見習(xí)記者 袁傳璽

　　近日，方圓地產(chǎn)評(píng)級(jí)展望遭穆迪由穩(wěn)定調(diào)至負(fù)面，同時(shí)維持方圓地產(chǎn)B2企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)和B3高級(jí)無擔(dān)保評(píng)級(jí)。

　　3月14日，方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)回應(yīng)稱，本次穆迪沒有下調(diào)公司的信用評(píng)級(jí)，只是調(diào)低了評(píng)級(jí)展望至“負(fù)面”，而展望調(diào)低是受市場(chǎng)與政策原因，以及疫情對(duì)公司業(yè)績(jī)和項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生影響造成的。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這從側(cè)面反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，行業(yè)信心并未完全恢復(fù)，企業(yè)債務(wù)、資產(chǎn)等經(jīng)營層面仍然面臨壓力。

　　舊改項(xiàng)目可按計(jì)劃正常推進(jìn)

　　據(jù)中誠信國際的數(shù)據(jù)顯示，方圓地產(chǎn)大量土地儲(chǔ)存在粵港澳大灣區(qū)的三、四線城市，包括江門市，惠州市，文昌市，湛江市，清遠(yuǎn)市等地。

　　舊改項(xiàng)目是方圓地產(chǎn)近年來的戰(zhàn)略核心。方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司已取得6個(gè)城中村改造項(xiàng)目的正式合作企業(yè)資格，部分項(xiàng)目已完成前期工作并進(jìn)入二級(jí)開發(fā)階段，其余項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)為2年至6年，短期可轉(zhuǎn)化項(xiàng)目與長(zhǎng)期儲(chǔ)備項(xiàng)目兼具。

　　但政策的調(diào)整，導(dǎo)致方圓地產(chǎn)的部分舊改項(xiàng)目或?qū)⑼七t。2021年10月份，廣州發(fā)文強(qiáng)調(diào)防止大拆大建，積極穩(wěn)妥推進(jìn)舊改。根據(jù)廣州城市更新項(xiàng)目報(bào)告顯示，114個(gè)項(xiàng)目中有15個(gè)需要配合新的指示，調(diào)整后方可推進(jìn)。其中就包括方圓地產(chǎn)的兩個(gè)舊改項(xiàng)目。

　　穆迪分析師Alfred Hui表示，由于行業(yè)市場(chǎng)低迷以及公司的城市舊改項(xiàng)目可能推遲，預(yù)計(jì)方圓地產(chǎn)在未來6個(gè)月至12個(gè)月的銷售和信貸指標(biāo)將會(huì)不斷惡化，給出負(fù)面展望。

　　對(duì)此，方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，公司已獲取并通過審批的舊改項(xiàng)目均已經(jīng)過省市專項(xiàng)檢查，明確可繼續(xù)按計(jì)劃正常推進(jìn)，舊改項(xiàng)目進(jìn)度將符合預(yù)期。同時(shí)，舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約900億元，預(yù)計(jì)總貨值1500億元。已有11個(gè)項(xiàng)目是從舊改轉(zhuǎn)化的，累計(jì)銷售額為233億元，大部分為廣州市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)本年度舊改推貨總值達(dá)到100億元。

　　此次方圓地產(chǎn)遭遇評(píng)級(jí)展望至“負(fù)面”，業(yè)內(nèi)不禁擔(dān)心將對(duì)其融資產(chǎn)生影響。

　　方圓地產(chǎn)回應(yīng)稱，目前公司銀行貸款方面未受到重大影響，并且已發(fā)行的公司債券均未到期，正常還息。目前公司的融資未受到重大影響。

　　“方圓地產(chǎn)長(zhǎng)期致力于城市更新項(xiàng)目，雖然這類項(xiàng)目土地成本較低，但開發(fā)周期長(zhǎng)，資金沉淀大，對(duì)企業(yè)的資金要求較高。同時(shí)，公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致資金鏈承壓的情況下，無法獲得金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。”同策研究院資深分析師肖云祥表示。

　　銷售額下滑業(yè)績(jī)虧損

　　值得一提的是，方圓地產(chǎn)待進(jìn)入二級(jí)開發(fā)的舊改項(xiàng)目貨值較多，同時(shí)受廣州城市更新項(xiàng)目推遲影響和行業(yè)市場(chǎng)疲軟的影響，導(dǎo)致合同銷售額出現(xiàn)下滑。穆迪指出，2021年，方圓地產(chǎn)合同銷售額為122億元，同比下降27%。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，從2021年半年財(cái)報(bào)來看，截至2021年6月底，方圓地產(chǎn)業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下降，歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損至-3369.95萬元，并且經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-4.33億元。

　　“近年來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控越趨嚴(yán)格，行業(yè)內(nèi)越來越多的房企抱團(tuán)取暖，項(xiàng)目合作開發(fā)已成為常態(tài)合作，各公司合作開發(fā)的項(xiàng)目占比明顯增加，歸母凈利潤(rùn)比例逐步下降，但合并凈利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定。”方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，并且2021年交付項(xiàng)目大部分集中在下半年，因此上半年盈利水平相對(duì)較低。

　　“雖然短期銷售額下滑，但公司將全力推進(jìn)舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化落地，相信未來幾年隨著舊改項(xiàng)目的推售和交付，公司的毛利和利潤(rùn)將有明顯提升。”方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　“近些年，粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不斷向前推進(jìn)，區(qū)域熱度日漸高漲，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的去化具有一定的積極影響；城市更新項(xiàng)目的重視度逐步上升，企業(yè)的舊改項(xiàng)目進(jìn)程有望加速。”關(guān)榮雪表示。

　　對(duì)于接下來是否有上市融資計(jì)劃，方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)無法上市，而近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，境外資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)資房企的預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不考慮上市計(jì)劃，未來視市場(chǎng)情況及集團(tuán)戰(zhàn)略要求再擇機(jī)而動(dòng)。