映昆明過去在預(yù)售款監(jiān)管上失之松懈。“昆明市政府可能因為想吸引開發(fā)商開發(fā)，所以對這塊要求沒那么嚴(yán)格。”
郝懋認(rèn)為，昆明早年因為造城運動，項目數(shù)量大幅增加，部分實力不強的中小地產(chǎn)商紛紛涌進，在快速擴張中遭遇運營、環(huán)保、政商等各類風(fēng)險，為后續(xù)大規(guī)模預(yù)售樓盤爛尾現(xiàn)象埋下伏筆。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年至2015年，除別樣幸福城外，云錫金地、南亞之門、沸城、金恒財富廣場、譽峰國際、奧宸中心、大宥城等一批項目加入爛尾樓名單；高峰時期，昆明市場上爛尾項目達(dá)40多個。
今年3月，云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于全力清理整治爛尾樓的通知》，要求各州市住建部門于2020年4月30日前全面摸清底數(shù)和真實情況；制定切實可行的處置工作方案，確保全省“爛尾及遺留問題”全部清零。
《中國新聞周刊》就此向云南省住建廳一名周姓工作人員去電咨詢，對方未透露具體的爛尾樓摸排數(shù)據(jù)，但提到別樣幸福城有被統(tǒng)計在冊。
關(guān)于別樣幸福城4號地塊項目爛尾原因，佳達(dá)利公司曾在致業(yè)主承諾函中解釋稱：“2014年下半年開始，房地產(chǎn)市場一直處于下行趨勢。我公司也遭遇市場風(fēng)險，資金周轉(zhuǎn)困難。”然而今年6月，曉安拆遷公司在貼于爛尾樓的一封告知書中，將樓盤爛尾原因歸咎于施工方：“由于施工方違背合同約定，惡意停工，導(dǎo)致工程建設(shè)停滯，至今無法交房，現(xiàn)正在進入司法程序。昆明市官渡區(qū)兩級政府近幾年來多次協(xié)調(diào)復(fù)工，一直未有實質(zhì)性推進。”
業(yè)主段先生提到，在業(yè)主們的聯(lián)合起訴下，別樣幸福城4號地塊部分未出售樓房被查封，被查封以后，開發(fā)商仍在繼續(xù)賣樓。“今年我還接到過賣房電話，告訴我別樣幸福城有現(xiàn)房低價出售。”段先生說。
政府和開發(fā)商希望業(yè)主“自救”
“我們查閱了許多外省的處理方案，處理的經(jīng)驗大概是要一樓一策。”前述云南省住建廳工作人員說。其中，引進企業(yè)是盤活爛尾樓最為常見的手段。一份2018年的統(tǒng)計顯示，過去幾年，昆明累計有44個爛尾項目被碧桂園、保利、俊發(fā)、萬科等實力房企并購并盤活。
面對別樣幸福城的爛尾難題，當(dāng)?shù)卣鄧L試過類似努力。2018年8月31日，昆明市政府在回復(fù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上業(yè)主的相關(guān)提問時稱，“開發(fā)商曉安公司與保利地產(chǎn)合作開發(fā)6、7號地塊，回籠了部分資金……區(qū)政府要求企業(yè)設(shè)立了資金專戶由區(qū)城改局進行監(jiān)督，督促企業(yè)回籠資金全部用于項目收尾工作。”當(dāng)年昆明市官渡區(qū)城市更新改造工作局在相關(guān)答復(fù)中亦表示：“近期信達(dá)公司、保利公司有意與曉安公司合作開發(fā)該項目，合作后，將可解決該項目4、5號地塊的現(xiàn)存問題及整個項目的后續(xù)問題。”
對于引進保利地產(chǎn)的說法，業(yè)主段先生彼時從保利方面了解到：“保利確實曾有意接盤，但和政府、開發(fā)商第一次談時就談崩了。”一年之后，官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處在答復(fù)業(yè)主時不再提及保利地產(chǎn)：“正在積極協(xié)調(diào)幾家大型地產(chǎn)企業(yè)與佳達(dá)利公司進行接盤協(xié)商。”
