機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年北京寫字樓市場(chǎng)空置率繼續(xù)走高至19.4%，創(chuàng)近10年新高；租金水平同比降幅達(dá)8.4%，也創(chuàng)近10年新高；去化周期從2017年開始增加，目前是56.8個(gè)月，為近10年來(lái)最高點(diǎn)。
在走訪過(guò)程中，上述工作人員稱，“該項(xiàng)目目前的租金水平是2018年以來(lái)最低的，已低于投資回報(bào)率了。”同時(shí)，為盡快實(shí)現(xiàn)銷售，各開發(fā)商采取了如打散銷售、打包銷售、降價(jià)促銷等差異化的營(yíng)銷策略去化，但去化率整體不高。
□本報(bào)記者 張軍 董添
租金低于投資回報(bào)率
“項(xiàng)目的可使用辦公面積是60萬(wàn)平方米左右，現(xiàn)在大概空置有10萬(wàn)平方米左右。大多是部分樓層空置，有一棟大面積辦公區(qū)是整棟空置。有些區(qū)域空置是因?yàn)槿腭v企業(yè)搬走了，有些是因?yàn)槠髽I(yè)換成了小面積的了。”上述工作人員表示，目前空置比較久的辦公區(qū)有一年多了。
朝陽(yáng)區(qū)某寫字樓工作人員表示，“今年空置的辦公區(qū)比較多，但出租的也多。整體上空置的多是大面積，小面積的一騰出來(lái)就出租掉了。”該寫字樓另一位工作人員說(shuō)，“今年4、5月的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目大概有十幾家公司換租成了小面積的辦公區(qū)。”
高力國(guó)際日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年北京寫字樓市場(chǎng)的空置率繼續(xù)走高至19.4%，創(chuàng)近10年新高。
“北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)和需求比長(zhǎng)期維持在兩倍以內(nèi)，供需不平衡的問(wèn)題從2019年開始凸顯，今年受疫情影響，新增供需比上漲至近5倍。”高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示。
租金同比降幅也在創(chuàng)新高。高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年北京寫字樓市場(chǎng)租金水平從2019年底的383元/月/平方米降低到351元/月/平方米，降幅達(dá)8.4%，創(chuàng)近10年新高。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年末北京代表性甲級(jí)寫字樓平均凈有效租金比三季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級(jí)寫字樓平均凈有效租金比三季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。
在中國(guó)證券報(bào)記者走訪中，上述豐臺(tái)區(qū)寫字樓工作人員表示，“這個(gè)項(xiàng)目原來(lái)的租金是6元-6.5元/平方米/天，現(xiàn)在基本跌到5.5元/平方米/天左右，有些樓層的租金最低可以到4.5元/平方米/天。現(xiàn)在的租金已經(jīng)低于投資回報(bào)率了，但降價(jià)出租起碼能賺點(diǎn)。”
高力國(guó)際報(bào)告稱，三季度調(diào)研時(shí)就出現(xiàn)了租戶從甲級(jí)寫字樓向乙級(jí)寫字樓搬遷的情況。
新盤去化整體不高
在寫字樓租賃市場(chǎng)遇冷的同時(shí)，新盤同樣面臨滯銷。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前不少寫字樓新盤存在明顯滯銷現(xiàn)象，這在非核心商業(yè)區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯。為盡快實(shí)現(xiàn)銷售，開發(fā)商采取了如打散銷售、打包銷售、降價(jià)促銷等差異化銷售策略去化，但在售的寫字樓去化率整體不高。
以豐臺(tái)區(qū)某寫字樓新樓盤為例，該樓盤2019年年中就拿到了預(yù)售證，至今仍在大力宣傳招商。樓盤銷售人員介紹，樓盤采取的是整體銷售策略，一棟樓只能對(duì)應(yīng)一個(gè)目標(biāo)客戶。按照單棟面積不等，該項(xiàng)目單棟寫字樓報(bào)價(jià)在上億元到十幾億元不等。
