5年期以上LPR是房貸利率定價基準。在5年期以上LPR下行推動下，一線城市以及大部分二、三線城市已相繼對房貸利率進行調整。業(yè)內人士表示，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，預計調控政策將持續(xù)加力優(yōu)化，各地房貸利率仍有進一步下調空間。
利率下行降低購房者負擔
“這是5年期以上LPR利率年內第三次下調。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此次非對稱降息后，2022年以來，我國5年期以上LPR共計下調35個基點，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。
今年5月，人民銀行、銀保監(jiān)會出臺了《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照該規(guī)定，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸利率下限將調整為4.1%，二套房貸利率下限降為4.9%。
此次LPR下行后，已有包括北、上、廣、深等在內的一線城市以及惠州、南昌、武漢、紹興、揚州等大部分二、三線城市相繼對房貸利率進行調整。
一線城市中，北京最新執(zhí)行政策無論首套房還是二套房，此前加點不變，這意味著，北京首套房貸款利率為5年期以上LPR+55個基點，即4.85%；二套房貸利率調整為5年期以上LPR+105個基點，即5.35%，北京首套房貸款利率重回“4”時代。
二、三線城市中，惠州方面，建行、廣發(fā)、招商等銀行已下調房貸利率至下限，即首套從4.25%降至4.1%，二套降至4.9%。一位中介人士介紹，目前揚州房貸利率均已降至下限，較年初的5.05%和5.25%分別降低95個基點和35個基點。
房貸利率下降將大幅降低購房者負擔。以100萬元貸款計算，購房者30年貸款利息將減少17萬元；而若與此前高點相比，100萬元貸款，利息將減少34萬元。
與新購房貸款人不同的是，對于已購房的貸款人來說，存量房貸利率將在每年的貸款重定價日下調。對于大多數(shù)房貸重定價日定為每年1月1日的貸款人而言，房貸負擔的減少要在明年才能感受到。
銀行加大購房信貸支持力度
業(yè)內人士認為，在銀行所有的信貸品種中，房貸目前仍是銀行有動力布局的優(yōu)質業(yè)務品種。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，房貸業(yè)務一直是銀行比較擅長也比較愿意布局的業(yè)務之一，近兩年房貸市場競爭有所加劇。“房貸業(yè)務的客戶多為優(yōu)質客戶，銀行通過房貸業(yè)務還有可能獲取其他更多的業(yè)務機會。換句話說，房貸業(yè)務的綜合收益會比較高。另外，房貸的整體不良率水平也較低。”董希淼說，銀行對房貸業(yè)務的風險偏好并未明顯改變，但對開發(fā)商選擇會更加審慎，對不同樓盤或將采取不同的利率策略。
從上市銀行日前發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)也可看出，銀行個人住房貸款業(yè)務整體風險可控。
郵儲銀行副行長姚紅表示，郵儲銀行住房按揭貸款抗風險能力良好，在業(yè)務結構上具備三個特點：一是剛需占比高，筆均余額小，業(yè)務分布廣，集中度風險低。截至6月末，新發(fā)放首套房貸款占比超過了九成，筆均貸款余額僅40多萬元；二是一、二手房均衡發(fā)展，貸款結余相當，均保持整體平穩(wěn)增長；三是區(qū)域布局上堅定地跟隨國家的區(qū)域戰(zhàn)略，在長三角、珠三角、環(huán)渤海、成渝和長江中游經(jīng)濟帶等領域加大投放，同時也積極承接核心城市的外溢需求，加大對于“新市民”、小鎮(zhèn)青年等群體的購房信貸支持力度。
招行中報也顯示，招行個人住房貸款業(yè)務進一步向經(jīng)濟發(fā)展較快、房價相對穩(wěn)定、購房者消費需求旺盛的一、二線城市傾斜。上半年新發(fā)放的個人住房貸款額中，一、二線城市占88.44%，同比提升4.22個百分點；個人住房貸款期末余額中，一、二線城市占86.29%，較上年末提升0.25個百分點；個人住房貸款關注余額中，非逾期占比超過八成。同時，期末個人住房貸款加權平均抵押率33.28%，優(yōu)于上年末1.10個百分點，抵押物充足且穩(wěn)中向好，個人住房貸款業(yè)務整體風險可控。
提前還款應慎重考慮
8月24日召開的國務院常務會議指出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
展望后市，陳文靜說，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，預計調控政策或將持續(xù)加力優(yōu)化，各地房貸利率仍有進一步下行空間。在此背景下，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場有望企穩(wěn)，熱點一、二線城市或穩(wěn)步復蘇。
值得注意的是，在當下房貸利率持續(xù)走低以及投資收益走低的背景下，有部分人考慮提前償還房貸，減輕未來債務負擔。對此，董希淼表示，如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。就目前情況看，貸款利率有下行的趨勢，提前償還貸款需要慎重考慮。
董希淼還說，從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式一開始還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點，而等額本息這種還款方式開始的時候還的利息多、本金少，如果等額本息還款已經(jīng)還了一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可不用考慮提前還款。
