今年以來，部分開發(fā)商為盡快出清庫存增加回款，以“零首付”“送首付”“你買房我還貸”為噱頭的營銷口號層出不窮。

　　中國證券報記者調研發(fā)現(xiàn)，所謂“零首付”并非不需要購房者支付首付款，而是開發(fā)商采取做高合同價格，或提供墊付資金等手段“幫助”購房者融資支付首付款。業(yè)內人士指出，此類營銷方式和操作手段看似為消費者提供便利，但實際上增加了消費者的負債成本，且涉嫌虛假宣傳和違規(guī)貸款，加大了購房者的資金風險和信用風險。

　　“零首付”另有玄機

　　日前，蘇州市某樓盤打出“零首付、拎包入住”的廣告。據(jù)了解，所謂“零首付”，并非不需要支付首付款，而是開發(fā)商通過做高合同價格的方式，增加購房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購房者申請“裝修貸”等消費類貸款獲取資金支付首付款。

　　該樓盤銷售經理舉例說明：“例如，房子的實際價款為100萬元，按照七成貸款比例，首付款需要30萬元，貸款為70萬元。開發(fā)商可以為購房者做高合同價，將合同價提高至140萬元，這樣購房者就可以從銀行貸出98萬元，在實際支付中，首付款僅為2萬元。對于這部分首付款，購房者還可通過申請‘裝修貸’進行覆蓋。”

　　面對購房者對虛假合同的擔憂，上述銷售人員說：“可以簽訂兩份合同，一份以實際房價簽訂，是購房者的真實購房價格，并開具發(fā)票；另一份以較高房價簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時提供的證明材料。”

　　值得注意的是，今年以來，“零首付零月供”“送首付”等房地產廣告在部分地區(qū)出現(xiàn)。開發(fā)商通過為購房者提供首付款融資等方式來實現(xiàn)所謂“零首付”，例如，允許購房者分期支付首付、開發(fā)商或第三方墊資機構為購房者墊資支付首付款和月供等。目前，中國證券報記者了解到，部分樓盤營銷活動已被叫停，相關宣傳已經刪除或終止。

　　存在多重風險

　　多位業(yè)內人士指出，“零首付”的暗箱操作，與監(jiān)管政策相違背，涉嫌違法違規(guī)，存在諸多風險。

　　從廣告宣傳的角度來看，根據(jù)相關規(guī)定，相關廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。而“零首付”“零月供”等廣告內容與實際情況不符，涉嫌虛假宣傳，欺詐消費者。

　　從購房成本來看，開發(fā)商“支招”降低首付的方式，表面上在短期內可緩解購房者資金周轉壓力，但實際上可能擴大負債金額，形成新的貸款成本。

　　河北厚諾律師事務所律師雷家茂說，購房者若通過貸款、分期付款、機構墊資等方式支付首付款，一般需支付借款利息、服務費等多項費用，使實際購房綜合成本增加。

　　此外，“零首付”“首付貸”等方式在本質上違規(guī)，購房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風險和信用風險。

　　“首付款是購房者對自身購房能力、還貸能力的證明，需使用自有資金支付。銀行在貸前審批時，會通過跨行系統(tǒng)對首付資金來源進行核查，如果發(fā)現(xiàn)首付款為貸款周轉資金，那么很有可能拒絕批貸。”工商銀行蘇州地區(qū)某貸款經理向中國證券報記者表示。

　　“簽訂虛假合同是違法行為。”北京金訴律師事務所主任王玉臣警告稱：“一方面違反了商品房銷售的相關規(guī)定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規(guī)定，涉嫌騙貸，一經發(fā)現(xiàn)，銀行不會進行放貸，即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”

　　消費者需警惕

　　針對相關違規(guī)操作，監(jiān)管部門早已出臺多重舉措。

　　根據(jù)相關規(guī)定，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯(lián)網金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯(lián)網金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

　　此外，多位業(yè)內人士提醒，購房者應增強風險意識并了解相關法律規(guī)定，不輕信開發(fā)商的“誘人”宣傳，學會辨識不實宣傳，并依法依規(guī)辦理房貸業(yè)務。若在購房過程中權利被侵犯，應盡快依法維權，向市場監(jiān)督管理部門、住建部門投訴舉報等。消費者要根據(jù)自身的財務狀況作出理性選擇，避免因無力還貸引發(fā)信用危機，甚至陷入違法泥潭。