高拯坤/文

北京共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)已悄然生變：新增供應(yīng)量縮水，供地節(jié)奏放緩，城區(qū)項(xiàng)目與城郊項(xiàng)目呈現(xiàn)“冰火兩重天”，部分項(xiàng)目申購(gòu)雖火爆，棄購(gòu)率卻始終居高不下。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年元旦至11月9日，北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)（以取得預(yù)售證為準(zhǔn)）8751套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2019年全年16817套，新增供應(yīng)面積、成交套數(shù)、成交面積均縮水嚴(yán)重。且今年以來(lái)，北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地節(jié)奏也明顯放緩。

這與市場(chǎng)需求變化有密切關(guān)系。在“應(yīng)保盡保”政策影響下，北京剛需家庭數(shù)量較過(guò)去有所減少，樂(lè)于申購(gòu)和購(gòu)買(mǎi)保障性住房的家庭出現(xiàn)銳減。

在數(shù)據(jù)上這種情況體現(xiàn)得更為明顯。自2017年北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目公開(kāi)搖號(hào)到今年11月初，供應(yīng)和需求比已經(jīng)從最高的1:284降低至個(gè)別項(xiàng)目的1:1.2，相差幾百倍。這也使共有產(chǎn)權(quán)住房在運(yùn)行之后棄購(gòu)率始終居高不下，成交量徘徊不前。

有專(zhuān)家認(rèn)為，就目前情況來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了去投資化和保障剛需人群的目標(biāo)。但共有產(chǎn)權(quán)住房在退出機(jī)制設(shè)計(jì)上、產(chǎn)品打造上，還有進(jìn)一步提升空間。

這也是共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)者的心聲。

供應(yīng)量縮水近一半

來(lái)自合碩機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年元旦至11月9日，北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)（以取得預(yù)售證為準(zhǔn)）套數(shù)8751套，新增供應(yīng)面積79.54萬(wàn)平方米；成交套數(shù)9871套，成交面積86.74萬(wàn)平方米。

雖然2020年還剩下不足兩個(gè)月，但對(duì)比去年數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)量已出現(xiàn)明顯下滑。

2019年，北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)套數(shù)16817套，新增供應(yīng)面積147.68萬(wàn)平方米，成交套數(shù)20203套，成交面積178.7萬(wàn)平方米。

供應(yīng)量縮水，與疫情影響有一定關(guān)系。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，今年元旦至11月9日，北京開(kāi)展申購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目總計(jì)25個(gè)，主要集中在下半年，截至11月9日共計(jì)14個(gè)，其中僅10月份就有7個(gè)項(xiàng)目（以開(kāi)始申購(gòu)時(shí)間為準(zhǔn)）開(kāi)始申購(gòu)。在上半年，2月和3月無(wú)新增共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，主要集中在5月和6月。

對(duì)供應(yīng)量縮水影響更直接的是市場(chǎng)需求量發(fā)生了變化。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析認(rèn)為，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房的初衷，是解決在京生活工作的京籍和非京籍剛需家庭的住房需求。近些年，在“應(yīng)保盡保”政策影響下，北京剛需家庭數(shù)量較過(guò)去有所減少，這直接導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模隨之減少。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池則持有更樂(lè)觀的看法。她說(shuō)：“共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性商品房，供應(yīng)時(shí)序由政府把控，執(zhí)行計(jì)劃中會(huì)有調(diào)整，比如過(guò)去的自住型商品房有一些已經(jīng)調(diào)整為共有產(chǎn)權(quán)住房，只不過(guò)未體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中。”

購(gòu)房意愿降低

除了外部因素，供應(yīng)量縮水背后還體現(xiàn)出剛需家庭對(duì)保障性住房的熱度降低。在經(jīng)歷經(jīng)適房、兩限房轉(zhuǎn)到共有產(chǎn)權(quán)住房變化后，樂(lè)于申購(gòu)和購(gòu)買(mǎi)保障性住房家庭明顯減少。

一組前后對(duì)比數(shù)據(jù)或許能夠說(shuō)明這一點(diǎn)。2017年9月30日，北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目錦都家園開(kāi)始公開(kāi)搖號(hào)，項(xiàng)目共427套房源，吸引高達(dá)12.1萬(wàn)位購(gòu)房者，比例高達(dá)1:284。

到了今年11月初，懷柔區(qū)一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開(kāi)始搖號(hào)，項(xiàng)目共589套房源，參與搖號(hào)的卻只有724戶(hù)，比例僅1:1.2，與3年前最火爆時(shí)相差幾百倍。