“一些爛尾案例涉法涉訴，債權(quán)債務(wù)關(guān)系糾纏復(fù)雜，捋起來特別麻煩，所以每一個項目的整治，都耗時數(shù)月甚至數(shù)年之久。政府在其中扮演的角色，主要是搭建平臺，調(diào)整政策，做一些穿針引線的工作。”前述周姓工作人員解釋稱。
在政府尋找接盤者期間，別樣幸福城5號地塊的業(yè)主走上了自救道路。據(jù)早前媒體報道，5號地塊合同約定的交房時間是2015年12月份，但自封頂之后便持續(xù)停工；2015年至2018年，業(yè)主多次籌款自救，最終別樣幸福城5號地塊勉強達(dá)到入住條件，部分業(yè)主也得以交房入住。有評論稱，別樣幸福城5號地塊是昆明首個業(yè)主自救爛尾樓盤的典型案例。
“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤爛尾，根本的原因是資金鏈斷裂了。在這種情況下，業(yè)主與其把錢拿去租房，還不如湊錢自救。”前述周姓工作人員向記者提道。
自救方案如今被擺到別樣幸福城4號地塊業(yè)主面前。今年6月15日，官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處召集業(yè)主代表、曉安拆遷公司等，專題研究別樣幸福城4號地塊業(yè)主自救等相關(guān)事宜。6月19日，曉安拆遷公司在爛尾樓中貼出告示：“公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實現(xiàn)早日復(fù)工，并參照別樣幸福城5號地塊自救模式推進復(fù)工和交房工作。”關(guān)上街道辦事處日新社區(qū)居委會亦在同日貼出的告示中提道：“請大家樹立信心，同心協(xié)力，早日啟動自救流程。”
業(yè)主們隨后收到一份調(diào)查問卷，被詢問是否同意自救以及能夠籌集并承擔(dān)的費用金額。“5號地塊是空軍部隊和省某統(tǒng)計單位的團購房，業(yè)主具有穩(wěn)定收入。相比之下，我們散戶買房已經(jīng)花光積蓄，沒多少錢了，只能湊出1000來萬。”據(jù)業(yè)主劉女士估計，4號地塊樓盤雖然建好主體，但工程量只完成約四分之一，后期工程至少需要8000萬元的資金。
業(yè)主段先生則對自救方案提出質(zhì)疑：“過去多年，政府和開發(fā)商并無實際作為。如果他們真心想救爛尾樓，首先要對開發(fā)商進行摸底，還有什么可用資產(chǎn)；其次要對剩余工程量做評估并給出方案，而非一上來就問業(yè)主能夠承擔(dān)多少。”
就政府前期所做工作和自救方案的可行性，記者向昆明市官渡區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長、別樣幸福城項目穩(wěn)定和發(fā)展工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組常務(wù)副組長趙昆去電咨詢，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。官渡區(qū)委宣傳部負(fù)責(zé)人則回應(yīng)：“現(xiàn)在區(qū)委區(qū)政府已經(jīng)專題進行研究，但是具體工作不便對外透露，主要考慮是擔(dān)心影響下一步處置工作。”
在爛尾樓盤活無望的情況下，過去一個多月以來，30多戶業(yè)主住進了爛尾樓。他們在工地開荒種菜，搭伙做飯，抱團取暖。因為停工年久，樓盤地下室被水淹了，地面上也淌著水，不少業(yè)主都摔過跤。樓內(nèi)鋼筋四處裸露，樓梯、陽臺、電梯井等缺乏防護，存在明顯的安全隱患。6月中旬，當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、開發(fā)商和物業(yè)紛紛貼出告示，要求他們搬離爛尾樓。
過去幾年，業(yè)主卯先生以每周兩次的頻率去找政府和有關(guān)部門維權(quán)。“現(xiàn)在我們累了，不想鬧了，就讓我們住在自己的爛尾樓吧。”卯先生嘆道。
