去化進一步加大

　　從成交套數(shù)來看，2021年1月至4月中旬，北京地區(qū)合計成交限競房8778套，延續(xù)了2020年下半年的井噴態(tài)勢。2018年，北京地區(qū)成交限競房4441套。此后，受限競房土地加速出讓、項目扎堆入市大力度促銷等因素影響，限競房出讓套數(shù)逐年走高。2019年成交20617套；2020年成交30609套，創(chuàng)下歷史新高。

　　從目前限競房新增數(shù)據(jù)看，限競房出現(xiàn)了供小于求的局面，一改前期扎堆積壓態(tài)勢。2021年以來，北京地區(qū)新增供應(yīng)套數(shù)僅為3443套，新增供應(yīng)面積為31.5萬平方米，新增供應(yīng)擬售均價為42873元/平方米，新增供應(yīng)擬售金額為135.04億元。同一時期，北京地區(qū)成交金額達到434.42億元，成交套數(shù)達到8778套。

　　從成交均價看，最近幾年北京地區(qū)限競房保持平穩(wěn)態(tài)勢。2021年1月至4月中旬，北京地區(qū)限競房成交均價為47854元/平方米；2018年至2020年，成交均價分別為49208元/平方米、48501元/平方米和47490元/平方米。

　　經(jīng)歷了近3年多的去化，北京地區(qū)限競房可售存量趨于低位。截至目前，北京地區(qū)可售存量套數(shù)為25387套，可售面積為315.85萬平方米，遠(yuǎn)低于2020年和2019年。2020年，可售存量套數(shù)為34453套，可售存量面積為413萬平方米。2019年，北京限競房可售存量套數(shù)為33607套，可售存量面積為406.04萬平方米。

　　延續(xù)漲價態(tài)勢

　　持續(xù)增長的限競房成交量一定程度上也提升了北京樓市的整體活躍度。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京限競房累計成交7200套，遠(yuǎn)超往年同期。同期，北京成交新建住宅網(wǎng)簽合計達到1.3萬套，達到近8年來最高點，同比2020年上漲明顯，甚至相比疫情暴發(fā)之前的幾個年度，也出現(xiàn)了較大幅度增長。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，一季度北京樓市整體相對活躍，從市場數(shù)據(jù)看，成交量刷新了調(diào)控后的新高。從調(diào)控政策角度看，一旦市場過熱就會有調(diào)控的預(yù)期長期存在，一定程度上抑制了市場過熱。當(dāng)下北京樓市處于“暖冬”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到“小陽春”。但考慮到經(jīng)營貸嚴(yán)查等因素影響，整體市場預(yù)計見底企穩(wěn)是主流趨勢。

　　張大偉指出，北京樓市經(jīng)過持續(xù)4年的低迷，在2021年逐漸企穩(wěn)，新房成交量放大，以學(xué)區(qū)房為代表的二手房價格出現(xiàn)明顯上漲。在全球量化寬松背景下，北京地區(qū)房地產(chǎn)市場景氣度有所提升的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。從分區(qū)域看，北京五環(huán)內(nèi)房價上漲相對明顯，但五環(huán)外，價格戰(zhàn)依然明顯。不論是新房還是二手房，五環(huán)外的房價今年很難看到上漲，特別是亦莊、順義、房山等地區(qū)。但對于購房者來說，期望這些地區(qū)的房價明顯下調(diào)也不太可能。

　　不限價地塊增多

　　“全國其他城市房價普遍上漲，而北京已連續(xù)跌了多年。從全國范圍看，北京地區(qū)樓市的性價比也開始顯現(xiàn)。”張大偉強調(diào)，“回顧過去4年的北京房地產(chǎn)市場，熱點肯定集中在中小戶型的限競房上，井噴供應(yīng)給了購房者較低的購房門檻。但是，目前北京地區(qū)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一定變化，不限價地塊出讓增多、不限價項目建設(shè)和出售逐漸代替限競房成為市場主力，使得新房市場成交均價企穩(wěn)回升。二手房方面，以學(xué)區(qū)房為代表的核心區(qū)域二手房出現(xiàn)明顯異動，出國留學(xué)人數(shù)減少導(dǎo)致學(xué)區(qū)房需求增加，帶動二手房均價走高。”

　　近日，北京市自然規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布今年第一批集中供地的名單。據(jù)統(tǒng)計，本次集中供地共有30宗經(jīng)營性土地，總用地面積超過168萬平方米，建筑規(guī)模高達344.6萬平方米，起拍價總額高達1035.81億元。在30宗地塊中，位于中心城區(qū)項目有15宗，建設(shè)用地面積約73萬平方米，占比約43%。其中，朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41萬平方米；海淀區(qū)兩宗，建設(shè)用地面積約11萬平方米；豐臺區(qū)兩宗，建設(shè)用地面積約17萬平方米；石景山區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約4萬平方米。

　　與前幾年占據(jù)北京土地市場的限競房項目不同，此次集中供應(yīng)的項目中首次引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機制，未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

　　此外，針對位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗地塊項目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競買，通過政府和個人共有產(chǎn)權(quán)的方式，有效減輕購房人負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。