房地產(chǎn)市場成交量的降溫，正在帶動房價漲幅出現(xiàn)頹勢。

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全國70大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比上漲的城市比上月有所減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增多。總體而言，70城市房價繼續(xù)向高點攀升，但平均漲幅連續(xù)三個月出現(xiàn)收窄。其中，二線城市漲幅明顯，并全面占領漲幅榜。

此前的一天，上海市靜安區(qū)的一宗住宅用地以110.1億元的價格拍出，可售樓面價超過14萬元/平方米，打破了中國土地單價紀錄。

在資產(chǎn)荒的大背景下，房地產(chǎn)市場的“吸金”能力愈加強大。分析人士指出，盡管房地產(chǎn)市場已進入下行周期，但若經(jīng)濟形勢難有明顯改觀，這種“吸金”功能將會極大對沖房價增速下滑的壓力。且由于錄得較好的銷售業(yè)績，房企亦缺乏降價的動力。

二線城市兇猛

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，7月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。

總體來看，70城市房價的平均環(huán)比漲幅正在縮小。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，7月全國70大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.72%，已連續(xù)三個月出現(xiàn)收窄。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對此的解讀為，“收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數(shù)熱點二線城市，其余城市環(huán)比變化不大。”

但同比來看，由于去年同期基數(shù)較低的緣故，70城市新建商品住宅價格上漲6.35%，漲幅繼續(xù)擴大。

這種變化趨勢，與近期市場交易的降溫密不可分。數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國商品房銷售面積同比增長26.4%，銷售金額同比增長39.8%。兩者的增速同樣連續(xù)3個月回落，并創(chuàng)今年以來的新低。

分城市看，在上海、深圳等樓市明顯降溫后，二線城市已全面占領房價“漲幅榜”。7月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅前十的城市中，僅有深圳一個一線城市，且深圳以2.0%的漲幅位居末位。漲幅最高的廈門，達到4.6%，天津、石家莊、武漢、無錫等城市的房價漲幅均已全面超過一線城市。

即使占據(jù)交易主體的二手房價格，漲幅榜前五名也分別被合肥、南京、廈門、杭州、武漢所占據(jù)，合肥漲幅達到最高的3.2%。上海、深圳、北京則分列第八到第十位。

事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢占據(jù)新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統(tǒng)計的蘇州，被業(yè)界稱為房價上漲“四小龍”。

一線城市不再“領漲”，原因主要在于政策層面。今年3月，上海、深圳出臺“加強版限購令”，并降低信貸杠桿，北京也表態(tài)打擊樓市“加杠桿”的行為，此舉導致一線樓市迅速降溫，并使得樓市資金向熱點二線城市轉移。

相比之下，雖然南京、蘇州等二線城市也在年初出臺調(diào)控政策，但力度明顯不足，加之庫存告急、地王頻出，這些城市的房價也進入暴漲模式。今年7月底和8月初，廈門、南京、蘇州又出臺一輪調(diào)控政策，但業(yè)界認為，其對房價的遏制作用，仍需要一段時間才能顯現(xiàn)。

資本向其他二線城市外溢

盡管業(yè)界普遍認為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到下行周期，未來市場交易量下滑也將不可避免，但在“資產(chǎn)荒”的特殊背景下，這種邏輯正在受到挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國固定資產(chǎn)投資增速為8.1%，民間固定資產(chǎn)投資增長2.1%，兩者均創(chuàng)多年來新低，差距也拉大到6個百分點。這也說明，實體經(jīng)濟不振的局面正在影響投資信心，尤其是社會資本的信心。

同期，低利率的貨幣環(huán)境，則促使各路資金尋找出路，并流向相對穩(wěn)健的房地產(chǎn)領域。根據(jù)央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，7月新增人民幣貸款4636億元。從貸款類別看，住戶部門中長期貸款增加4773億元。也即，新增貸款幾乎全部流入房地產(chǎn)領域。

央行有關負責人指出，在經(jīng)濟結構深度調(diào)整、經(jīng)濟面臨下行壓力，特別是“去產(chǎn)能”、“去杠桿”背景下，企業(yè)總體信貸需求沒有住戶部門那么旺盛。這也被認為是房地產(chǎn)市場“吸金”的原因所在。

按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點，這種“吸金”功能，將在很大程度上提高房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格，并對沖房價增速下滑的壓力。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年4月至7月，70大中城市新房價格平均環(huán)比漲幅分別為1.06%、0.86%、0.73%、0.72%，與5月和6月相比，7月的收窄幅度已明顯減小。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還指出，由于房企在前7月普遍錄得較好的銷售業(yè)績，因此下半年可能有非常強烈的漲價需求。

這些因素都決定了，即使市場降溫，房價增速也不會出現(xiàn)過快地收窄。且近期福州、武漢、南寧接連出現(xiàn)的高價地也表明，隨著一批“強二線城市”從嚴調(diào)控，資本正在向其他的二線城市外溢，并可能推動這些城市的房價上漲。
而那些經(jīng)濟不振、供應過剩的城市，則會繼續(xù)被資本遺忘，從而加劇市場的分化效應。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在7月新房價格環(huán)比下降的16個城市中，以三線城市為主，其中有6個位于東北三省，6個位于中西部地區(qū)。