“從最近幾年北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看，金九銀十過(guò)后，一直到春節(jié)之前，都是二手房的成交小高峰。”多位二手房銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“最近成交量一直很大，一方面和臨近年底急售客戶數(shù)量較多有關(guān)，另一方面和換房客戶積極入市有關(guān)。”
上述銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者反映，受疫情影響，出國(guó)留學(xué)數(shù)量驟減，近期北京地區(qū)學(xué)區(qū)房升溫明顯，直接帶動(dòng)北京二手房市場(chǎng)換房速度提升。
“學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)齊升，才會(huì)引發(fā)換房客戶積極參與，北京地區(qū)學(xué)區(qū)房跟風(fēng)情緒比較明顯。如果學(xué)區(qū)房降溫，反而會(huì)引發(fā)很多家長(zhǎng)猜測(cè)政策會(huì)變，不敢出手。”從事學(xué)區(qū)房銷售多年的二手房中介人員李亮（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2020年北京二手房市場(chǎng)韌性修復(fù)，全市成交量保持增長(zhǎng)，價(jià)格繼續(xù)平穩(wěn)。不同區(qū)域的二手房小區(qū)呈現(xiàn)不同特征。其中，石景山區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、昌平區(qū)、西城區(qū)的多個(gè)小區(qū)年內(nèi)成交套數(shù)超過(guò)40套。昌平沙河、石景山古城、西城區(qū)阜成門(mén)片區(qū)的部分小區(qū)年內(nèi)成交套數(shù)超過(guò)60套，這就意味著，這些小區(qū)每月成交套數(shù)均值超過(guò)5套。而漲價(jià)預(yù)期中，海淀萬(wàn)柳、海淀五道口、昌平回龍觀成為業(yè)主掛牌價(jià)格預(yù)期漲幅最高的片區(qū)。
“60平方米的小戶型是成交主力。”貝殼找房相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“北京供應(yīng)量較大的二手房小區(qū)主要集中在昌平區(qū)天通苑商圈，漲價(jià)預(yù)期較強(qiáng)的小區(qū)主要分布在海淀區(qū)及昌平區(qū)，議價(jià)空間比較大的則主要位于順義、豐臺(tái)等片區(qū)。買房者關(guān)注較多的地區(qū)主要分布在朝陽(yáng)區(qū)，其租金回報(bào)率也是最高的。”
分區(qū)域來(lái)看，上周朝陽(yáng)區(qū)成交量再度位居榜首，成交面積達(dá)到3.4萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為54509元/平方米，位居第二、三位的區(qū)域分別為大興區(qū)和昌平區(qū)，成交面積分別為2.6萬(wàn)平方米及2.3萬(wàn)平方米，這三個(gè)區(qū)域成交量占整體成交量的40%。
二手房成交額創(chuàng)2015年來(lái)新高
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測(cè)算，今年全國(guó)二手房交易金額達(dá)7.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，創(chuàng)2015年以來(lái)最大值。
分城市來(lái)看，上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州、天津7個(gè)城市二手房成交額超過(guò)2000億元。其中，上海成交額達(dá)到12028億元，位居全國(guó)首位。北京地區(qū)成交額達(dá)到8269億元，位居第二。深圳以5345億元的成交額，位居第三。二手房市場(chǎng)區(qū)域分化較為明顯。
成交套數(shù)方面，上海、北京、成都、廣州、重慶、南京、天津7個(gè)城市成交套數(shù)均超過(guò)10萬(wàn)套。其中，上海以29.1萬(wàn)套的成交套數(shù)居全國(guó)首位，北京以16.6萬(wàn)套位列其次。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，全國(guó)二手房市場(chǎng)的修復(fù)力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，其中北京提升約6.5個(gè)百分點(diǎn)。北京依舊是全國(guó)存量化程度最深的城市，二手房成交占比達(dá)72%。
新房出清周期拉長(zhǎng)
中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，臨近年末，多宗地塊集中出讓，為接下來(lái)的新房供應(yīng)打下基礎(chǔ)。
12月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)掛牌3宗宅地，總起始出讓價(jià)100.1億元。兩宗地位于順義新城，另外一宗地位于大興舊宮鎮(zhèn)，三宗地均為不限價(jià)宅地。
其中，北京市順義區(qū)順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6055、6056地塊二類居住用地位于順義區(qū)新城第13街區(qū)。起始價(jià)為17.7億元，建設(shè)面積為57208.8平方米，容積率為1.6。北京市順義區(qū)順義新城第13街區(qū)6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業(yè)用地、6063地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、6065地塊托幼用地位于順義區(qū)新城第13街區(qū)。北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場(chǎng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)，起始價(jià)為42億元，建設(shè)面積為56860.731平方米，容積率為2.4。
從地塊性質(zhì)看，不限價(jià)地塊和限價(jià)地塊均有出讓。12月14日，北京兩宗地塊集中出讓，總起始價(jià)為51.39億元。其中，北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩北東南一期土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1104-611地塊，位于朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)，建設(shè)用地面積為2.66萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積≤74507平方米，土地用途為R2二類居住用地，起始價(jià)33.84億元。土地出讓文件顯示，本次出讓宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)7.1萬(wàn)元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)7.8萬(wàn)元/平方米。北京市石景山區(qū)中關(guān)村科技園石景山園北Ⅱ區(qū)西井地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1606-034地塊位于石景山區(qū)蘋(píng)果園地區(qū)，建設(shè)用地面積為2.87萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積≤114706.512平方米，土地用途為B1商業(yè)用地，起始價(jià)為17.55億元。該地塊為不限價(jià)地塊。
“出讓地塊增加，未來(lái)新房供應(yīng)有望得到保障，對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以起到平抑作用，避免價(jià)格過(guò)快上漲，對(duì)一些遠(yuǎn)離市區(qū)的次新二手房有一定沖擊。”多位市場(chǎng)觀察人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
新房市場(chǎng)方面，供應(yīng)量整體保持高位。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，上周（12月13日至12月19日）北京地區(qū)共發(fā)布預(yù)售證15個(gè)，新增供應(yīng)面積31萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%，原因主要是由于臨近年末基數(shù)較高。實(shí)際上，新增供應(yīng)面積已經(jīng)高于近3個(gè)月周均值的41%。其中，海淀區(qū)供應(yīng)量最高，達(dá)到19.4萬(wàn)平方米，占整體供應(yīng)量的62%。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測(cè)算，按照近8周成交速度計(jì)算，當(dāng)前存量出清周期持續(xù)穩(wěn)定在17個(gè)月。從近期供求情況來(lái)看，自11月中旬起供應(yīng)量開(kāi)始逐步回升，但從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這部分新增供應(yīng)房源的去化面積僅為8.4%，未來(lái)新房市場(chǎng)存量充足。隨著年初成交量的回落，預(yù)計(jì)出清周期將有所拉長(zhǎng)。
□本報(bào)記者 董添
中國(guó)證券報(bào)記者日前調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期北京學(xué)區(qū)房升溫明顯，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)換房速度提升。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年北京二手房全年成交金額、成交套數(shù)分別為8269億元和16.6萬(wàn)套，均位于全國(guó)第二，絕對(duì)值處于歷史高位。隨著成交量放大，價(jià)格也出現(xiàn)了一定的分化。其中，漲價(jià)預(yù)期較強(qiáng)的小區(qū)主要分布在海淀區(qū)及昌平區(qū)，議價(jià)空間比較大的則主要位于順義、豐臺(tái)等片區(qū)。而買房者關(guān)注較多的地區(qū)主要分布在朝陽(yáng)區(qū)，其租金回報(bào)率也是最高的。
