在北京日前舉行的首場(chǎng)集中供地競(jìng)拍中，深圳卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“卓越”）以187億元（全口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）摘得四宗地塊，成為最大贏家。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，今天（拍地當(dāng)天）卓越某個(gè)高管微信都被“朋友們”問“炸”了。
間隔不到一天，有關(guān)卓越可能會(huì)退出北京某些地塊的傳聞在行業(yè)中流傳，緣由是地價(jià)算錯(cuò)了，合作者不滿意了。當(dāng)日，卓越方面相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者回應(yīng)稱，“不存在退地的情況，更完全不存在‘測(cè)算錯(cuò)誤’的說法。”
“卓越今年在土地市場(chǎng)拿地甚是兇猛，自2020年11月份明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱加入卓越后，業(yè)內(nèi)傳出了其三年挺進(jìn)20強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，不管是叫進(jìn)取心，還是野心，這顯然不是一個(gè)容易達(dá)成的目標(biāo)。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，卓越2007年和2009年兩次向香港交易所遞表都沒上市成，今年高調(diào)“征戰(zhàn)”土地市場(chǎng)背后，既是追逐“千億夢(mèng)”，或許也是為IPO做準(zhǔn)備。
遭遇利潤(rùn)難題？
否認(rèn)退地，卓越的態(tài)度很明晰。畢竟繳納了20%的保證金，而且據(jù)消息稱卓越僅權(quán)益購(gòu)地金額就超過113億元，若退地，罰沒的可不是一筆小數(shù)目。
“此次摘得地塊，有的是公司獨(dú)立獲取，但大部分是聯(lián)合體拿地，在根據(jù)協(xié)議正常推進(jìn)權(quán)益、義務(wù)、條線、股比等，所以權(quán)益拿地的金額現(xiàn)在還未確認(rèn)。”上述卓越方面人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，聯(lián)合摘地的項(xiàng)目會(huì)根據(jù)聯(lián)合拿地協(xié)議推進(jìn)，卓越在北京還有很多合作方，還在同步洽談其他更多合作項(xiàng)目。
“卓越與合作企業(yè)合作細(xì)節(jié)正在商定中。”有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，考慮到摘得地塊受到諸多限制，盈利騰挪空間極為受限，這或許是卓越大手筆北上豪賭北京市場(chǎng)的最大壓力，也是其合作者“焦慮”的原因。
以5月10日卓越在首拍中拿下的朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊為例，最終拿地價(jià)格為39.27億元+13%政府產(chǎn)權(quán)份額，成交樓面價(jià)52988元/平方米，溢價(jià)率3.89%。但該地塊房屋銷售價(jià)格上限為7.6萬(wàn)元/平方米，算上政府產(chǎn)權(quán)份額部分，實(shí)際賬面并不太好看。
另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士估算，卓越聯(lián)合體連續(xù)拿下的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊和東小口地塊，未來地塊售價(jià)上限為6.3萬(wàn)元/平方米，競(jìng)拍結(jié)束初步測(cè)算，該地塊樓面價(jià)高達(dá)5.32萬(wàn)元/平方米，盡管官方會(huì)對(duì)公租房部分進(jìn)行補(bǔ)貼，但目前來看不到1萬(wàn)元的空間，盈利空間極為有限。因此業(yè)內(nèi)傳出卓越“算錯(cuò)賬”的聲音。
對(duì)所拿地塊有諸多限制影響利潤(rùn)怎么看，公司并未直接回應(yīng)。“通過對(duì)土地的選擇和研判，選擇和深耕北京的企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合獲取地塊，這從安全性、抗風(fēng)險(xiǎn)性以及管理彈性上來講都符合我們的一貫策略。”卓越相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者回應(yīng)稱，對(duì)于參與競(jìng)拍的每一塊土地，公司都是經(jīng)過投資、產(chǎn)策、營(yíng)銷包括城市公司和集團(tuán)職能充分研判并且和合作方也做了多輪的充分交流后，才做出決策。
回應(yīng)稱暫無IPO計(jì)劃
卓越的“激進(jìn)”，不僅僅體現(xiàn)在北京土地市場(chǎng)。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，卓越年內(nèi)已經(jīng)在公開市場(chǎng)上斬獲18宗土地，遍布長(zhǎng)三角、中西部、華南和華東地區(qū)。
1月20日，卓越以12.1億元競(jìng)得重慶市一宗商住混合用地，樓面價(jià)達(dá)14236元/平方米，溢價(jià)率36.88%，為重慶新晉地王。1月21日，卓越在廣州所拿地塊，樓面價(jià)達(dá)27105元/平方米，溢價(jià)率45%，樓面價(jià)略低于2016年8月中冶科工創(chuàng)造的黃埔“地王”27274元/平方米。
“對(duì)于一家想沖規(guī)模的房企而言，僅布局粵港澳、長(zhǎng)三角是不夠的。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但需要公司做好市場(chǎng)判斷，將資金集中在戰(zhàn)略投資的區(qū)域，對(duì)補(bǔ)貨及新進(jìn)需求做到更好的資金籌集和調(diào)用。
“卓越有嚴(yán)格的資金安排統(tǒng)籌及土儲(chǔ)統(tǒng)籌計(jì)劃。在城市布局上，一直嚴(yán)格甄選，并非鋪大餅，目前卓越已經(jīng)進(jìn)入40城，集團(tuán)的投資支持與配額會(huì)和不同城市公司周期性銷售的回款完成率掛鉤。”卓越方面相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，主要是保證銷售收入和支出是在安全邊際內(nèi)，卓越堅(jiān)持通過經(jīng)營(yíng)管理“造血”，融資產(chǎn)生的利息靠經(jīng)營(yíng)性回款解決，通過經(jīng)營(yíng)性杠桿而非負(fù)債推動(dòng)投資。
對(duì)卓越在全國(guó)的大手筆投資，業(yè)內(nèi)有兩個(gè)聲音，一是擔(dān)憂其資金鏈安全；二是認(rèn)為卓越在為上市做準(zhǔn)備。
對(duì)于資金方面，卓越相關(guān)人士稱，“卓越2020年權(quán)益后銷售金額為700億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流350多億元，賬面現(xiàn)金充裕，目前為綠檔房企。”而關(guān)于上市計(jì)劃，該人士稱，截至2020年底，卓越融資利率同步下降150BP，暫未有上市計(jì)劃。
“在‘三道紅線’、借貸‘兩道紅線’，土拍‘兩集中’等調(diào)控新規(guī)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯發(fā)生了根本的變化，很多中小房企陷入‘不上就下’的境地，不想被淘汰只有持續(xù)保持發(fā)展勢(shì)頭。另外，說得過去的銷售規(guī)模和業(yè)績(jī)，將成為卓越上市‘講好故事’的素材。”肖云祥表示。
