中國證券報記者日前對北京樓市進行實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，3月以來，北京樓市成交有所放大，二手房市場成交量處于相對高位，但區(qū)域之間出現(xiàn)較為明顯的分化。從價格角度看，北京二手房成交價相對平穩(wěn)。
區(qū)域分化明顯
“3月成交量整體較高，但相比2月熱度有所下降。北京區(qū)域之間分化較為明顯，城中心成交量和成交價都相對較好，其他片區(qū)成交相對平穩(wěn)、價格起伏不大。”一位資深房產(chǎn)中介人士王丹（化名）告訴記者。
據(jù)王丹介紹，目前，北京地區(qū)周末帶看量比較大，每個經(jīng)紀人周末平均都有4、5個帶看。“從1月開始，北京地區(qū)的帶看量就比較多，每個周末都在接待看房客戶，有時候飯點都耽誤了。”王丹對記者表示。
“五環(huán)以外的成交量有下滑趨勢，價格適中的房源賣掉后，價格高的房源需要逐一談價才能賣出去。前期成交小高潮過后，目前剩余的都是有溢價的房源，所以成交速度放緩了。”位于南五環(huán)外鏈家門店的一位經(jīng)理告訴記者。
相比之下，很多城市中心區(qū)的房源具有學區(qū)房屬性，隨著新一年的新生入學信息采集時間臨近，部分片區(qū)的學區(qū)房成交進入了沖刺階段。
“一般手里已有首付款的購房者，現(xiàn)在開始看房到所有手續(xù)辦理下來，大概20天左右，還能趕得上今年的入學信息采集。”西城區(qū)一位資深房產(chǎn)中介人士告訴記者。
月成交預計達2萬套
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達到16391套。預計3月二手房成交量將達2萬套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈。可以說，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“小陽春”。但從最近一段時間看，市場成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，雖然成交量上升明顯，但北京地區(qū)房價表現(xiàn)較為穩(wěn)定。進入3月，北京二手房成交量繼續(xù)維持高位，全月有望突破2萬套。從可持續(xù)性上看，隨著前期需求大規(guī)模釋放，預計4月以后成交規(guī)模會收窄，并將逐步回歸至1.2萬套至1.5萬套的成交水平。
“從價格上看，隨著近期市場預期轉(zhuǎn)好，業(yè)主信心增強，價格將止跌轉(zhuǎn)升。但不會大幅上漲，預計整體將維持小幅上升局面。”王小嬙對中國證券報記者表示。
新房、商住房成交平穩(wěn)
新房市場方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)新房成交整體未見明顯起色，多數(shù)樓盤去化依然面臨時間較長的局面。
中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前新建住宅供應量依然比較大，單周成交量在1000套以下。市場分化嚴重，除了少數(shù)熱銷項目，大部分市場平穩(wěn)。
“目前一周平均能賣出去7、8套，好的時候能賣11、12套，不好的時候只能賣4、5套。要看前期蓄客情況，很少有人能當天來看房當天就簽約的。現(xiàn)在北京的新房基本都是一棟一棟地出售，出售完了一棟再開一棟新的，以防好的樓層集中被挑光。”位于通州區(qū)某新房樓盤銷售人員對記者表示。
商住房方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手商住房價格依然處于下降通道，很多次新二手房源比新房時的出售價格降了一半左右。
以大興區(qū)某2014年入市的次新商住房為例，新房成交均價為3萬元/平方米，目前的成交均價約為1.8萬元/平方米。
“與這類房子同一時期入市的新房住宅價格已經(jīng)翻了一倍，當時這些商住房售價比同一片區(qū)的住宅價格還要高。但目前商住房價格僅為住宅價格的一半不到。”一位從事二手房交易的資深中介人士告訴記者。
匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇表示，目前北京地區(qū)商改住的商辦類項目售價普遍不高，大概是商品房平均價格的三分之一，北京平均房價在每平米6萬元左右，而商改住的商辦類項目每平米現(xiàn)在是2萬元左右。對于有條件進行商改住、改為長租公寓的商辦類項目，需要進一步完善相關配套。
“目前，商住房相比住宅價格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個人購買商住項目限制較多，導致成交和流動性較低。在商住房限購限貸政策較嚴的背景下，開發(fā)商需要找盤活存量市場的路徑，尋找高質(zhì)量目標客戶。”多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
