樓市調(diào)控一再加碼背后，是一二線城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)橫盤后，重現(xiàn)抬頭跡象。與此同時(shí)，2月全國(guó)商品住宅面積4.07億平方米，在經(jīng)歷了連續(xù)1年的下降之后，再度止跌反彈。
難道真的只有“痛”一次才能有所“領(lǐng)悟”！
炒房者需要痛的領(lǐng)悟
在博鰲亞洲論壇上，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋表示，老百姓是需要被教育的，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，大家都覺得的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去，只有讓它跌幾次，腰斬一次，他才知道痛。政府真的沒有必要管理房?jī)r(jià)，要管就多建一些廉租房，讓低收入者有房住。
在姚洋看來(lái)，樓市就像股市，有漲有跌很正常，房子就是資產(chǎn)，買得起高房?jī)r(jià)房子的都是一些投機(jī)者，政府為什么要為這些人負(fù)責(zé)？
姚遠(yuǎn)表示：提高土地的供給量對(duì)抑制房?jī)r(jià)作用極小，因?yàn)橥恋毓?yīng)的彈性小，除非把國(guó)土面積變了，隨便放開了，這是不可能的。任何國(guó)家都有土地管理的規(guī)章制度。土地供應(yīng)彈性比較小，需求彈性比較大的情況下，肯定是抑制需求更有效，如果說要控制房?jī)r(jià)，最簡(jiǎn)單的辦法是什么？擴(kuò)大容積率。
必須意識(shí)到土地供給是彈性極小的東西，住房需求是極具彈性的。中國(guó)的房子畢竟還是一個(gè)高檔的消費(fèi)品，而且應(yīng)該看到所謂的高房?jī)r(jià)都是在一線城市，現(xiàn)在擴(kuò)張到二線城市，能夠買得起這些房子的是哪些人，不是普通老百姓，一定是有錢人，它是一種投資，是一種投機(jī)行為。要不要把整個(gè)房地產(chǎn)政策都綁在這些人身上，要好好考慮一下。
所以，房?jī)r(jià)如果腰斬，那些投機(jī)的炒房者才會(huì)受到嚴(yán)重的傷害，知道暴跌帶來(lái)的痛才能有所領(lǐng)悟。
沒有一次房地產(chǎn)調(diào)控是成功的
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)表示，從上世紀(jì)90年代末期開始，我國(guó)沒有一次房地產(chǎn)調(diào)控是成功的，說明一直就沒有做對(duì)。
一直以來(lái)，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的依據(jù)都是價(jià)格，但在李揚(yáng)看來(lái)，價(jià)格高或者低根本沒有什么問題，調(diào)控不應(yīng)該把著眼點(diǎn)放在價(jià)格上。他建議要回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)，回歸到其作為人民必需品的本質(zhì)，這樣的話，調(diào)控就應(yīng)該要出臺(tái)一些可能影響價(jià)格的規(guī)定。
他認(rèn)為，應(yīng)該要調(diào)控以下幾個(gè)因素：
第一，要確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)的關(guān)系，一個(gè)城市增加了1萬(wàn)人就要相應(yīng)增加住房用地，目前卻是房?jī)r(jià)漲、土地供應(yīng)少的現(xiàn)象；
第二，居民解決住房問題是以買為主還是以租為主，中國(guó)目前的住房自有率達(dá)到80%以上，全球最高。如果每個(gè)人都喊著買房，從經(jīng)濟(jì)合理性上來(lái)說，有些人是不該買的。他建議要逐漸轉(zhuǎn)為以租為主，國(guó)務(wù)院最近也不斷提出要擴(kuò)大租房市場(chǎng)，也是為了解決現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題；
第三，要調(diào)控土地價(jià)格在房地產(chǎn)中的比例。他說，與其控制結(jié)婚不結(jié)婚、離婚不離婚，還不如控制土地成本，這是國(guó)家能夠做到的，控制地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重；
第四，調(diào)控稅費(fèi)。在他看來(lái)，房地產(chǎn)稅就是一個(gè)忽悠，作為全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的成員之一，李揚(yáng)表示，房地產(chǎn)目前是一城一策，今后會(huì)是一個(gè)地方稅，而不需要到全國(guó)人大層面立法。但他提出，地方要設(shè)立這個(gè)稅，必須要先整頓之前不合理的稅費(fèi)。要加稅，必須先減稅；
第五，調(diào)控杠桿率。他認(rèn)為，杠桿率可以有效調(diào)控市場(chǎng)，不需要做限制，只需要讓需要買房的拿出100%自有資金去買房即可，這樣對(duì)社會(huì)并不會(huì)產(chǎn)生外因性影響，沒有杠桿隨便他們買多少房子都行。之所以無(wú)法控制房?jī)r(jià)，李揚(yáng)表示，是因?yàn)楹芏嗟胤秸⒉幌胝嬲刂品績(jī)r(jià)。
一二線城市房?jī)r(jià)重現(xiàn)抬頭跡象
樓市調(diào)控一再加碼背后，是一二線城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)橫盤后，重現(xiàn)抬頭跡象。
本輪新政實(shí)施不久，但其威力卻不亞于去年930新政，考慮到新政效果反饋仍需經(jīng)過一段時(shí)間，我們可以先看看去年新政實(shí)施后熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)情況。
橫盤！其中深圳自去年10月份開始，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月保持新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，2月份環(huán)比下降0.6%。
不僅是一線城市，此前漲幅兇猛的多個(gè)熱點(diǎn)城市亦是如此。
包括南京、杭州、合肥、廈門、天津、福州在內(nèi)的多個(gè)城市，亦在新政實(shí)施后，新建住宅房?jī)r(jià)處于橫盤狀態(tài)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量明顯增加。與上月相比，2月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有56個(gè)，比上月增加11個(gè)；下降的城市有12個(gè)，比上月減少8個(gè)；持平的城市有2個(gè)。
分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。增速均出現(xiàn)反彈。其中一二線城市均是在經(jīng)歷了2個(gè)月的環(huán)比增勢(shì)橫盤后，再次出現(xiàn)環(huán)比上漲。
從本輪調(diào)控來(lái)看，除了限購(gòu)限貸，本輪樓市新政與去年10月那一輪調(diào)控，還出現(xiàn)了一個(gè)明顯區(qū)別，那就是信貸的明顯收緊。
目前包括北京、廣州、重慶、青島、杭州、大連、珠海、天津等城市房貸政策相繼收緊，北京、廣州、南京、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調(diào)整為9折。甚至此前為規(guī)避購(gòu)限購(gòu)的“假離婚”，也將被央行新政堵漏。
從本輪調(diào)控來(lái)看，在一二線城市剛剛出現(xiàn)環(huán)比上漲的情況后，新政隨即實(shí)施，監(jiān)管態(tài)度明顯。業(yè)內(nèi)多位分析認(rèn)為，如果樓市熱度持續(xù)，調(diào)控政策仍將繼續(xù)加碼。
