不同銀行影響不同 交易中兩種情況可換銀行

　　去年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分五檔設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo)，其中房地產(chǎn)貸款占比，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。個(gè)人住房貸款占比，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%，并宣布自2021年1月1日起實(shí)施。

　　消息發(fā)布之初，業(yè)內(nèi)人士大多表示，“兩道紅線”設(shè)置了過渡周期，超出2個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)，過渡期為2年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過渡期為4年。此外，踩線的銀行為少數(shù)，并且高出“紅線”的百分點(diǎn)不多，對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大局影響不大。不過，從1月執(zhí)行情況來看，處于政策消化期，往年銀行沖刺信貸“開門紅”的慣例節(jié)奏被打亂，對(duì)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)和買家心態(tài)的影響也開始顯現(xiàn)。

　　合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理湯麗娟對(duì)記者表示，房貸額度收緊對(duì)一月的市場(chǎng)和成交影響還比較明顯的。二手房成交客戶房貸業(yè)務(wù)目前都還是在進(jìn)行中，遞申請(qǐng)并沒有停，不過有些銀行暫停放款，有些銀行放款排隊(duì)等候時(shí)間延長(zhǎng)，以往是兩周左右放款，現(xiàn)在可能要一個(gè)月到兩個(gè)月，目前因銀行內(nèi)部也正處于政策消化期，要等候多久才能放款的時(shí)間多數(shù)是沒有確定的，后續(xù)可能會(huì)更加明確一些。

　　從受影響的情況來看，超紅線的銀行額度會(huì)非常緊張，四大國有銀行和沒有超紅線的銀行會(huì)相對(duì)好一些，大多表示只是放款時(shí)間延長(zhǎng)，需要等候。事實(shí)上，每年年底的房貸額度都比較緊張，從去年第四季度開始，一些商業(yè)銀行的房貸額度就已經(jīng)開始緊張了。

　　鏈家興民分店商圈經(jīng)理萬元婕也表示，近期成交客戶會(huì)受到房貸額度收緊的影響，不同銀行的放款時(shí)間不一樣，放款至少2~3個(gè)月，甚至更長(zhǎng)，部分商業(yè)銀行已經(jīng)停止接單。對(duì)市場(chǎng)的影響，以珠江新城為例，對(duì)于大標(biāo)的影響不大，因?yàn)檫@部分買家基本都是全款。但對(duì)于“剛需”的客戶、改善型的客戶而言，在觀望和博弈中選擇等待的多，不少想看看年后市場(chǎng)的行情。

　　如果因銀行原因暫時(shí)不能放款，是否可以選擇換銀行申請(qǐng)房貸呢？湯麗娟表示，如果房貸審批還沒有通過，或者還沒有去房管局完成過戶、抵押就可以換銀行申請(qǐng)。但如果已經(jīng)完成過戶，房屋變?yōu)樾沦I家名下，又抵押到新的銀行，就難以轉(zhuǎn)換銀行了。

　　房貸利率或呈上升趨勢(shì)

　　置換購房留意付款周期

　　貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，近期房貸收緊確實(shí)對(duì)二手業(yè)務(wù)開始產(chǎn)生一些影響，主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)。受政策影響買賣雙方可能交易時(shí)效拉長(zhǎng)，即業(yè)主收款時(shí)間、客戶收樓時(shí)間延后。對(duì)置換客戶，甚至中長(zhǎng)期來看不利于改善型客戶。因?yàn)闀r(shí)效的拉長(zhǎng)肯定不利于其購置新房產(chǎn)。同時(shí)國家政策都是優(yōu)先保障首套剛需客戶的，預(yù)計(jì)未來首套房客戶受到的影響相對(duì)較小。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，銀行貸款額度緊張，無論是首套房還是二套房，貸款利率都可能呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。目前，銀行新發(fā)放的個(gè)人商業(yè)住房貸款利率為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+加點(diǎn)值。具體加點(diǎn)值則會(huì)在確定區(qū)域差別化信貸政策規(guī)定的加點(diǎn)下限后，再綜合考慮銀行經(jīng)營(yíng)情況、借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素確定。人民銀行1月20日公布的 LPR為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65% ，均與前期持平，這也是自2020年5月以來LPR連續(xù)第9個(gè)月保持不變。最新消息顯示，工、農(nóng)、中、建四大行的首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房為L(zhǎng)PR+40bp，二套房則是LPR+60bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。

　　對(duì)于近期想買房賣房的市民，湯麗娟建議，買家選擇貸款銀行時(shí)不再主要從利率方面考慮。相對(duì)而言，一些商業(yè)銀行在利率上可能會(huì)有些優(yōu)惠，但四大行一般會(huì)比較平穩(wěn)，還是建議選擇個(gè)人房貸占比比較高的四大行。

　　萬元婕也表示，針對(duì)目前放貸收緊的情況，建議賣家注意收款時(shí)長(zhǎng)，買房時(shí)效要對(duì)接好，避免因?yàn)楦犊钪芷陂L(zhǎng)違約。買家根據(jù)自己需求，有適合的房子可以考慮入手，由于利率采用LPR+加點(diǎn)值方式確定，也要考慮利率會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)。

　　李茂喆則建議置業(yè)者理性看待房地產(chǎn)，不要違背房住不炒的方針，按自身需求購房，勿使用違規(guī)方式、資金購房。業(yè)主、客戶在收款、收樓時(shí)效上應(yīng)有相應(yīng)預(yù)期，對(duì)于急需收款、收樓的客戶應(yīng)注意規(guī)劃時(shí)間。