中國社科院2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會今日舉行，中國社會科學(xué)院城環(huán)所副研究員、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強介紹相關(guān)情況。

　　資料圖 工人在一建筑工地作業(yè)。中新社記者 武俊杰 攝

　　《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》對2017房地產(chǎn)市場的一些主要指標(biāo)進行了預(yù)測。據(jù)王業(yè)強介紹，2017年房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟地位繼續(xù)回升，但是可比增速將明顯下降，2017年第四季度房地產(chǎn)業(yè)占服務(wù)業(yè)預(yù)測值是12.9%，地位有穩(wěn)步回升。同時，房地產(chǎn)業(yè)增加值被動性非常大，也就是說對于宏觀政策的啟示是在2017年在穩(wěn)定房價市場預(yù)期的條件下，避免房地產(chǎn)領(lǐng)域的大起大落。2017年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升，住宅投資將基本持平。

　　2017年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重有一個小幅的提高，是17.2%，基本上是持平的。但是住宅投資是有所回落，從2016年的67%下降65.2%。也就是說2017年房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重基本上與2016年持平，住宅投資比重可能略有下降，住宅投資受抑制的程度更大。

　　2017年房地產(chǎn)土地購置面積繼續(xù)下降，土地成交價款增速減緩，2017年土地購置面積有可能在2016年小幅下降3.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，下降為-4.5%，2017年土地成交價款增速也將顯著下降，由19.8%降至12%。土地成交中價將從2016年4145上升到4800。

　　從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落，價格走勢相對平穩(wěn)。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預(yù)計商品房均價由2016年增長10%會下降到2017年上升不過1%。房地產(chǎn)市場價格的平穩(wěn)也將有利于宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。

　　第四，城市地價走勢分析。一是地價增速整體平穩(wěn)運行。二是住宅地價增速將有所回落，商服地價將繼續(xù)平穩(wěn)運行。三是工業(yè)地價將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

　　第五，個人住房信貸市場走勢分析。2017年國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路由去庫存轉(zhuǎn)向抑制泡沫與去庫存并存，預(yù)計熱點城市調(diào)控政策將繼續(xù)收緊。總體來看，盲目性市場將進入一個調(diào)整期，個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展也面臨需求下滑，增長放緩的壓力。同時貸款利率將出現(xiàn)回升。區(qū)域限貸政策仍有收緊空間，按揭貸款增量將有所下滑，同時按揭貸款利率也將觸底回升。

　　從投融資市場來看，行業(yè)分化繼續(xù)、整合加速，也就是說隨著融資環(huán)境的趨緊，銀行的開發(fā)貸、公司債券等低成本融資手段將會受限，房地產(chǎn)企業(yè)會被迫尋求融資成本更高的手段。房企整合會進一步加劇。從投資來看進入下行通道，將溫和下行，房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，投機性的需求將受到壓制。從融資上看，抑制泡沫防范金融風(fēng)險成為房地產(chǎn)調(diào)控而貨幣政策的基調(diào)，融資環(huán)境整體趨緊。同時由于近兩年房企銀行貸款發(fā)現(xiàn)短期票據(jù)、債券以及中長期債券將在2017年陸續(xù)迎來償還高峰，房地產(chǎn)市場面臨一定償還風(fēng)險。

　　從存量房市場來看。二手房成交量將不及2016年，2017年二手房成交量整體下降。一線城市二手房價格基本穩(wěn)定，由于限購限貸政策，部分依靠貸款導(dǎo)致依靠貸款的需求大幅減少。同時抑制需求也減少了供給，市場供需的矛盾并沒有根本的緩和，甚至是加劇。中介的集中度進一步提高?；ヂ?lián)網(wǎng)和存量房相結(jié)合會更加緊密，互聯(lián)網(wǎng)會改變消費者行為，重塑交易的流程。

