現(xiàn)象

　　“大佬”布局 賽道升級(jí)帶來(lái)新體驗(yàn)

　　楊小姐近期打算在同一小區(qū)再購(gòu)置一套房。而小區(qū)升級(jí)之后的樸鄰店面吸引了她的注意，上面“萬(wàn)科物業(yè)二手房專營(yíng)店”的標(biāo)記十分顯眼。楊小姐告訴記者，接待她的工作人員對(duì)小區(qū)鄰里情況十分熟悉。交易成功后裝修隊(duì)伍也不用自己另外找，非常方便。

　　楊小姐所說(shuō)的“樸鄰”，是萬(wàn)物云旗下的社區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)商。在這一領(lǐng)域，萬(wàn)物云近來(lái)動(dòng)作不斷：此前曾宣布參投在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初便錨定社區(qū)房產(chǎn)交易的宅貓找房，隨后原陽(yáng)光智博服務(wù)（萬(wàn)物云子公司）旗下的租售中心正式換標(biāo)更名為“樸鄰·陽(yáng)光智博二手專營(yíng)店”。

　　當(dāng)然，萬(wàn)物云不是唯一以房產(chǎn)交易為核心場(chǎng)景，發(fā)力存量房業(yè)務(wù)板塊的“物業(yè)大佬”。保利物業(yè)在2022年第三季度也宣布了行業(yè)首個(gè)房產(chǎn)托付品牌“保利托房”的亮相，這一品牌定位是“為業(yè)主提供全鏈條全場(chǎng)景的一站式房產(chǎn)托付服務(wù)”。保利物業(yè)表示將圍繞業(yè)主的需求不斷探索，為業(yè)主實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的保值增值。

　　解讀

　　租售業(yè)務(wù)成入口 沉淀新生態(tài)圈

　　“大佬”布局的背后，爭(zhēng)奪的是什么？實(shí)際上，頭部房企生態(tài)鏈上的租售業(yè)務(wù)板塊本身并不是新業(yè)務(wù)。從最早的各大品牌“租售中心”開(kāi)始，在2021年前后行業(yè)就曾經(jīng)迎來(lái)過(guò)龍湖旗下鵝塘、碧桂園旗下有瓦、綠城旗下綠城置換等一次集中升級(jí)。當(dāng)時(shí)，伴隨著貝殼找房的上市，“中介”是一門(mén)極有故事的生意。而經(jīng)過(guò)兩年行業(yè)的調(diào)整，“進(jìn)化”后的社區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賽道顯然開(kāi)始講述著一個(gè)更為務(wù)實(shí)的商業(yè)邏輯。

　　這一邏輯的起點(diǎn)是住房市場(chǎng)正在發(fā)生的重要變化。從公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)2020年城鎮(zhèn)居民人均住房達(dá)到1.06間。而以廣州為例，中原研究部數(shù)據(jù)顯示，去年全年新房累計(jì)成交72936宗，二手房82739宗。結(jié)合這兩組數(shù)據(jù)，不難看出當(dāng)前由增量開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)正在逐步向基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時(shí)代轉(zhuǎn)變。

　　因此，二手房交易以及租賃市場(chǎng)的盤(pán)活不再只是資本市場(chǎng)上的故事，而是切實(shí)的住房消費(fèi)趨勢(shì)。換言之，“大佬們”布局的不是二手房交易本身，而是未來(lái)存量房市場(chǎng)的流量入口，在此基礎(chǔ)上，其運(yùn)營(yíng)方式也出現(xiàn)了明顯的變化。

　　一方面，采用“輕中介”模式。在一二手房屋交易領(lǐng)域均有多年經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士周峰告訴記者，大多數(shù)房企自營(yíng)的一二手銷(xiāo)售公司員工由物業(yè)服務(wù)人員就地轉(zhuǎn)化而來(lái)。以萬(wàn)物云投資的宅貓找房為例，其特點(diǎn)就是從物業(yè)公司入手，賦能物業(yè)人員成為專業(yè)經(jīng)紀(jì)人，最大程度發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員對(duì)社區(qū)的熟悉程度從而提高人效。

　　另一方面，租售服務(wù)從被動(dòng)的寄售模式轉(zhuǎn)向了主動(dòng)的服務(wù)模式，成交不是服務(wù)的結(jié)束，而是開(kāi)始。以保利托房為例，其業(yè)務(wù)就覆蓋以房產(chǎn)托付為核心的房產(chǎn)交易、咨詢服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金牌家政、家裝家居這六大板塊。租售交易既是被挖掘出來(lái)的業(yè)主需求，同時(shí)又可以轉(zhuǎn)身成為消費(fèi)場(chǎng)景的入口，沉淀出一個(gè)新的生態(tài)圈。

　　觀點(diǎn)

　　服務(wù)質(zhì)量是優(yōu)勢(shì) 獲客能力待突破

　　周峰表示，對(duì)于頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)，在物業(yè)服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上搭建起租售業(yè)務(wù)，可謂“一箭雙雕”：既留住了自家生態(tài)體系內(nèi)的客戶，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，又新增了收入來(lái)源。然而，既然是流量入口，租售業(yè)務(wù)的獲客能力便是其不可回避的焦點(diǎn)。“相較于傳統(tǒng)中介，房企自營(yíng)租售平臺(tái)中介費(fèi)較低、對(duì)物業(yè)的熟悉程度更高，而且與業(yè)主之間還建立起了長(zhǎng)期的信任，這些都是不可否認(rèn)的優(yōu)勢(shì)。”不過(guò)，周峰同時(shí)指出這類業(yè)務(wù)相對(duì)不足的，是自營(yíng)平臺(tái)缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)的二手平臺(tái)宣傳房源，因此接觸的潛在客戶資源會(huì)相對(duì)窄。這也就意味著當(dāng)業(yè)主希望快速賣(mài)房時(shí)，會(huì)優(yōu)先考慮傳統(tǒng)中介。因此，這類平臺(tái)的業(yè)務(wù)立足于小區(qū)內(nèi)的自行消化為主，短期內(nèi)還無(wú)法挑戰(zhàn)傳統(tǒng)中介行業(yè)的生態(tài)，也是未來(lái)需要解決的問(wèn)題。

　　“存量房市場(chǎng)是一個(gè)多元化的領(lǐng)域，新興業(yè)態(tài)必然有其存在的價(jià)值和空間。”在周峰看來(lái)，地產(chǎn)生態(tài)鏈仍在不斷整合之中，頭部效應(yīng)也十分明顯，自帶大量一二手物業(yè)及業(yè)主資源入局的“高端玩家”未來(lái)給市場(chǎng)帶來(lái)的想象空間將是巨大的。