近日，金鵬地產(chǎn)安徽滁州的項目“金鵬山河境”小區(qū)的業(yè)主向中國網(wǎng)財經(jīng)投訴稱，買房時銷售人員承諾贈送的“院子”，在接房時“消失”了。還有業(yè)主表示，在售樓時，金鵬地產(chǎn)利用尚在規(guī)劃中的學校和輕軌作為宣傳“賣點”，涉嫌違反《廣告法》相關規(guī)定。

　　“消失的院子”：承諾變成“空頭支票”

　　金鵬山河境業(yè)主王峰(化名)向中國網(wǎng)財經(jīng)記者表示，購房時銷售人員介紹該樓盤1-9層房價相差不大，如果買1層還可獲得50平米的院子。“老人喜歡在院子里種花花草草，小孩也喜歡在院子里玩，想想這個畫面多愜意。”王峰曾暢想入住后的場景。

　　2021年5月，王峰接房時發(fā)現(xiàn)1層不僅沒有院子，連陽臺也是完全封閉的。“物業(yè)人員告訴我無院子交付，且陽臺不可以打通。(這)和賣房時說法完全不一致。”

　　記者對比王峰提供的山河境沙盤照發(fā)現(xiàn)，售樓時沙盤每棟樓前有四個院子。而2021年6月接房的時候，該沙盤的院子卻消失。

　　另一位業(yè)主張霞(化名)也遇到相同問題。張霞向中國網(wǎng)財經(jīng)記者提供的與銷售人員聊天記錄顯示，銷售人員表示購1層贈送由綠籬包圍的50平米的院子。她另外提供的一份證據(jù)顯示，有銷售直接給業(yè)主手寫了有關“買洋房送院子”的承諾書。

　　銷售人員售樓時，與業(yè)主有關“買1層贈送院子”的溝通和承諾

　　消費者遭遇“消失的院子”，究竟誰的責任？接房當日，王峰找到金鵬地產(chǎn)的營銷經(jīng)理，卻被告知“贈送院子”系銷售們的個人行為，如有問題可向開發(fā)商反饋。不過，售房時的銷售人員卻向王峰表示，“買1層送院子”的說法系開發(fā)商授意傳播的統(tǒng)一口徑，應由開發(fā)商承擔責任。

　　“開發(fā)商銷售言行屬職務行為，所作的口頭、書面承諾，客觀上影響了購房者的購買意愿， 其構成誤導消費者行為的法律后果應由開發(fā)商來承擔。”一位法律行業(yè)人士在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，《民法典》第一百七十條第一款規(guī)定執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權范圍內(nèi)的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力。

　　《廣告法》第二十八條第二款規(guī)定，廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。其中規(guī)定，如果廣告有商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質(zhì)性影響的上述情形之一，為虛假廣告。

　　金鵬地產(chǎn)在售賣洋房時暗示或承諾贈送院子的情況，與真實交房情況不符的行為，涉嫌違反了上述條款。

　　王峰告訴記者，與他有同樣遭遇的受害業(yè)主30多位在集體維權。開發(fā)商目前回應的方案是陽臺外地下砌30公分高度的地基，地上用鐵欄桿整圍1.2m高度，將此形成文件上報給相關部門審批。對此，業(yè)主表示這只是開發(fā)商的口頭承諾，業(yè)主們是否認可該方案，還需要看開發(fā)商后續(xù)的實施情況。

　　尚在規(guī)劃中的學區(qū)房、輕軌線成為宣傳賣點

　　“當初購買山河境樓盤的房子有三個原因。一是周圍有學區(qū)房，之前開發(fā)商在海報上標注了滁州的重點學校滁州二小和滁州五中；二是開發(fā)商曾表示規(guī)劃路過該樓盤的輕軌2號線過兩年就開始建設了；三是一樓送院子?，F(xiàn)在學校規(guī)劃改了，院子也沒了，2號線輕軌也不知何時能建好。”王峰坦言，“我被這三點忽悠，結果一樣都還未兌現(xiàn)。”

