據(jù)居理買房網(wǎng)AI大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋小長假，北京等全國26個(gè)重點(diǎn)城市成交量同比有不同程度下降。不過區(qū)域、城市分化較大，也有杭州等少數(shù)城市同比實(shí)現(xiàn)上漲。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期，大部分城市樓市降溫退燒，整體市場進(jìn)入下行通道。以北京為例，中秋小長假前兩天，新建商品房住宅網(wǎng)簽234套，二手房住宅161套；而對比來看，今年端午小長假前兩天，新建住宅網(wǎng)簽351，二手房住宅227套。相隔三個(gè)多月時(shí)間，新建住宅成交量下降33%，二手房住宅下降29%。

　　“二手房房貸放款太難了，一般都超過3個(gè)月，大家都在排隊(duì)，排多久不知道，很多銀行的額度可能要等明年了。”一位中介機(jī)構(gòu)資深經(jīng)理向《證券日報(bào)》記者表示，這已經(jīng)影響到新房市場，因?yàn)樵诖媪拷灰渍急容^高的城市中，賣一套二手房再買一套新房的連環(huán)單普遍較多，二手房不出，新房難進(jìn)，交易只能暫時(shí)擱置。

　　降溫退燒成主旋律

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，中秋小長假的網(wǎng)簽量不能代表當(dāng)下市場的真實(shí)表現(xiàn)，但市場確實(shí)降溫退燒了。

　　不止北京，全國重點(diǎn)城市進(jìn)入8月份后，銷售熱度明顯大不如前。一個(gè)“降”字，幾乎波及了從新房、二手房、土地市場到房企融資的各個(gè)端口，反映出調(diào)控政策對樓市的全面影響。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國有66個(gè)城市新房市場成交量環(huán)比持續(xù)下滑。

　　“疫情、嚴(yán)查經(jīng)營貸、二手房停貸、第二輪集中供地延期后出現(xiàn)流拍，這都對新房市場造成沖擊。與今年的市場峰值相比，7月份，有些樓盤成交量腰斬，8月份甚至下降了70%。”一位地產(chǎn)操盤手告訴《證券日報(bào)》記者，在北京市場，個(gè)別樓盤出現(xiàn)了每平方米降價(jià)5000元-6000元出售的情況，這對市場上的競品造成極大壓力。

　　“在居理買房網(wǎng)平臺上，百強(qiáng)房企部分樓盤單價(jià)下降區(qū)間在幾百元到幾千元不等。”居理買房網(wǎng)CEO王鵬向《證券日報(bào)》記者表示，房企急于換量的原因有以下幾個(gè)方面：一是二次土拍在即，開發(fā)商需要有比較充足的現(xiàn)金流來應(yīng)對；二是大部分開發(fā)商“三道紅線”指標(biāo)控制的效果不佳，需要現(xiàn)金流緩解；三是不想把全部賭注都放在四季度去和大部隊(duì)搶占市場。

　　“通常來講，每年的雙節(jié)是開發(fā)商搶回款的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠址科笕?0%（部分為70%左右）的銷售任務(wù)都要在下半年完成，因此，大的節(jié)點(diǎn)就顯得尤為重要。9月份、10月份的假期較多，看房、成交都會比較集中，因此被稱為‘金九銀十’。”王鵬表示，但在“房住不炒”的大趨勢下，未來房地產(chǎn)市場會趨于平穩(wěn)，客戶也會越來越理性。

　　事實(shí)上，按照一般的銷售節(jié)奏，“金九銀十”銷售旺季的背后邏輯是，開發(fā)商一季度買地的項(xiàng)目在這兩個(gè)月可集中入市，供應(yīng)量集中大增之下，交易量自然水漲船高。

　　近幾年，開發(fā)商為了加快周轉(zhuǎn)速度，當(dāng)年買地當(dāng)年入市當(dāng)年轉(zhuǎn)化為銷售額，已經(jīng)是成熟流程。但今年22城集中供地歷時(shí)3個(gè)月時(shí)間，于6月份收官，這打亂了房企慣常的新增供貨節(jié)奏。

　　“北京首輪集中供地成交的土地，預(yù)計(jì)9月底才開始逐漸入市，10月份達(dá)到頂峰。屆時(shí)，市場上將有29個(gè)項(xiàng)目總計(jì)約2萬套住宅待售，成交量或有變化。”張大偉向《證券日報(bào)》記者表示，但從基本面來看，今年前8個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控420次，房價(jià)上漲城市數(shù)量連續(xù)5個(gè)月下調(diào)，疊加信貸收緊等因素，逐漸影響房價(jià)。比如，二手房放款難已經(jīng)全面抑制市場活躍，特別是一線、二線城市當(dāng)下放款周期已經(jīng)超過3個(gè)月，成交量不斷減少，樓市已經(jīng)明顯進(jìn)入下行通道。

　　渠道費(fèi)上漲 房企搶客忙

　　“針對雙節(jié)，房企在營銷方面主要通過推出特價(jià)房、房源加推、砸金蛋、送家電等打折促銷活動實(shí)現(xiàn)快速銷售和去化，與此同時(shí)恢復(fù)了對渠道的使用，并提高了渠道費(fèi)用的點(diǎn)位。”王鵬如是稱。

　　另據(jù)上述地產(chǎn)操盤手向《證券日報(bào)》記者透露，在北京東南部某個(gè)樓盤，開發(fā)商缺錢，為了搶奪市場上有購買能力的客源，給中介帶客的渠道費(fèi)點(diǎn)位高達(dá)10%，這是極為少見的現(xiàn)象，可見其對現(xiàn)金流的渴望程度和銷售壓力之大。

　　“每年下半年的渠道費(fèi)用都會不同程度的上升，通常在12月份達(dá)到頂峰。”王鵬向《證券日報(bào)》記者透露，不同城市的費(fèi)用情況不同，大部分會控制在1.5%-3%，但是部分特殊城市的一些項(xiàng)目也會達(dá)到5%-10%。

　　不得不說，搶客源是目前開發(fā)商營銷端口的第一要務(wù)。不管當(dāng)下付出多少代價(jià)，有現(xiàn)金回流才有其他。

　　鑒于金融機(jī)構(gòu)對房企資金鏈的敏感程度，以及融資端受阻等多重壓力，通過自身渠道生血是“傷害值”相對較小的有效手段。不過，從當(dāng)下市場反饋來看，不及預(yù)期或是大概率事件。

　　對此，張大偉直言，預(yù)計(jì)今年“金九銀十”將是多年以來最冷清的一年，多家房企資金鏈壓力大，不排除后續(xù)出現(xiàn)明顯降價(jià)的可能，樓市已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。記者 王麗新