　　從住宅市場的走勢來看。住宅銷售面積減少，2016年全年商品住宅銷售的面積接近14億平米，創(chuàng)造歷史新高，2017年銷售規(guī)模是難以持續(xù)的。預(yù)計2017年商品住宅銷售面積有可能出現(xiàn)5%到10%的負(fù)增長。住宅開發(fā)投資增速將明顯放緩，隨著商品住宅銷售面積增幅減小，甚至出現(xiàn)負(fù)增長，住宅開發(fā)投資的增速也將放緩，住宅價格漲幅也將回落，預(yù)計2017年70個大中城市的新建住宅價格漲幅將回落，熱點城市由于受政策收緊的影響，回落幅度也將較大。

　　從商業(yè)地產(chǎn)趨勢來看，零售市場的發(fā)展趨勢應(yīng)該說關(guān)注消費者以及市場新動向成為未來商業(yè)地產(chǎn)和零售企業(yè)重點。從辦公樓地產(chǎn)來看，共享辦公將預(yù)計成為2017年租賃市場一個新亮點。

　　區(qū)域性市場分析。北京是存量房市場，北京市土地郊區(qū)化、稀缺化，未來這種趨勢不會改變。同時北京新房豪宅化，二手房成為交易主戰(zhàn)場。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46：1，二手房成為交易主力的趨勢將愈演愈烈。對于2017年來講市場交易基本面不會改變，房價仍然面臨上漲的壓力。伴隨著房價上漲調(diào)控政策仍然繼續(xù)，以達到穩(wěn)定房價的作用。從北京市土地市場環(huán)境來看，政策環(huán)境，嚴(yán)控建設(shè)規(guī)模，資金監(jiān)管趨嚴(yán)。資金驅(qū)動性的投機土地市場的高熱局面有望逐步趨于理性，從供應(yīng)上看，供應(yīng)新增的有限，土地增量郊區(qū)化明顯，預(yù)計未來北京市場供應(yīng)以郊區(qū)為主，住宅市場外延將成為現(xiàn)實。

　　從成交上來看，成交量有所上升，地價受抑制。調(diào)控仍然會貫徹2017年，嚴(yán)格限制土地成交價格。從結(jié)構(gòu)上來看，供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革將繼續(xù)保剛需，去豪宅，屆時，自居性的商品房、保障房、棚戶區(qū)改造將符合供給側(cè)改革的項目會逐步增多。

　　資料圖 中新社發(fā) 張云 攝

　　對于廣州房地產(chǎn)市場政策注定是以穩(wěn)定市場為主旨，住宅用地供應(yīng)有望增加。信貸寬松局面結(jié)束，去杠桿思路比較明確。廣州外圍發(fā)展進入一個快車道，中心供應(yīng)緊張將有所舒緩。商品住宅交易市場將趨于理性，樓市整體保持穩(wěn)定，進入周期性調(diào)整。商改住的實施或?qū)⒈P活待售的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)市場應(yīng)該會迎來一個春天。

　　深圳市場來看，經(jīng)濟增長持續(xù)，結(jié)構(gòu)多元房地產(chǎn)市場發(fā)展后市可期。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，為未來房地產(chǎn)市場提供基礎(chǔ)性支撐。同時，人口結(jié)構(gòu)需求較大，土地稀缺、供給少，住房需求和價格有支撐。住宅市場短期調(diào)控效果明顯，但長期需增加供給，2017年房價應(yīng)該以穩(wěn)健為主。商業(yè)、辦公業(yè)去化周期較長，商務(wù)公寓的產(chǎn)品繼續(xù)受關(guān)注。軌道對接和通道建設(shè)可期，鄰深片區(qū)房價聯(lián)動效果將更顯著。新設(shè)機構(gòu)保障公共住房建設(shè)，人才住房規(guī)劃總量空前。

　　重慶房地產(chǎn)2017年成交量和房價保持平穩(wěn)和小幅上漲，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或發(fā)展成為一個新的方向，同時市區(qū)的商業(yè)有可能成為一個新的發(fā)展方向。