　　中國網(wǎng)財經(jīng)記者從與王峰的溝通中發(fā)現(xiàn)，除了對“院子”的承諾問題，開發(fā)商利用尚在規(guī)劃中的重點學校、輕軌交通等作為宣傳賣點或承諾說明，也涉嫌違反《廣告法》。

　　記者從業(yè)主提供的一張題為“一城文脈貴境浸潤書香”海報上發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商用地圖的形式標注了包括山河境在內(nèi)的該系列3個樓盤，還標注了與三個樓盤鄰近的學校，包括滁城二小(北校區(qū))、五中(北校區(qū))等。售樓時，售樓大廳的電子地圖對幾所學校也“點名指姓”的標注了。

　　但事實上，經(jīng)中國網(wǎng)財經(jīng)查詢滁州市政府網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，由于瑯琊新區(qū)人口增加，原有學校辦學規(guī)模無法滿足轄區(qū)適齡兒童就近入學需求，經(jīng)瑯琊區(qū)委區(qū)政府決定，將“滁州市第二小學銀山校區(qū)”更名為“滁州市銀山路小學”，將“滁州市第五中學北校區(qū)”更名為“滁州市寶山學校”，均獨立辦學。也就是說，開發(fā)商此前標注的重點學校相關規(guī)劃或已發(fā)生改變，新校的教育質(zhì)量如何還不得而知。

　　《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。金鵬地產(chǎn)上述宣傳在規(guī)劃中“學區(qū)房”的行為涉嫌違反上述規(guī)定。

　　與上述問題如出一轍的，還有金鵬地產(chǎn)對尚在規(guī)劃和建設中的輕軌交通的宣傳。王峰提供的圖片顯示，售樓處海報上有 “輕軌2號線為鄰”、“軌道1、2號線 山河三子1小時滁寧生活圈”等表述，同時該海報也對輕軌1號線、2號線的走向、各個站點、地標都進行了詳細描繪。

　　業(yè)內(nèi)分析認為，在地鐵、輕軌線路規(guī)劃中，分析既有方案時可能會發(fā)現(xiàn)更具競爭力的新方案；其他商業(yè)規(guī)劃以及基礎設施的建設、新政策的出臺都有可能影響需求預測結果的變化，規(guī)劃方案和最終的確定方案結果有可能不同。

　　南昌軌道交通集團相關負責人也曾在接受媒體采訪中表示，尚在規(guī)劃的地鐵線路不能違規(guī)標識在任何商業(yè)性質(zhì)的宣傳地圖上，更不能以在規(guī)劃的地鐵線路作為宣傳賣點。

　　《滁州市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(2015-2030)》顯示，輕軌2號線的規(guī)劃為南北向骨干線，連接區(qū)瑯琊新區(qū)、老城區(qū)、城南新區(qū)、京滬高鐵滁州站和全椒組團、滬漢蓉鐵路全椒站。2號線的開工建設時間為2020-2030年間。該規(guī)劃的規(guī)劃圖中雖有對2號線具體站點的設定，但規(guī)劃方案文字中，沒有具體提及。

　　值得一提的是，金鵬地產(chǎn)該項目另一張題為“冠銷瑯琊揭秘之輕軌為鄰”的海報顯示，輕軌2號線襟連滁寧兩地。而事實上，滁州市上述規(guī)劃中，輕軌2號線定位是連接滁州南北城，連接滁寧兩地兩地的輕軌是1號線，與開發(fā)商宣傳海報不符。

　　“開發(fā)商在前期宣傳時，表明或承諾了樓盤的相關文化教育設施及其他市政條件而后期不兌現(xiàn)的，有證據(jù)能夠證明開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，即便開發(fā)商就該說明和允諾未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反的亦需承擔違約責任。”上述法律行業(yè)人士對中國網(wǎng)財經(jīng)表示。

