二手房成交量放大

　　“我們店12月以來成交近20套二手房，是8月、9月和10月成交數(shù)量的幾倍。”位于海淀區(qū)某頭部中介人員楊立（化名）對中國證券報記者表示，“8月我們店只賣了3套房子，9月和10月也都是個位數(shù)。12月以來，銀行放款速度比前期明顯加快，加上年關(guān)將至，買房者也認為2022年年初額度會比較充裕，所以在目前節(jié)點加速上車。”

　　楊立表示，8月，他的客戶劉明（化名）當時簽約了海淀區(qū)學院路附近一套600萬元左右的兩居室。簽約時就知道多家銀行已經(jīng)開始對二手房貸款收緊，跟業(yè)主也商量好，銀行貸款作為尾款，可能會延遲到賬。業(yè)主同意后，該客戶當天簽約，審核資質(zhì)后，客戶順利進行了網(wǎng)簽及銀行面簽環(huán)節(jié)，并拿到了銀行的批貸函。在面簽的時候，銀行工作人員提醒，這項貸款可能要到2021年底或者2022年上半年才放款。

　　“劉明和我們當時都以為銀行工作人員故意把放貸時間說長，但實際并不會那么久，所以就簽了銀行貸款合同。”楊立表示，“后來證明，8月簽約的二手房目前很多都還沒有放款。但我們發(fā)現(xiàn)至今沒有放款的基本都是小銀行或者大銀行的偏遠支行，這些銀行的二手房貸款額度較為有限，積壓的貸款合同需要一定時間排隊消化。”

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月中上旬，北京二手房成交量達到8288套，成交面積為75.03萬平方米；11月二手房成交量為11851套，成交面積為107.2萬平方米；10月二手房成交量為9340套，成交面積為84.33萬平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前，北京二手房市場企穩(wěn)。之前，銀行貸款收緊對成交量影響較大。隨著年末銀行對于二手房貸款放款有所放松，疊加2022年年初額度充裕，很多換房客戶開始出手。

　　放款時長影響成交

　　“如果放款時間不確定，會影響交房時間，直接影響成交意愿。”位于北京市大興區(qū)黃村片區(qū)某資深二手房中介劉欣（化名）對中國證券報記者表示。

　　劉欣向記者解釋稱，按照二手房購買流程，合同簽署后出具資格審查證明材料就可以網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之后，出具評估報告就可以去銀行面簽，拿到批貸函后簽署貸款協(xié)議。然后繳足首付款，首付款會在存管賬戶上凍結(jié)。之后，可以做繳稅、過戶流程。銀行放款與否，這些環(huán)節(jié)都可以做。但是，業(yè)主一般要看到銀行貸款下發(fā)、尾款到賬才會交房。房本雖然已經(jīng)完成過戶，但是業(yè)主不交房，房子還是住不成，對于著急入住的客戶來說，存在一定的成本和風險。

　　劉欣所在的店面經(jīng)理王明（化名）則對中國證券報記者表示，“8月北京二手房貸款都很緊張，但是同期一手房貸款卻沒有明顯變化。很多銀行受理貸款時，會優(yōu)先給一手房開發(fā)商放貸。”

　　對此，中國證券報記者向多個銀行網(wǎng)點負責房貸的工作人員進行詢問，有工作人員透露，客戶咨詢貸款時，銀行確實會詢問是一手房還是二手房，如果是一手房還會詢問是哪個開發(fā)商。

　　有知情人士向中國證券報記者透露，很多開發(fā)商在相關(guān)銀行有其他貸款額度，優(yōu)先給這些開發(fā)商放款，有利于開發(fā)商及時回籠資金，償還前期貸款。

　　新房銷售步入沖刺階段

　　新房市場方面，中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)新房項目銷售基本都步入年終沖刺階段。各大開發(fā)商火力全開，與二手房市場搶奪客源。

　　“有些樓盤優(yōu)惠力度確實很大，如果比片區(qū)的二手房價格有優(yōu)勢，我們也會站在客戶角度考慮，引導二手房意向客戶去看一些新房項目。”位于大興區(qū)清源路附近某二手房中介人員劉剛（化名）對中國證券報記者表示。

　　劉剛進一步表示，大興區(qū)很多新房入市已經(jīng)兩三年，有的開發(fā)商要求年底之前對一些已經(jīng)銷售的新房清盤，如果有特價房，我們也愿意幫本來想買二手房的客戶挑一下新房。我們賣新房也有提成，有些項目因為和公司有合作，公司大力鼓勵賣新房，新房提成甚至比二手房還多。

　　中國證券報記者了解到，開發(fā)商對于樓盤年底的考核既有草簽合同銷售額，還有真實銷售額以及回款。有樓盤項目負責人對中國證券報記者表示，“公司清理了很多遲遲沒有網(wǎng)簽的房子，清理后，我們還是要迅速找客戶實現(xiàn)簽約。至于回款，要看客戶的貸款資質(zhì)以及銀行的放款時間。目前這個節(jié)點，放款是比較順暢的。”