為合理引導(dǎo)市場預(yù)期，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，北京土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式供地。

　　北京市規(guī)劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村等3宗地競買規(guī)則，試點(diǎn)施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

　　引人注目的是，這3宗地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，將改變“封閉管理循環(huán)使用”的原則，購買者持有5年后可將全部產(chǎn)權(quán)份額上市交易，政府只取回共有部分份額的原值。

　　房住不炒

　　購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

　　公告明確，這3宗地將設(shè)定土地合理上限價格，當(dāng)競買報(bào)價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報(bào)價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

　　記者獲悉，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)的份額，將由土地競買人現(xiàn)場競報(bào)確定。宗地內(nèi)的每套商品住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，初始購房人僅支付個人產(chǎn)權(quán)部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　對此，業(yè)界專家表示，通過實(shí)行此種方式，可有效減輕購房者負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”則再次表明了政府堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求的決心，對落實(shí)“房住不炒”定位起到有效推動作用。

　　打破封閉管理

　　產(chǎn)權(quán)可上市政府只取原值

　　對于此類共有產(chǎn)權(quán)商品住房購買后的出租或再出售，公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。所購住房再次上市交易時，購房人持有的產(chǎn)權(quán)份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓，買家也將獲得該住房100%的產(chǎn)權(quán)，政府只是按所占份額原值取得購房款。

　　專家表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價分成，充分體現(xiàn)了讓利于民。

　　在此之前，北京上市的共有產(chǎn)權(quán)房如果拿證滿五年，雖然可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，但要么是同等價格條件下被代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購買，要么是轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。而且再上市的過程中，個人份額無論是出售給代持機(jī)構(gòu)，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買。

　　引導(dǎo)房價預(yù)期

　　設(shè)定地價上限約束預(yù)售價格

　　這3宗地出讓的補(bǔ)充公告還強(qiáng)調(diào)，政府部門將嚴(yán)格執(zhí)行《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》規(guī)定，對報(bào)價明顯高于周邊在售項(xiàng)目價格和本項(xiàng)目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　業(yè)界分析，無論是設(shè)定地塊出讓時的地價上限，還是重申政府對于開發(fā)建設(shè)單位房屋銷售價格的管理，都體現(xiàn)了政府對于合理引導(dǎo)市場主體理性競爭、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

　　為提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)，此次補(bǔ)充公告中還明確提出，當(dāng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到預(yù)設(shè)比例后，將轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評比。企業(yè)要在現(xiàn)場競價日后的第10個工作日遞交投報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進(jìn)行評分，評分的標(biāo)準(zhǔn)包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等。

　　上述競買規(guī)則體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。開發(fā)商可以因?yàn)槔麧櫜桓叨蝗ジ邇r拿地，但既然拿地了，就必須提供高品質(zhì)的房屋。