購(gòu)買(mǎi)保障性住房意愿降低，市場(chǎng)上觀望情緒濃厚，直接導(dǎo)致了共有產(chǎn)權(quán)住房在運(yùn)行之后棄購(gòu)率居高不下。

至于為何剛需購(gòu)房者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房不再感興趣？郭毅認(rèn)為，主要原因是共有產(chǎn)權(quán)住房小戶(hù)型特性、裝修、小區(qū)配套建設(shè)問(wèn)題，不具備增值溢價(jià)，以及退出機(jī)制的不完善。

這種說(shuō)法得到了許多剛需家庭認(rèn)可，有不少計(jì)劃申購(gòu)剛需家庭就擔(dān)心，共有產(chǎn)權(quán)住房確實(shí)能夠滿(mǎn)足自家現(xiàn)階段需求，但隨著經(jīng)濟(jì)能力提升和家庭人口數(shù)量增長(zhǎng)，共有產(chǎn)權(quán)住房無(wú)法滿(mǎn)足自己“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善升級(jí)需求。加之此前限競(jìng)房集中入市，就放棄了繼續(xù)申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房想法。

還有棄購(gòu)者認(rèn)為，相比收入而言，共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格并不便宜，雖然一般低于周邊新房，但普遍高于周邊二手房?jī)r(jià)格，首付和月供壓力仍然較大，特別是區(qū)位比較好的項(xiàng)目，不僅價(jià)格貴，競(jìng)爭(zhēng)也激烈。

10月中下旬，記者走訪了大興區(qū)和通州區(qū)多個(gè)處于申購(gòu)階段共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)前來(lái)咨詢(xún)和參觀購(gòu)房人并不多。有項(xiàng)目銷(xiāo)售人員稱(chēng)，目前購(gòu)房人一方面會(huì)考慮自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，另一方面則會(huì)考慮性?xún)r(jià)比，價(jià)格低的項(xiàng)目明顯更受歡迎。

供地速度放緩下的新需求

在市場(chǎng)回歸冷靜的情況下，今年以來(lái)北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地節(jié)奏明顯放緩，配建共有產(chǎn)權(quán)房的項(xiàng)目也有所減少，順義區(qū)甚至還直接暫停了共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月9日，在北京已出讓30余宗住宅土地中，純粹共有產(chǎn)權(quán)住房用地和在地塊中配建共有產(chǎn)權(quán)房地塊僅有4宗地，分別位于海淀永豐、海淀清河、房山良鄉(xiāng)、門(mén)頭溝龍泉鎮(zhèn)。4宗地規(guī)劃的共有產(chǎn)權(quán)住房總建筑面積約57.23萬(wàn)平方米，入市時(shí)間大致在2022年前后。

對(duì)于供地節(jié)奏放緩，趙秀池認(rèn)為，從近幾年供應(yīng)情況來(lái)看，居民對(duì)城區(qū)、有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、配套好的項(xiàng)目需求量大；對(duì)郊區(qū)偏遠(yuǎn)地方、配套差項(xiàng)目需求量小，政府需要根據(jù)需求來(lái)調(diào)控供應(yīng)區(qū)位和數(shù)量。比如從職住平衡角度去供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房，進(jìn)一步完善共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的配套設(shè)施，特別是學(xué)校、醫(yī)院、交通。

郭毅則表示：“從共有產(chǎn)權(quán)住房建立初衷來(lái)看，很好地實(shí)現(xiàn)了去投資化和保障剛需人群的特定條件”。同時(shí)她也建議，共有產(chǎn)權(quán)住房在退出機(jī)制設(shè)計(jì)上、產(chǎn)品打造上有進(jìn)一步提升空間，如此才能最大程度保障剛需一族置業(yè)升級(jí)需求。這一點(diǎn)也正是許多接受采訪并參與申購(gòu)的剛需家庭的需求。

目前，北京市已建立起“?；?、分層次、廣覆蓋”住房供應(yīng)體系：對(duì)于低收入群體，采取租賃型、小戶(hù)型、低租金，做到應(yīng)保盡保；對(duì)于中間層群體，采取產(chǎn)權(quán)型、中戶(hù)型、適當(dāng)售價(jià)，做足做實(shí)；對(duì)于高收入群體，采取產(chǎn)權(quán)或租賃型，市場(chǎng)價(jià)格，加強(qiáng)調(diào)控。通過(guò)引導(dǎo)居民形成梯級(jí)消費(fèi)理念，加快構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度，建立完善符合首都特色的住房基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。