近日，針對(duì)一些熱點(diǎn)城市地王頻出、房?jī)r(jià)“高燒不退”的現(xiàn)象，多地多部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列降溫政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多，成為推高地價(jià)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。
房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫政策近期頻現(xiàn)
在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的部分政策逐步收緊。據(jù)記者了解，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。
與此同時(shí)，部分地方政府也開始對(duì)房企發(fā)出收緊政策信號(hào)。隸屬于國(guó)土資源部的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》指出，今年二季度，熱點(diǎn)城市政策開始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺(tái)調(diào)控意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)地價(jià)，蘇州出臺(tái)“蘇十條”、嚴(yán)審個(gè)人住房信貸、實(shí)行土地拍賣最高限價(jià)制度，天津收緊公積金貸款政策。
據(jù)記者了解，二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺(tái)“控地王”的相關(guān)限制政策，包括實(shí)施土地拍賣熔斷機(jī)制，提高土地出讓金首付比例，收緊個(gè)人購(gòu)房貸款政策等。
南京和蘇州分別出臺(tái)土地拍賣熔斷機(jī)制，即當(dāng)出讓地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，終止土地出讓，所有報(bào)價(jià)無(wú)效；安徽近日將單宗土地出讓價(jià)款最低首付比例提至50%，南京將住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為60%。
在資金供給端，一些地方政府開始提高二三套房首付，并限制購(gòu)房貸款，以減緩房企銷售回款，減少向開發(fā)商“供血”。7月1日，合肥樓市新政正式實(shí)施，二套房最低首付比例為40%，購(gòu)買第三套及以上住房，最低首付比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款。
房企拿錢手段越來(lái)越多
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，地方政府通過(guò)“提首付，降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款，削弱為房企拿地“輸血”，抑制地王產(chǎn)生。“總體上，監(jiān)管層對(duì)開發(fā)商變相‘限貸’，有利于減少土地市場(chǎng)資金過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫。”
部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高，來(lái)源于地價(jià)居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發(fā)商爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯臎_動(dòng)，進(jìn)而如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)此，多位房企高管表示，市場(chǎng)上融資拿地的手段卻越來(lái)越多。
旭輝控股總裁林峰表示，房企過(guò)去的融資渠道比較單一，多依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠。現(xiàn)在融資工具繁多，不少房企50%以上的融資來(lái)源于公司債和企業(yè)債等，其余部分除銀行開發(fā)貸款外，還有相當(dāng)一部分資金來(lái)源于各類資管計(jì)劃、信托等融資渠道。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)繞道債券市場(chǎng)融資。2015年，恒大地產(chǎn)發(fā)行50億元公司債，經(jīng)批準(zhǔn)的募集資金用途為償還金融機(jī)構(gòu)借款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。在長(zhǎng)三角地區(qū)連拿數(shù)塊地王的信達(dá)地產(chǎn)，發(fā)行2016年公司債第二期也是用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。
在房企拿地過(guò)程中，目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在一線城市拿地，基本只需準(zhǔn)備10%的土地款，剩下的資金可以以?shī)A層融資的方式獲取。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有對(duì)上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進(jìn)而擠出土地市場(chǎng)的局部泡沫。據(jù)新華社
合肥部分銀行收緊貸款
8月9日中午，有房產(chǎn)中介內(nèi)部發(fā)布緊急通知：名下兩套房的，有一套住房貸款未結(jié)清，將拒貸。
“這個(gè)消息是真的，從8月9日上午開始，我行針對(duì)這種現(xiàn)象的第三套房就不予貸款了。”中國(guó)建設(shè)銀行合肥蜀山支行工作人員證實(shí)，這個(gè)消息屬實(shí)，不光是建行合肥蜀山支行，建行其他支行也均表示收到消息。
工商銀行金寨路支行工作人員則表示，近日有傳出貸款新細(xì)則，但目前工商銀行還未收到具體通知，“第三套房現(xiàn)在在我行還是可以貸款，但貸款新細(xì)則隨時(shí)可能會(huì)正式下達(dá)。”
此外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行均表示新細(xì)則已經(jīng)開始執(zhí)行，而光大銀行則表示這種情況從7月1日開始就被拒貸。此前，名下有兩套房且未還清貸款者買房，第三套房首付為6成，而現(xiàn)在要么一把付清，要么無(wú)法買房。對(duì)買房者的資金要求大大提高。
不光是有房無(wú)法貸款，就是查出名下無(wú)房，但有未還清貸款的房產(chǎn)，也可能被銀行拒貸。
為何會(huì)出現(xiàn)名下無(wú)房還會(huì)有貸款的情況？原來(lái)，合肥市此次限貸中，房查以合肥市區(qū)范圍(不含四縣一市)為準(zhǔn)，查貸包括外地貸款記錄。也就是說(shuō)，只要外地或者是四縣一市有房有貸款沒有還清，在合肥買房，就會(huì)出現(xiàn)房查顯示無(wú)房，而名下還有貸款的情況。這種情況也可能被銀行拒貸。
此外，有一套房，且有2次及以上貸款記錄，其中有1次未結(jié)清的，銀行也可能不受理。
細(xì)數(shù)今年以來(lái)合肥樓市政策——
2月2日
銀行下調(diào)首付比例繼去年9月30日央行公布首套房首付比例從3成降至2.5成之后，2月2日央行再次下調(diào)首付比例。對(duì)改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
2月19日
契稅征收幅度降低財(cái)政部等三部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭首套房和第二套改善性住房，契稅征收大幅降低。同時(shí)取消144平方米以上戶型非普通住宅限制，促進(jìn)大戶型市場(chǎng)交易。
4月1日
嚴(yán)查市場(chǎng)捆綁銷售合肥市房地產(chǎn)管理局等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，將加大城區(qū)住房土地供應(yīng)量，實(shí)行“差異化供地”，同時(shí)對(duì)一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。
6月7日
公積金下調(diào)繳存比例和基數(shù)合肥市住房公積金管理中心連發(fā)兩則通知，調(diào)整住房公積金的繳存比例和繳存基數(shù)。根據(jù)通知，合肥市凡住房公積金繳存比例高于12%的繳存單位，一律予以規(guī)范調(diào)整，不得超過(guò)12%。
7月1日
執(zhí)行差別化信貸政策合肥市人民政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，通知從幾個(gè)方面對(duì)合肥樓市進(jìn)行了調(diào)控。其中包括增加土地供應(yīng)和住房供應(yīng)、實(shí)行土地供應(yīng)“并聯(lián)”拍賣、執(zhí)行差別化住房信貸政策等等。
8月
合肥市部分銀行再次收緊貸款
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