　　“現(xiàn)在售樓大廳，有關輕軌的海報、標有學校的電子地圖、還有帶有院子的沙盤都沒有了，金鵬妥妥地心虛、無恥。”王峰表示。

　　中國網(wǎng)財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，近年來金鵬地產(chǎn)屢次因廣告宣傳問題被監(jiān)管處罰。2018年1月，金鵬地產(chǎn)集團(滁州)有限公司制作“林溪書院，名校旁、輕軌前、精裝限價房”內(nèi)容的廣告中，標示“輕軌前”是滁州市政府的規(guī)劃，當時尚未開建，金鵬地產(chǎn)為了提高自己銷售量，便在其發(fā)布的廣告中“輕軌前”等廣告用語，其行為涉嫌違法。金鵬地產(chǎn)被滁州市南譙區(qū)市場監(jiān)督管理局罰款6.5萬元。

　　此外，天眼查顯示，2020年4月，金鵬地產(chǎn)旗下滁州市盛鵬置業(yè)有限公司因擅自設置戶外廣告被行政處罰；2021年3月，金鵬地產(chǎn)控股的高郵市鑫鵬置業(yè)有限公司違反廣告內(nèi)容管理規(guī)定行為及其從屬被行政處罰。

　　“死磕品質(zhì)”背后：無證建設、安全事故頻繁發(fā)生

　　金鵬地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司創(chuàng)立于2008年，隸屬于金鵬控股集團，總部位于合肥，是集地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運營為一體的綜合型開發(fā)企業(yè)，法定代表人是陳禮兵。公司一直秉承“死磕品質(zhì)”的企業(yè)行為準則，但中國網(wǎng)財經(jīng)記者卻發(fā)現(xiàn)，金鵬地產(chǎn)有多次因無證建設被處罰、因出現(xiàn)安全事故被通報的記錄。

　　2020年9月，金鵬地產(chǎn)旗下子公司安徽鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未取得商品房預售許可證的情況下，對該公司位于高新區(qū)方興大道與彩虹路交口西南角的“鷺湖花園”項目1棟、2棟商品房進行擅自銷售。安徽鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被處以罰款68萬余元，被扣除信用30分，記入企業(yè)管理檔案，并禁止安徽鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其控股公司兩年內(nèi)在合肥市行政區(qū)域內(nèi)參加土地競買。這意味著，金鵬地產(chǎn)兩年內(nèi)在合肥市將無法參加行政區(qū)域內(nèi)參加土地競買。

　　經(jīng)中國網(wǎng)財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，此次被業(yè)主投訴的山河境樓盤，也曾因未取得許可證開工被行政處罰。信用中國網(wǎng)站顯示，2019年11月1日前，金鵬山河境的開發(fā)商滁州市建鵬置業(yè)有限公司未取得《建設工程規(guī)劃許可證》，擅自建設5#、6#、11#、15#、17#、21#、22#、23#樓，違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，被罰款約79.76萬。此外，據(jù)天眼查顯示，金鵬“山河三子”中其他兩個項目山河印、山河里，均因無建設工程規(guī)劃許可證擅自建設，于2020年7月1日、2020年9月1日被行政處罰。

　　除擅自違規(guī)開工建設，金鵬地產(chǎn)旗下控股、參股項目，曾多次發(fā)生安全事故。安徽省合肥市城鄉(xiāng)建設局通報顯示，2020年6月，合肥市肥東縣瓏璟臺項目發(fā)生一起生產(chǎn)安全事故，造成1人死亡，該項目的建設單位是安徽浪強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司, 安徽浪強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是金鵬地產(chǎn)集團(滁州)有限公司的全資子公司。

　　合肥市城鄉(xiāng)建設局發(fā)布通告稱，2020年4月28日，金鵬地產(chǎn)參股的合肥市美好花園項目發(fā)生一起生產(chǎn)安全事故，造成1人死亡，項目建設單位為合肥中梁筑信置業(yè)有限公司，金鵬地產(chǎn)持股比例為45%。

　　針對消費者投訴涉嫌虛假廣告、利用規(guī)劃中的學校和輕軌交通做宣傳、無證施工屢遭處罰等問題，中國網(wǎng)財經(jīng)記者向金鵬地產(chǎn)發(fā)送采訪函試圖采訪，但截至發(fā)稿未收到企業(yè)回復。