“銷售單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米，開發(fā)商要求整體打包銷售，目前很多有意向客戶看盤，但都還沒有正式簽單。”駐場(chǎng)銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“之所以打包銷售，一方面是防止樓盤被前期銷售出去的業(yè)主挑花，剩下非優(yōu)質(zhì)戶型不好賣；另一方面，樓盤打包銷售，可以控制客戶質(zhì)量。樓盤本身不是傳統(tǒng)意義上的核心商業(yè)區(qū)，但其在區(qū)域的定位較高，希望用打包銷售的方式，引進(jìn)一些優(yōu)質(zhì)國(guó)企或者上市公司資源。如果打散銷售，客戶質(zhì)量不好控制，影響客戶整體質(zhì)量。”
就“打包”銷售去化率低的應(yīng)對(duì)辦法，中國(guó)證券報(bào)記者從開發(fā)商處了解到，現(xiàn)有銷售團(tuán)隊(duì)需要加大營(yíng)銷力度，對(duì)潛在目標(biāo)客戶持續(xù)跟進(jìn)。公司內(nèi)部會(huì)對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)設(shè)定銷售時(shí)間，如果長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售，內(nèi)部會(huì)更換銷售團(tuán)隊(duì)。如果更長(zhǎng)的時(shí)間無(wú)法銷售，項(xiàng)目可能會(huì)面臨轉(zhuǎn)回傳統(tǒng)“打散式”銷售的局面。
中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，即便是“打散式”銷售的寫字樓，銷售去化率整體也不高。
以亦莊開發(fā)區(qū)某寫字樓樓盤為例，該樓盤以500平方米為最小分割單元，雖然每層都有銷售，但沒有一棟樓盤實(shí)現(xiàn)清盤。
“很多大企業(yè)在選擇寫字樓樓盤時(shí)，會(huì)優(yōu)先選擇核心商圈的寫字樓，除非旗下子公司有在非核心區(qū)擴(kuò)大辦公樓面積的需要，才會(huì)在較偏遠(yuǎn)的地方進(jìn)行寫字樓購(gòu)置。今年受疫情影響，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力有所下降，而在售寫字樓價(jià)格并未明顯下降，所以企業(yè)購(gòu)置寫字樓的意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致寫字樓去化整體不高。”多位房產(chǎn)觀察人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
租售兩端或繼續(xù)承壓
高力國(guó)際指出，2018年-2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均每年有100萬(wàn)平方米左右的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)2021年市場(chǎng)仍有110萬(wàn)平方米左右的新建甲級(jí)寫字樓入市。大體量的新增供應(yīng)集中入市會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升，租金水平持續(xù)承壓。
“預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)寫字樓明年的空置率仍將繼續(xù)走高，租金水平或?qū)⑦M(jìn)一步下探。但考慮到2022年寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量會(huì)有所減少，出租方和承租方的預(yù)期心態(tài)都會(huì)有所調(diào)整，預(yù)計(jì)2021年底寫字樓租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。”高力國(guó)際研究部董事陸明告訴中國(guó)證券報(bào)記者。
在銷售端，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年北京寫字樓散售成交量為97萬(wàn)平方米左右，同比增長(zhǎng)6.4%。但從歷史趨勢(shì)看，近年來(lái)北京寫字樓市場(chǎng)的銷售量在持續(xù)下降。今年新增散售供應(yīng)量為144萬(wàn)平方米左右，比去年增長(zhǎng)31.5%。去化周期從2017年開始增加，目前是56.8個(gè)月，為近10年來(lái)最高點(diǎn)。
貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，在市場(chǎng)持續(xù)的新增供應(yīng)下，寫字樓方面除相應(yīng)下調(diào)租金外，還可以加強(qiáng)與目標(biāo)租戶的有效對(duì)接。行業(yè)要加快擁抱數(shù)字化，通過(guò)技術(shù)平臺(tái)，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。
